Mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội: Cơ hội tăng trưởng về nguồn cung và giá thuê

Mặt bằng cho thuê tăng trưởng ổn định

Số liệu thống kê tổng quan trong quý I-2025 của CBRE Việt Nam, đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản, cho thấy thị trường bán lẻ Hà Nội đã đạt sự ổn định. Nguồn cung tăng trưởng khi Trung tâm thương mại Aeon Xuân Thủy, với 18.000m2 diện tích sàn hiệu dụng, chính thức đi vào hoạt động. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành trong quý đầu tiên của năm ước đạt 1.708,3 nghìn tỷ đồng, tăng 9,9% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn tăng trưởng cùng kỳ quý I-2024 là 8,2%.

Không dừng lại tại đó, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chào đón hai nguồn cung mới trong quý II và quý III-2025, bao gồm Vincom Megamall Ocean City (60.000m2 diện tích sàn hiệu dụng) và Hanoi Centre (43.000m2 diện tích sàn hiệu dụng). Sự gia tăng đáng kể về nguồn cung này có thể tạo ra sự cạnh tranh lớn hơn, đồng thời cũng mang đến cơ hội cho các nhà bán lẻ tìm kiếm mặt bằng phù hợp với quy mô và chiến lược của mình.

Về hoạt động cho thuê, thị trường Hà Nội ghi nhận 24.760m2 diện tích hấp thụ ròng trong quý I, cao hơn mức hấp thụ 3.537m2 của quý IV-2024. Các giao dịch thời gian qua chủ yếu đến từ các ngành hàng công nghiệp thực phẩm và dịch vụ ăn uống (F&B), lối sống, bao gồm tất cả các sản phẩm và dịch vụ giúp người tiêu dùng thể hiện cá tính, theo đuổi sở thích, nâng cao chất lượng cuộc sống như nội thất và trang trí nhà cửa, sản phẩm chăm sóc cá nhân, sản phẩm văn hóa và nghệ thuật, sản phẩm và dịch vụ sức khỏe, sản phẩm và dịch vụ cho thú cưng… và giải trí. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng, với sự ưu tiên ngày càng tăng đối với các trải nghiệm và dịch vụ được cá nhân hóa.

Mặc dù, giá chào thuê khu vực trung tâm không thay đổi so với quý IV-2024, khu vực này vẫn ghi nhận mức tăng trưởng 15,4% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 173 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá chào thuê tại khu vực ngoài trung tâm cũng ghi nhận mức tăng trưởng 5,4% so với cùng kỳ năm 2024, đạt mức 37,1 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm không thay đổi do không có giao dịch mới nào được ghi nhận, giữ ở mức thấp 1,7%. Ngược lại, tỷ lệ trống tại khu vực ngoài trung tâm giảm nhẹ từ 10,7% trong quý IV-2024 xuống còn 9,8% trong quý 1-2025, cho thấy sức hấp thụ tốt hơn ở khu vực này.

Cơ hội tăng trưởng trở lại

CBRE đưa ra thông tin đáng lưu ý về sự tiếp tục mở rộng của các thương hiệu Trung Quốc tại thị trường Việt Nam. Từ năm 2023, một số thương hiệu như Oh! Some, KKV, Semir, Cotti Coffee đã có sự hiện diện trên thị trường và đang trong kế hoạch gia tăng mạng lưới cửa hàng tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, thị trường cửa hàng tiện lợi tại Hà Nội vừa có sự góp mặt của hàng loạt các chuỗi cửa hàng tiện dụng đã có nhiều năm tập trung phát triển tại thành phố Hồ Chí Minh như GS25. Ngoài ra, việc chuỗi 7-Eleven đã xác nhận kế hoạch "Bắc tiến" và mở cửa hàng đầu tiên tại Hà Nội có thể sẽ thúc đẩy nguồn cầu gia tăng với mặt bằng bán lẻ cho thuê.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cũng cho biết, trong năm 2025, Hà Nội tiếp tục có một số mặt bằng bán lẻ lớn, ví dụ như dự án Hà Nội Centre của Keppel, với nguồn cung rất lớn, khoảng 75.000m² sàn xây dựng. Đến năm 2026 có thêm dự án của Tismo với mục đích phát triển dự án trung tâm tại Hà Nội. Đây đều là những nhà đầu tư nước ngoài đang có xu hướng dịch chuyển từ thành phố Hồ Chí Minh ra Hà Nội.

Còn theo một đơn vị tư vấn bất động sản khác là Avison Young, tổng diện tích bán lẻ tại Hà Nội đã vượt 1 triệu mét vuông. Bên cạnh dự án quy mô lớn, không gian bán lẻ cũng có xu hướng mở rộng tại khối đế tòa chung cư và văn phòng. Về nguồn cung trong 2 năm tới, Avison Young dự báo thị trường bán lẻ Hà Nội bổ sung gần 29.500m2 diện tích cho thuê mới, tập trung ở quận Bắc Từ Liêm. Trong bối cảnh giá thuê ở trung tâm tăng cao, ngày càng nhiều thương hiệu có xu hướng chuyển sang mặt bằng bán lẻ ngoài trung tâm. Khu vực này không chỉ có giá thuê hợp lý mà còn có quy mô lớn, đa dạng, giúp tối ưu hóa không gian kinh doanh, đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách thuê.

Bên cạnh những diễn biến tích cực, các đơn vị nghiên cứu cũng nhìn nhận mặt bằng cho thuê tại nhiều trung tâm thương mại còn bị bỏ trống trong thời gian dài. Lý do là những trung tâm thương mại này thường có quy mô nhỏ, thiết kế kém tối ưu và thu hút lượng khách không lớn nên khách thuê mặt bằng thường rút sau một thời gian ngắn...

Để cải thiện tình hình, Tổng Giám đốc Avison Young David Jackson khuyến nghị các chủ đầu tư tại các trung tâm thương mại cần xây dựng danh mục khách thuê bài bản, bảo đảm cân bằng giữa các nhóm mua sắm tiêu dùng, vui chơi giải trí... Họ cũng cần nghiên cứu kỹ nhân khẩu học ở từng khu vực để có phương án cho thuê tối ưu, đáp ứng nhu cầu của thị trường. Phía đơn vị quản lý vận hành cần chú trọng đến dịch vụ quản lý, các chương trình quảng cáo, hỗ trợ giá cũng như hoạt động vui chơi giải trí nhằm kích cầu khách hàng đến trung tâm thương mại.

Còn theo Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell, các chủ đầu tư thị trường bất động sản bán lẻ cần nhìn nhận không gian bán lẻ cần tạo ra môi trường sống sôi động. Do đó, giải pháp trọng tâm nên là nâng cao trải nghiệm tổng thể, giúp các điểm đến mua sắm trở nên hấp dẫn hơn. Ngoài ra, các nhà bán lẻ lớn cần thích ứng và tận dụng công nghệ để nâng cao trải nghiệm bán lẻ cả trực tuyến lẫn ngoại tuyến, từ đó gia tăng doanh số bán hàng cho các đơn vị thuê mặt bằng.