Nhà thu nhập thấp có thể hạ giá

Theo đánh giá của VAFI, nhà ở vẫn là mơ ước của hàng triệu gia đình, dù chỉ là một căn hộ nhỏ với giá thấp nhất, nguyên nhân là do thu nhập thực tế của một bộ phận người lao động, công chức, viên chức còn quá thấp so với khả năng tài chính để mua một căn hộ nhỏ. Trong khi đó, quỹ đất sạch xây dựng chung cư cao tầng cho người TNT được hình thành từ việc điều tiết quỹ đất kinh doanh thương mại của các dự án bất động sản không nhiều và không thể đáp ứng được nhu cầu của hàng triệu người chưa có nhà ở. Về nguyên tắc, người TNT mua những căn hộ này được ưu đãi nhưng việc thực thi ở nhiều nơi chưa thực sự công khai minh bạch, vẫn còn biểu hiện của tình trạng cơ chế xin cho và nhiều thủ tục rắc rối phức tạp làm cho giá bán nhà thu nhập thấp vẫn cao và chất lượng vẫn là vấn đề, trong khi nguồn cung không nhiều. Thêm vào đó, người mua nhà vay tiền tại các ngân hàng thương mại theo lãi suất thị trường; tài sản thế chấp chính là căn nhà mua với điều kiện người mua nhà thanh toán trước hơn 30% giá bán nhà. Với mức lãi suất cho vay trong các năm gần đây là 15-25%/năm, vay tiền mua nhà là hết sức nguy hiểm cho người TNT, nên đây không phải là giải pháp cơ bản trong việc giải quyết nhu cầu mua nhà của hàng triệu người TNT.

Về ý tưởng xây nhà sau đó cho người TNT thuê với giá phải chăng, phù hợp với thu nhập thực tế của người TNT, VAFI cho rằng không khả thi vì Nhà nước không có nguồn tài chính khổng lồ để giải quyết nhu cầu cho hàng triệu người TNT. Nếu kêu gọi DN đứng ra xây dựng mà không kèm theo cơ chế ưu đãi của Nhà nước thì không có DN nào tham gia vì không có khả năng tài chính; hoặc nếu có đủ năng lực tài chính cũng sẽ thua lỗ vì dòng tiền thu được từ tiền thuê nhà không bù được các chi phí xây dựng.

Có thể giảm giá bán căn hộ nhỏ (35-70m2) tới mức 30-40% cho người TNT bằng cơ chế miễn toàn bộ các loại thuế, phí liên quan đến chi phí xây dựng, đi kèm với cơ chế cung cấp tín dụng ưu đãi để người TNT với số tiền ban đầu chỉ ở mức từ 200 triệu đồng đến 400 triệu đồng có khả năng mua căn hộ với giá từ 350 triệu đồng tới 700 triệu đồng-VAFI đề xuất. Cụ thể, miễn thuế GTGT 10% cho người TNT khi mua nhà; miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất cho DN khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho người TNT; miễn thuế trước bạ cho người mua nhà; DN được miễn thuế thu nhập DN cho dự án xây nhà TNT. Đồng thời, giao nhiệm vụ cho một ngân hàng thương mại mà Nhà nước nắm cổ phần chi phối thực hiện cơ chế cung cấp tín dụng ưu đãi cho mọi hoạt động xây dựng nhà TNT.

Các nước đang phát triển như Thái Lan, Indonesia… hay các nước phát triển như Hoa Kỳ, Anh, Pháp… đều có một đến hai ngân hàng nhà mà nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối để thực hiện các nhiệm vụ an sinh của nhà nước. Ngân hàng này sẽ cung cấp nguồn tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp (dưới 10%/năm) cho các DN thực hiện các dự án xây nhà TNT và cho người mua nhà. Để có nguồn tín dụng rẻ này, Nhà nước cho phép ngân hàng phát hành trái phiếu có sự bảo lãnh của Chính phủ. Trái phiếu của ngân hàng sẽ huy động lãi suất thấp hơn thị trường khoảng 5%/năm (trong tình hình khó khăn hiện nay, trái phiếu DN khoảng 20%/năm, trong khi trái phiếu Chính phủ ở mức khoảng 12%/năm, những năm tới dự kiến sẽ dưới 10%/năm ). Ngân hàng này được miễn thuế thu nhập DN liên quan đến các hoạt động công ích bảo đảm chênh lệch giữa lãi suất huy động và cho vay ở mức khoảng 1%. Nhà nước có thể thực hiện cơ chế hỗ trợ lãi suất thông qua ngân hàng để DN thực hiện dự án nhà TNT được vay vốn ở mức dưới 10%/năm (như cơ chế hỗ trợ lãi suất tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam). Người TNT được vay mức lãi suất thấp dưới 10%/năm với điều kiện đã thanh toán khoảng 50% tới 60% giá trị căn nhà vì người TNT có thu nhập hằng tháng không nhiều nên không nên duy trì số nợ cao. Cơ chế ưu đãi về thuế và tín dụng như trên sẽ kích thích nhiều DN tham gia. Giá bán căn hộ nhỏ ở mức trung bình vào khoảng 20.000 USD.

Làm việc với TP Hà Nội về việc kiểm tra tình hình triển khai nhà ở xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng vẫn có thể hạ được giá thành nhà TNT nếu nghiên cứu thiết kế các mô hình hợp lý, có áp dụng các công nghệ tiên tiến, vật liệu tiên tiến. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói, nếu so với thu nhập của người làm công ăn lương hiện nay, giá nhà TNT còn khá cao vì những dự án này phát triển theo con đường nhà ở thương mại có sự hỗ trợ của Nhà nước. Tuy nhiên, vẫn có thể giảm giá thành thông qua việc áp dụng các tiêu chuẩn thiết kế mẫu, áp dụng công nghệ, vật liệu tiên tiến, kết hợp với sự kiểm tra, thẩm định chặt chẽ hơn nữa của chính quyền địa phương. Một số địa phương như Đà Nẵng, Thừa Thiên-Huế, Thanh Hóa, giá nhà TNT chỉ khoảng 6 triệu đồng/m2 do đất đai của những khu vực này thường rẻ và chính quyền địa phương giao những khu đất tại nội thành đã có hạ tầng nên chi phí cho hạ tầng thấp. Còn ở Hà Nội, giá trên dưới 10 triệu đồng/m2 như hiện nay là thích hợp.