Lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Một điểm chung dễ nhận thấy đó là “cơn sốt đất” xuất hiện sau khi những thông tin như: Quy hoạch, dự án hay kế hoạch phát triển… được công bố. Cũng như những lần trước đây, các chuyên gia kinh tế và cả cơ quan quản lý đều khẳng định, “sốt đất” lần này do hiệu ứng đám đông và giá đất bị đẩy lên, không phản ánh giá trị cũng như nhu cầu thực. Người mua không nhằm mục đích sử dụng mà đầu cơ, hưởng chênh lệch giá.

Nói cách khác, những thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển luôn là “miếng mồi” cho giới đầu tư “thổi giá”, tạo “cơn sốt nhà đất” và đánh vào tâm lý đám đông để trục lợi. Hệ quả là thị trường bất động sản méo mó, công tác quản lý nhà nước khó khăn, người dân và xã hội thiệt hại.

Vậy, vấn đề đặt ra là làm thế nào để “cắt” các “cơn sốt đất”, mà cụ thể hơn là ngăn chặn tình trạng lợi dụng thông tin và tâm lý đám đông để “thổi giá” đất nhằm trục lợi?

Theo các chuyên gia, thứ nhất, việc mua bán nhà đất ở Việt Nam hiện chỉ cần hai chủ thể là có thể tự do giao dịch mà không cần đến chủ thể thứ ba để giám sát. Đây là cách giao dịch khác so với quy trình các nước phát triển áp dụng (phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản - luật sư - ngân hàng). Chính sự thiếu chặt chẽ đã tiếp tay cho giới đầu cơ lũng đoạn thị trường.

Thứ hai, các chuyên gia cho rằng có thể sử dụng công cụ thuế chuyển quyền sử dụng đất lũy tiến ở mức cao với những trường hợp “lướt sóng” bất động sản, với giá trị tăng thêm do đầu tư mang lại. Hoặc áp dụng thuế chống đầu cơ đối với đất ở mà người sử dụng đất tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường.

Thứ ba, trong khi việc đưa ra quy định mới về giao dịch hay sắc thuế cần có thời gian nghiên cứu thì trước mắt, chính quyền địa phương có thể “cắt sốt đất” bằng cách tạm dừng cho chuyển mục đích sử dụng đất khi quy hoạch chưa được phê duyệt; kiểm tra, giải tỏa các tụ điểm cò mồi, môi giới bất động sản; công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch phát triển để ngăn chặn tin đồn và rủi ro khi mua đất theo tâm lý đám đông.

Thứ tư, nhiều ý kiến đề xuất bổ sung chế tài xử lý hình sự đối với hành vi “thổi giá” bất động sản tương tự như “Tội thao túng thị trường chứng khoán”. Thực tế, trong nhiều trường hợp, người môi giới không có chứng chỉ hành nghề có thể bị xử phạt hành chính; nếu cung cấp thông tin không chính xác hoặc cấu kết tạo sự khan hiếm giả trên thị trường nhằm đẩy giá trục lợi, cũng có thể xem xét như hành vi lừa dối khách hàng để xử lý hình sự…

Cẩn trọng khi đầu tư là lời khuyên mà chuyên gia bất động sản đưa ra đối với người mua đất. Trước mọi quyết định, cần suy tính các yếu tố cơ bản như: Lý do tạo nên tiềm năng khu vực? Thông tin có chính xác hay chỉ là tin đồn? Lộ trình thực hiện dự án mới, cơ sở hạ tầng mới?... Kinh nghiệm cho thấy, những khoản đầu tư được hứa hẹn gia tăng giá trị nhanh chóng, thu lợi dễ dàng hầu hết đều có rủi ro cao. Sự tỉnh táo của nhà đầu tư cũng là yếu tố giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Trước tình trạng giá đất tăng bất hợp lý, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã thông tin các giải pháp quản lý, ổn định thị trường bất động sản; trong đó, ngoài việc rà soát, đề xuất sửa đổi quy định, sẽ tham mưu Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát thị trường, xử lý nghiêm các hành vi, đối tượng lợi dụng thông tin, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm thu lợi bất chính...

Tại Hà Nội, trong Thông báo số 180-TB/TU (ngày 22-3-2021) của Thành ủy Hà Nội về chủ trương chỉ đạo đối với đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5000, Ban Thường vụ Thành ủy cũng yêu cầu cấp ủy, UBND các quận, huyện, thị xã tuyệt đối không để xảy ra tình trạng lợi dụng quy hoạch có các hành vi vi phạm để trục lợi chính sách về đất đai, đầu cơ đất đai, xây dựng các công trình trái phép, gây mất ổn định an ninh trật tự trên địa bàn.

Thiết nghĩ, các cấp quản lý cần chủ động vào cuộc giám sát, ngăn chặn ngay hành vi lợi dụng thông tin để nâng giá đất; về lâu dài, có chế tài cụ thể, cứng rắn nhằm hạn chế đầu cơ địa ốc, gây nhiễu loạn thị trường. Minh bạch, lành mạnh hóa thị trường bất động sản chính là cách tốt nhất ngăn ngừa sự lũng đoạn của những kẻ đầu cơ.