Làm gì để đấu giá nhà tái định cư không... "ế khách"?

Gần 9.000 căn hộ bỏ trống

Kéo phóng viên ra cửa sổ căn hộ New City đắt tiền, anh Vương Văn Chiến chỉ tay ra phía tòa nhà với vẻ ngoài hoang phế bên kia vườn hoa cách đó chừng 200m: “Cùng trên đất vàng Thủ Đức, nhưng hàng nghìn căn hộ bên kia đang ngày một xuống cấp, còn bên này, giá mua chỉ tăng, không giảm. Tôi thấy rất lãng phí”.

Khu nhà anh Chiến nói đến là khu tái định cư Thủ Thiêm với gần 3.800 căn hộ, được xây dựng với mục đích ban đầu tạo nơi tái định cư cho cư dân bán đảo Thủ Thiêm trong vùng giải tỏa để thành phố quy hoạch xây dựng khu đô thị mới. Chỉ cách trung tâm thành phố khoảng 3km, lại ngay sát đại lộ Đông - Tây nườm nượp xe cộ đi lại, nhưng những khu nhà cao tầng đó lại không có người ở trong nhiều năm.

Nguyên nhân chính được cho là người dân trong vùng giải tỏa trước đây có sinh kế chủ yếu là buôn bán nhỏ lẻ, nếu lên nhà chung cư, sẽ khó kiếm sống.

Đây cũng là lý do khiến gần 2.000 căn hộ tái định cư tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh không có người vào ở.

Cụ thể, khu tái định cư xã Vĩnh Lộc B có diện tích 30,9ha, gồm 529 nền đất và 45 block chung cư với tổng cộng 1.939 căn hộ, đã xây xong từ năm 2011 với tổng vốn hơn 1.000 tỷ đồng, nay đang xuống cấp nghiêm trọng. Đây là khu tái định cư được thành phố xây dựng nhằm bố trí nơi ở cho những hộ dân trong vùng dự án án cải tạo kênh Tham Lương và một số dự án chỉnh trang đô thị khác.

Đó là 2 dự án tái định cư điển hình đang "ế khách" tại thành phố Hồ Chí Minh. Theo Sở Xây dựng, toàn thành phố còn 11.042 căn hộ và nền đất tái định cư (gồm 8.938 căn hộ và 2.104 nền đất) được tạo lập bằng ngân sách nhà nước, hiện để trống.

Kiến trúc sư Hoàng Minh Trí, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh, nhận xét: Rất có thể do chưa có điều tra xã hội học về tái định cư, nên cơ quan chức năng chưa nắm bắt được nhu cầu thực tế của người dân bị giải tỏa cho các dự án, dẫn tới lãng phí nhà đất tái định cư như hiện nay.

“Ngay từ những năm 1990, bà con vùng giải tỏa dự án cải tạo kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè đã không nhận căn hộ chung cư tái định cư. Chúng tôi tìm hiểu và biết rằng họ phần lớn bán xe hủ tíu, tủ thuốc lá, đạp xe ba gác, xích lô... Nếu nhận chung cư, họ rất khó duy trì những nghề kiếm sống này...”, ông Hoàng Minh Trí chia sẻ.

Nhiều đề xuất thay đổi hướng tiếp cận

Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh thông tin trong năm 2024, thành phố tiếp tục thực hiện chủ trương bán đấu giá 4.927 căn hộ và 42 nền đất tái định cư, chủ yếu là ở Thủ Đức và huyện Bình Chánh. Đây sẽ là lần đấu giá nhà tái định cư lần thứ 4 trong 7 năm qua.

Trước đó, năm 2017, thành phố đã tổ chức bán đấu giá gần 3.800 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm với giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng, nhưng không tìm được người mua. Những lần đấu giá tiếp theo vào các năm 2018 và 2019 với mức giá khởi điểm lần lượt 9.100 tỷ đồng và 9.900 tỷ đồng cũng có kết quả tương tự.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định: Nếu thành phố vẫn muốn bán cả gói như những lần trước, tỷ lệ thành công là rất thấp, bởi số tiền quá lớn, vượt khả năng của nhiều doanh nghiệp.

“Chúng tôi đã đề xuất thành phố xem xét việc chia nhỏ quỹ nhà trên thành các gói thầu nhỏ để bán đấu giá, sẽ dễ tìm người mua hơn. Những khu tái định cư này phần lớn đã xuống cấp trầm trọng, nhà đầu tư cũng còn phải tính toán số tiền bỏ ra ngoài khoản đấu giá để nâng cấp, hoàn thiện… mới bán được nhà”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.

Còn Kiến trúc sư Hoàng Minh Trí nhận định, với việc trong năm 2024, Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng (Sở Xây dựng) sẽ nhận thêm gần 500 căn hộ tái định cư nữa, đưa con số quỹ nhà tái định cư (chưa có người vào ở) lên đến gần 9.000 căn. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở xã hội tại thành phố rất thiếu (do thiếu quỹ đất và thủ tục lập dự án đầu tư phức tạp). Vì vậy, cơ quan chức năng cần nghiên cứu phương án chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội ở những địa bàn phù hợp, tránh lãng phí như hiện nay.

“Tất nhiên, thủ tục chuyển đổi mục đích như trên không đơn giản bởi những rào cản pháp lý lớn. Nhưng thành phố Hồ Chí Minh cũng cần xem xét có thể vận dụng các chính sách đặc thù theo Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội cho việc chuyển đổi này hay không”, Kiến trúc sư Hoàng Minh Trí đề xuất.