Căn hộ chung cư, biệt thự giảm giá

Với phân khúc căn hộ chung cư, nguồn cung tiếp tục tăng khoảng 1.200 căn từ 5 dự án gia nhập thị trường, tại quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng và huyện Hoài Đức, Từ Liêm. Như vậy, tổng nguồn cung sơ cấp đã đạt tới 10.800 căn hộ, từ 52 dự án, tăng 7% so với thời điểm đầu quý IV-2012. Trong đó, huyện Từ Liêm và quận Hà Đông được ghi nhận là nguồn cung chính của thị trường, với 49% thị phần. Về mức giá bán, giá chào bán dao động từ 12 triệu đồng/m2 đến 61 triệu đồng/m2. Đây là mức giá chào bán giảm ở tất cả các phân hạng nhà, song tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn tiếp tục đà giảm, từ mức 5% về 4%. Nếu phân theo cấp hạng nhà, căn hộ hạng C tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất, 79%, nhờ mức giá phù hợp với nhu cầu thị trường. Tiếp đến là hạng B, chiếm 18% tổng số căn hộ bán được, trong khi hạng A (hạng cao cấp) tỷ lệ bán hàng chỉ chiếm 3% số căn hộ bán ra. Ở thị trường thứ cấp, giá chào bán cũng giảm ở hầu khắp các quận, huyện. Mức suy giảm này phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí, tiến độ, giá bán của từng dự án. Huyện Từ Liêm, nơi có tỷ lệ đô thị hóa nhanh, được ghi nhận có mức giảm lớn nhất, 9% so với thời điểm đầu quý IV-2012; tiếp theo là khu vực quận Ba Đình giảm 5%, quận Đống Đa giảm 4%. Về triển vọng tương lai, tổng nguồn cung sẽ lên tới 60.100 căn hộ, từ 110 dự án; nguồn cung chính vẫn là quận Hà Đông và huyện Từ Liêm, với 26.000 căn hộ, chiếm 43% tổng nguồn cung tương lai.

Tương tự như phân khúc căn hộ chung cư, phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng ghi nhận xu hướng giảm giá, nhưng tính thanh khoản cũng rất thấp. Giá trung bình của toàn phân khúc này (theo các hợp đồng mua bán) giảm tới hơn 30% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, đáng lưu ý là giá chào bán thị trường thứ cấp ở nhiều khu vực đang trở về bằng mức giá chào bán sơ cấp. Nghiên cứu thị trường của Savills ghi nhận, giá chào bán thứ cấp cao nhất của phân khúc biệt thự, nhà liền kề là hơn 160 triệu đồng/m2 tại quận Cầu Giấy; tiếp theo đó là Tây Hồ, Từ Liêm, Hoàng Mai, giá dao động từ 81 triệu đồng/m2 đến 160 triệu đồng/m2. Nơi ghi nhận mức giá chào bán thấp nhất là Mê Linh, Đan Phượng, Quốc Oai, từ 12 triệu đồng/m2 đến 16 triệu đồng/m2.

Mặc dù mức giá tiếp tục giảm, song thị trường vẫn ghi nhận 3 dự án (Garmuda City, khu nhà ở Kiến Hưng và khu phức hợp Đại Thanh) đã chuyển đổi từ hợp đồng góp vốn sang hình thức hợp đồng mua bán, với 900 căn cung cấp cho thị trường. Như vậy, phân khúc biệt thự, nhà liền kề hiện có 42.000 căn từ 124 dự án, trong đó 99 dự án hợp đồng mua bán (đóng góp 29.500 căn), 25 dự án hợp đồng góp vốn. Trong tương lai, tổng nguồn cung của phân khúc thị trường biệt thự, nhà liền kề sẽ có thêm 76 dự án, nằm rải rác tại 14 quận, huyện. Tuy nhiên, tình trạng thiếu vốn hiện nay, cộng với những khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục pháp lý nên tương lai gần nguồn cung cho thị trường có thể ít hơn so với dự kiến. Trong khi đó, về nguồn cầu, thị trường ghi nhận việc các nhà đầu tư rút khỏi thị trường biệt thự, nhà liền kề do xu hướng giảm giá và thanh khoản thấp. Thị trường hiện nay dành cho người mua thực sự, mặt khác trần lãi suất tiền gửi giảm còn 8%/năm sẽ kéo lãi suất cho vay giảm nhiều hơn nữa được coi là tín hiệu hỗ trợ thị trường.