Cải tạo nhà chung cư cũ: Chậm vì vướng cơ chế

10 năm cải tạo... hơn 10 chung cư

Theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, hiện nay, cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương khoảng trên 3 triệu mét vuông) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 hộ dân sinh sống; trong đó, Hà Nội có hơn 1.500 tòa, TP Hồ Chí Minh có hơn 500 tòa, Hải Phòng có 205 tòa, các tỉnh như Phú Thọ hơn 20 tòa, Nghệ An hơn 20 tòa, Thanh Hóa gần 20 tòa nhà...

Tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ nhất, do Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức hồi trung tuần tháng 11-2017, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nêu thực trạng, hiện nay, sau nhiều năm sử dụng, chất lượng công trình nhà chung cư cũ bị biến dạng và xuống cấp nghiêm trọng. Nhiều nhà thuộc diện nguy hiểm cần phá dỡ để xây dựng lại. Qua rà soát chưa đầy đủ, hiện có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm khoảng 25% tổng số nhà chung cư cũ) cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Quảng Ninh, Hải Phòng, Nghệ An...

Thực tế, việc cải tạo các chung cư cũ được các cơ quan quản lý lên kế hoạch khởi động từ 10 năm trước nhưng đến nay vẫn không có dấu hiệu tiến triển. Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, tính đến thời điểm này, cả nước chỉ mới thực hiện cải tạo, sửa chữa được khoảng hơn 10 nhà chung cư. Nhiều nhà đã phá dỡ nhưng chưa thể xây dựng lại do vướng các cơ chế chính sách hoặc do người dân chưa đồng tình, cơ chế ưu đãi chưa thu hút được các doanh nghiệp tham gia...

"Điểm nghẽn" là bài toán lợi nhuận

Nguyên nhân chậm cải tạo nhà chung cư cũ hiện nay trước tiên do những vướng mắc về cơ chế. Phía doanh nghiệp không hào hứng tham gia vì họ không nhìn thấy lợi nhuận. Bên cạnh đó, khi chấp thuận cải tạo, giữa doanh nghiệp và người dân không thỏa thuận được phương án tài chính, cơ chế đền bù…

Trao đổi trong phiên thảo luận tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam 2017, ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, việc bố trí tạm cư là một trong những trở ngại lớn nhất của việc cải tạo chung cư cũ, cùng với đó là công tác vận động người dân. Thành phố đã bố trí nhà tạm cư khang trang, tiêu chuẩn cao tại khu vực Yên Hòa (quận Cầu Giấy), vốn là khu nhà dành cho công vụ. Tuy nhiên, Hà Nội phải mất tới 10 năm để vận động 50 hộ dân tại một khu chung cư cũ cấp độ D (cần cải tạo khẩn cấp) đến nơi tạm cư trong tổng số 150 gia đình. Số còn lại các ngành chức năng vẫn đang tiếp tục vận động.

Cùng với đó, theo nhiều doanh nghiệp, việc đầu tư cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ đụng đâu cũng gặp “chướng ngại vật”. Đơn cử, doanh nghiệp muốn xây dựng tòa nhà cao hơn thì lại vấp phải quy hoạch nội đô và kiến trúc cảnh quan của thành phố. Đây là trở ngại chính khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Chí Dũng chia sẻ, hiện nay, Hà Nội có 18 doanh nghiệp đăng ký cải tạo chung cư cũ, như: Việt Hưng, Vingroup, HUD, Vinaconex… Tuy nhiên, có nhà đầu tư thôi chưa đủ, mà còn tồn tại nhiều vấn đề để làm thế nào cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ được hiệu quả. Tại Hà Nội, khó khăn lớn nhất hiện nay là vướng phải một số quy định khống chế về chiều cao và quy mô dân số. Theo đó, khi cải tạo chung cư cũ, Nhà nước thì không có tiền, nếu huy động nguồn lực doanh nghiệp thì bị khống chế về mật độ dân số, khó tạo lợi nhuận đủ hấp dẫn doanh nghiệp tham gia.

Theo quy định, việc cải tạo yêu cầu phải giữ quy mô dân số hiện hành. Thậm chí, khu vực trung tâm Hà Nội còn được yêu cầu giảm dân số từ 1,2 triệu người xuống 0,8 triệu người. Như vậy, rõ ràng, cơ chế, chính sách đang gây khó cho việc cải tạo chung cư cũ. Để giải bài toán này, Hà Nội đang xây dựng cơ chế riêng để cải tạo chung cư cũ, dự kiến hoàn thành vào đầu năm 2018. Theo ông Nguyễn Chí Dũng, cơ chế này có một số nội dung đổi mới; một số nội dung thuộc thẩm quyền Chính phủ cần xin phép, như vượt khung về dân số, về quy hoạch; ngoài ra, có một số nội dung thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành, của HĐND thành phố, do đó, việc cải tạo sẽ cần thực hiện những bước dài.