Thêm giải pháp cho phát triển thị trường nhà chung cư

Không ít người phất lên trong cơn lốc tự phát đó, họ giàu thật nhanh. Ngược lại những người dân - thượng đế của các nhà đầu tư bị móc túi bởi cách bán hàng bằng “cơ chế” tiền chênh không chứng từ có khi lên đến bạc tỷ.

Đấy là chuyện đã qua của một thời “ngẫu hứng” mà hậu quả của nó để lại thật nặng nề và nay những người trong cuộc đã phải lên tiếng kêu cứu.

Thời gian qua, Bộ Xây dựng và các chuyên gia đã đề xuất nhiều giải pháp để cứu thị trượng bất động sản. Chính phủ đã có những biện pháp hỗ trợ; không ít doanh nghiệp đã tự cứu mình bằng những bước đi độc đáo chưa từng có. Tuy nhiên nhìn chung các giải pháp đó vẫn chưa đủ mạnh để làm cho thị trường bất động sản ấm hẳn lên.

Theo Tiến sĩ kinh tế Nguyễn Đình Hy (người chuyên nghiên cứu về các vấn đề chung cư), chúng ta phải tìm những giải pháp kích thích, gợi mở thị hiếu người tiêu dùng, vì khách hàng là nhân tố quyết định của thị trường. Riêng về thị trường nhà chung cư, có những giải pháp mới để thúc đẩy việc phát triển cũng như quản lý, bảo trì sau này.

Bán diện tích tầng 1 nhà chung cư cho cộng đồng dân cư trong tòa nhà

TS Nguyễn Đình Hy đề xuất, đối với nhà chung cư (kể cả chung cư thương mại và chung cư tái định cư), chủ đầu tư không nên giữ lại tầng 1 mà bán toàn bộ diện tích tầng 1 cho cộng đồng chủ sở hữu các căn hộ trong toà nhà. Như vậy tầng 1 các nhà chung cư là thuộc sở hữu chung. Về gíá bán diện tích tầng 1 được phân bổ theo tỷ lệ diện tích các căn hộ từ tầng 2 trở lên.

Cộng đồng cư dân nhà chung cư có tầng 1, sẽ tổ chức kinh doanh, tích luỹ thu nhập, lập quỹ bảo trì cho cả vòng đời của toà nhà. Đây không chỉ là giải pháp thúc đẩy giải quyết tồn kho bất động sản hiện nay mà còn là chính sách chăm sóc khách hàng của doanh nghiệp sau bán hàng.

Có thể nói, việc bảo trì nhà chung cư hiện nay đang đè nặng lên vai cư dân. Trước đây, khi hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Chính phủ có quy định, ngân sách địa phương hỗ trợ 30% quỹ bảo trì đối với nhà chung cư được bán trước Luật nhà ở (Điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006). Nhưng điều này nay đã bị bãi bỏ bởi Nghị định 71/201/NĐ-CP ngày 23/6/2010.

Hiện nay, những toà nhà đã đưa vào sử dụng trên dưới 10 năm, không ít nơi các trang thiết bị như thang máy, hệ thống PCCC, máy phát điện xuống cấp phải sửa chữa, thay thế; nền nhà lún sụt; sơn trong và ngoài nhà bong tróc mất mỹ quan. Kinh phí sửa chữa cư dân phải đóng góp với số tiền lớn.

Ví như, tại dự án Làng quốc tế Thăng Long (đưa vào sử dụng từ năm 2003), toà nhà C3, 6 tầng, nền nhà bị lún sụt, thấm dột, 2 thang máy nhãn hiệu Á Châu đều hỏng cùng lúc và phải sơn lại nhà. Tổng chi phí sửa chữa lên đến 759 triệu đồng, bình quân mỗi hộ phải chi ra gần 20 triệu đồng. Toà nhà C1, 6 tầng, sơn lại nhà, mỗi hộ phải bỏ ra gần 8 triệu đồng.

Riêng chung cư B4 - nhà tái định cư, chi phí bảo trì bình quân mỗi năm 475 triệu đồng, bình quân mỗi hộ 4,7 triệu đồng. Số tiền này lấy từ nguồn thu cho thuê tầng 1 nên cư dân không phải đóng góp.

Xã hội hoá công tác quản lý nhà chung cư

Mô hình quản lý chung cư hiện nay đang gây nhiều bức xúc cho cư dân và làm cho người dân mất cảm tình với nhà chung cư.

Mọi người đều biết rằng, các căn hộ nhà chung cư (kể cả chung cư thương mại, chung cư xã hội, tái định cư) mà người dân bỏ tiền ra mua và đã thanh toán hết tiền cho bên bán, căn hộ đó thuộc sở hữu cá nhân và toà nhà thuộc sở hữu chung của cộng đồng chủ sở hữu các căn hộ. Như vậy chủ sở hữu tài sản phải có trách nhiệm quản lý tài sản của mình, hoặc có thể thuê người khác quản lý theo pháp luật quy định.

Kinh nghiệm của các nước Bắc Âu, Mỹ, Canada… chính phủ khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân thành lập các Hợp tác xã (HTX) nhà ở. Các HTX này vừa tổ chức xây dựng nhà ở để bán hoặc cho những người có thu nhập thấp thuê với giá rẻ phù hợp với thu nhập của họ. Ở Canada, chỉ tính riêng một tỉnh Quebec đã có 1300 HTX nhà ở, quản lý 30.000 toà nhà.

Qua nghiên cứu của TS Nguyễn Đình Hy, chúng ta có thể áp dụng mô hình quản lý này. Theo đó, sau khi chủ đầu tư đã bán các căn hộ và có 50% cư dân về ở, chủ đầu tư phải tổ chức họp nhà chung cư để bầu Ban quản trị (theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008). Sau đó Ban quản trị và một số cư dân đứng ra làm sáng lập viên thành lập HTX nhà ở theo Luật HTX Việt Nam. Xã viên Hợp tác xã là toàn thể các chủ sở hữu căn hộ.

HTX có chức năng quản lý, cung cấp dịch vụ nhà chung cư và tổ chức kinh doanh. HTX sử dụng lao động tại chỗ (trong toà nhà và tại địa phương nơi toà nhà toạ lạc) với những công việc theo khả năng của nguồn lao động. Sau khi HTX đã được thành lập, chủ đầu tư bàn giao công tác quản lý cho HTX, đồng thời Ban quản trị nhà chung cư trở thành Ban kiểm soát của HTX.

Để thực hiện được giải pháp trên, trước hết là phải có sự vào cuộc của các chủ đầu tư, sự chỉ đạo của Bộ Xây dựng và UBND các địa phương trực thuộc trung ương.

Thực hiện tốt giải pháp trên, không chỉ giảm được gánh nặng cho cư dân nhà chung cư mà còn giảm cả gánh nặng cho nhà nước cả về trước mắt và lâu dài.