Bảo vệ khách hàng đặt cọc cho công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Bổ sung quy định bàn giao công trình hình thành trong tương lai

Chiều 19-6, trình bày tờ trình của Chính phủ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật sửa đổi có một số điểm mới và một số điểm được sửa đổi, bổ sung. Trong đó, bổ sung quy định về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh; thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng.

Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; nghĩa vụ của bên đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh và nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, dự thảo Luật bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Bổ sung quy định về thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Dự thảo luật đã bổ sung quy định nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến dịch vụ tư vấn bất động sản; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.

Dự thảo Luật cũng sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; thù lao của cá nhân môi giới bất động sản; quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản; nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Không quy định bắt buộc các giao dịch phải thông qua sàn bất động sản

Báo cáo thẩm tra, về điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho rằng, cần có cơ sở pháp lý rõ ràng và tạo thuận lợi cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực thực hiện dự án hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án được chuyển nhượng dự án bất động sản.

Ủy ban Kinh tế đề nghị sửa đổi quy định theo hướng cho phép các bên thỏa thuận về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất và phải ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng; bổ sung điều kiện chuyển nhượng là bên nhận chuyển nhượng phải cam kết và thực hiện ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng; tiếp tục rà soát, bổ sung quy định điều kiện chặt chẽ đối với bên nhận chuyển nhượng.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Ủy ban Kinh tế nhận thấy, quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng điều kiện là nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này là quy định mới so với Luật hiện hành.

“Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, việc mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy cần thiết quy định về việc nhận đặt cọc để bảo vệ quyền lợi khách hàng”, ông Vũ Hồng Thanh nói.

Về sàn giao dịch bất động sản, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, cần phải tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân, đề nghị không quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản như dự thảo Luật, mà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, quy định chặt chẽ về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.