Người mua nhà bị thiệt thòi vì luật còn bất cập

Theo các chuyên gia, nguyên nhân là do hệ thống pháp luật còn bất cập, việc thực thi còn lỏng lẻo, chưa nghiêm. Tại buổi hội thảo “Bảo vệ quyền lợi người mua nhà, minh bạch hóa thị trường BĐS” tổ chức ngày 14-6 tại TP Hồ Chí Minh, các chuyên gia cho rằng điều cần thiết nhất là phải minh bạch thị trường BĐS.

Những “lỗ hổng” pháp luật

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh), Luật Nhà ở 2005 trước đây và Luật Kinh doanh BĐS 2014 đều quy định chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án tại các phương tiện thông tin đại chúng, trang web của doanh nghiệp… về chi tiết dự án, số lượng nhà ở bán, giá bán, thủ tục đăng ký, điều kiện mua… Tuy nhiên trong suốt thời gian qua hầu hết các chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng. Bên cạnh đó, các điều khoản của Luật kinh doanh BĐS 2014 cũng quy định chủ đầu tư phải đảm bảo nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ, đúng mục đích. Các Nghị định 43/2014 và 76/2015 cũng quy định điều kiện về năng lực tài chính để đảm bảo việc thực hiện dự án… Tuy nhiên dù quy định kỹ càng nhưng hệ thống luật còn bộc lộ những “lỗ hổng” như chỉ xem xét khả nabgs tài chính khi phê duyệt dự án; khả náng huy động vốn chưa được thẩm tra kỹ…

Cũng theo LS Phượng, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn ký hợp đồng mua bán. Thế nhưng, tại nhiều dự án chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng mua bán và chuyển giao mọi hoạt động dự án cho bên đối tác. Nhiều trường hợp 1 dự án có tới 2 DN– đồng chủ đầu tư. Những trường hợp này thường là những dự án đã có thời gian bị tai tiếng, không thực hiện việc chuyển nhượng dự án BĐS, đơn vị môi giới làm lũng đoạn thị trường. Việc nhập nhèm này làm cho người mua nhà lầm tưởng đang giao dịch mua bán với một chủ đầu tư hoàn toàn mới nhưng nếu xảy ra tranh chấp thì chỉ có chủ đầu tư chính thức chịu. Pháp luật chưa có quy định để chống việc chủ đầu tư bán 1 nhà ở cho nhiều người. Cụ thể theo luật nhà ở 2015 chưa hình thành cơ chế kiểm soát việc bán sản phẩm của chủ đầu tư, pháp luật vẫn trao quyền bán nhà cho chủ đầu tư. Do vậy nếu chủ đầu tư cố ý bán 1 sản phẩm cho nhiều người thì cơ quan quản lý không biết, người mua nhà cũng không thể biết. Đây là lỗ hỏng pháp lý cần phải bổ sung.

Chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển cũng đồng quan điểm rằng, luật còn nhiều lỗ hổng và trên thực tế chính quyền không thể biết và ngăn chặn nếu chủ đầu tư cố ý bán nhà chưa được phép.

Minh bạch thông tin để bảo vệ người mua nhà

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh những sự cố ở các dự án The Harmona, Bay Hien Tower, Ruby Land… thời gian qua có nguyên nhân từ chủ đầu tư và quản lý nhà nước. Phía chủ đầu tư là do năng lực yếu kém, không chuyên nghiệp; về năng lực quản lý nhà nước, quy định pháp luật gồm Luật, Nghị định, Thông tư về thị trường BĐS hiện đã có đầy đủ nhưng thực tiễn vẫn còn những “khoảng hở” khiến vi phạm xảy ra. Việc thực thi pháp luật, kiểm tra, xử phạt cũng chưa nghiêm.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), việc bảo vệ người mua nhà phải từ khi ký hợp đồng mua đến sử dụng nhà. Thị trường đang phát triển nên Luật chưa thể hoàn thiện ngay mà cần phải có thời gian. Từ 2005 có Luật nhà ở đầu tiên và đến Luật Kinh doanh BĐS 2014 luật pháp càng được điều chỉnh đầy đủ và hoàn thiện hơn. Để không chỉ bảo vệ quyền lợi người mua nhà mà còn bảo vệ hài hòa cả quyền lợi của chủ đầu tư. Theo ông Khởi, quan trọng nhất tron bảo vệ người mua nhà là tính minh bạch thông tin. “Trong lĩnh vực BĐS có rất nhiều khâu cần minh bạch, hiện đã có nhiều khâu được minh bạch như giao dịch, cấp chủ quyền … nhưng còn một khâu rất quan trọng chưa được minh bạch công khai là đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi người dân mua nhà không thể biết được dự án nào đã thế chấp, dự án nào không”, ông Khởi nói và cho biết hiện Bộ Tư pháp đang sửa Nghị định liên quan đến giao dịch bảo đảm để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà. Hiện Bộ Xây dựng đang xây xây dựng Thông tư quy định việc xây dựng cơ sở dữ liệu và công khai hóa thông tin về thị trường BĐS, minh bạch từ chủ đầu tư đến các cơ quan quản lý nhà nước từ số lượng dự án, lượng căn hộ đã bán, chưa bán….

Theo TS Bùi Quang Tín (Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh), trong mối quan hệ với chủ đầu tư khi mua căn hộ, khách hàng cũng có một phân trách nhiệm. Để bảo vệ mình, khi mua nhà khách hàng cần tham khảo các nguồn từ Sở Xây dựng để biết dự án có đủ điều kiện bán hay chưa; cần tìm đến các dự án có lãnh của ngân hàng; tìm hiểu kỹ uy tín của chủ đầu tư và đặc biệt phải đọc kỹ điều khoản trong hợp đồng. Người mua nhà cần lưu ý tính pháp lý của dự án bao gồm quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy phép thi công, tiền thuế liên quan đến dự án…. để tự bảo vệ mình.