Bài 2: Vẫn loay hoay tìm lời giải

Ngoài một số khu nhà đơn lẻ trong tình trạng nguy hiểm cấp D buộc phải di dời, phá dỡ khẩn cấp, với những khu nhà có vị trí đắc địa nằm ở trung tâm, hoặc dọc theo các trục phố lớn, thuận lợi cho việc kinh doanh thì việc cải tạo xây dựng mới là rất khó khăn. Hiện mới chỉ có dự án Nguyễn Công Trứ, một dự án quy mô lớn mang tính tổng thể, đồng bộ được triển khai.

Khó có sự thống nhất

Hầu hết các căn hộ tầng 1 KTT cũ đều rất có giá, mang lại lợi nhuận nhờ các hoạt động dịch vụ, kinh doanh… Mặt khác, tầng 1 có điều kiện cơi nới, lấn chiếm mở rộng diện tích sử dụng gấp nhiều lần so với diện tích ở ban đầu. Vì vậy, tại nhiều KTT cũ trong khi các hộ từ tầng 2 trở lên cơ bản đồng tình với chủ trương cải tạo, xây dựng lại, bởi hàng chục năm qua phải sống trong tình trạng nhà cửa chật chội, hư hỏng thì các hộ tầng 1 lại phản đối quyết liệt, mặc dù theo cơ chế chung được tăng thêm diện tích ở, bố trí ki ốt để tiếp tục kinh doanh sau khi nhà mới xây dựng xong. Vì thế có chuyện tòa nhà nguy hiểm cấp độ D lún tới hàng mét, giữa cầu thang và tường nhà là khe nứt 10-20cm, nhưng nhiều người vẫn phủ nhận kết luận kiểm định của cơ quan chức năng; cho rằng cơ quan chức năng cấu kết với chủ đầu tư, cố tình đưa vào dạng nguy hiểm để triển khai dự án…!? Đại diện một chủ đầu tư than thở, khi nhận dự án, mặc dù đã xác định không đơn giản, nhưng cũng không thể lường được lại khó đến thế. Chỉ tính riêng diện tích cơi nới, lấn chiếm thôi đã làm cho chủ đầu tư… toát mồ hôi trong việc giải quyết chính sách.

Bên cạnh đó, không ít dự án đã giao chủ đầu tư nhưng nhiều năm vẫn chẳng động tĩnh gì nên người dân làm đơn gửi chính quyền địa phương đề nghị thay chủ đầu tư khác. Họ đề nghị đích danh một doanh nghiệp có năng lực, đang triển khai một dự án cải tạo xây dựng lại KTT cũ. Chính quyền cơ sở chuyển cấp trên có thẩm quyền xem xét nhưng cuối cùng chủ đầu tư do người dân đề nghị không vào được, còn chủ đầu tư cũ vẫn ôm dự án… để đấy.

Vướng từ tiêu chuẩn quy hoạch đến giải phóng mặt bằng

Báo cáo từ năm 2006 của Công ty CP Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội về dự án cải tạo xây dựng lại KTT Văn Chương (quận Đống Đa) có đoạn: KTT Văn Chương xây dựng từ những năm 1960-1970 hiện đang bị lấn chiếm, xuống cấp trầm trọng. Diện mạo của khu ở đã bị biến dạng, các khối nhà ở cũ và nhà xây dựng lấn chiếm chen chúc trong không gian nhỏ hẹp, hệ thống hạ tầng kỹ thuật không còn đáp ứng được nhu cầu cuộc sống, vấn đề vệ sinh môi trường do ngập úng thường xuyên đang ở mức báo động. Hệ thống đường nội bộ kém không đáp ứng được nhu cầu lưu thông của dân cư trong khu vực, đặc biệt khi có sự cố cháy nổ xảy ra. Qua hai lần khảo sát điều tra xã hội học và lấy ý kiến về quy hoạch, 80% người dân ủng hộ dự án cải tạo, xây dựng lại KTT Văn Chương. Thế nhưng, đến nay, sau 5 năm, dự án vẫn chưa thể triển khai. Nguyên nhân là do khu Văn Chương được phê duyệt quy hoạch với mật độ xây dựng 50%, hệ số sử dụng đất 1,75 lần và chiều cao trung bình 3,5 tầng. Với chỉ tiêu quy hoạch như vậy cơ bản chỉ đáp ứng tái định cư khoảng 1/4 số dân hiện đang sinh sống tại đây. Điều đó đồng nghĩa 3/4 số dân sẽ phải chuyển đến nơi ở mới. Tuy nhiên, dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, cũng rất khó điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch theo hướng tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình vì như thế sẽ chất tải lên hạ tầng toàn bộ khu vực, vốn dĩ đã ở trong tình trạng quá tải.

Nguyễn Công Trứ được coi là dự án cải tạo, xây dựng lại KTT cũ lớn nhất đang được triển khai. Vượt qua vòng quy hoạch, bước vào vòng giải phóng mặt bằng, mặc dù mới thực hiện tại khối nhà A1, A2 nhưng đã có nhiều chuyện dở khóc dở cười. Có hộ yêu cầu được bốc thăm căn hộ tái định cư trước khi di chuyển; được bố trí tái định cư căn hộ diện tích lớn hơn; thậm chí có kiến nghị mang tính yêu sách đối với chủ đầu tư như đất cơi nới liền kề nhà A1, A2 phải được đền bù 100% giá đất và được tiêu chuẩn tái định cư; được chọn hướng căn hộ tái định cư, bố trí chợ tạm trong thời gian thi công, yêu cầu mua thêm căn hộ ngoài chính sách... Một số khác, nảy sinh tranh chấp quyền sở hữu giữa những người trong gia đình nên cũng chưa thể bồi thường, hỗ trợ được. Về tổng thể, ngoài sự phức tạp do quy mô lớn, phải xây dựng thêm hạ tầng, mật độ xây dựng hiện trạng của KTT này dày đặc hơn 70%, trong khi đó mật độ xây dựng sau quy hoạch chỉ còn 40% do trong khu vực hạn chế phát triển. Vì vậy, theo tính toán của chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư phát triển nhà số 7 Hà Nội thì sẽ mất cân đối khoảng 2.600 tỷ đồng. Công trình nhà ở cao tầng N3, tòa nhà đầu tiên của dự án theo phân kỳ thực hiện, trên hiện trạng nhà A1, A2 cũ và phần diện tích xung quanh chỉ đủ dành cho tái định cư các hộ dân nhà A1-A2.

Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà - Sở Xây dựng, thừa nhận vướng mắc lớn nhất hiện nay đối với các dự án cải tạo KTT cũ là chỉ tiêu quy hoạch. Hầu hết KTT cũ thành phố đều đã giao chủ đầu tư, nhưng quy hoạch vẫn chưa được phê duyệt. Vì nếu giữ quy mô, chỉ tiêu cũ thì chủ đầu tư lỗ nặng, không đủ chỗ cho người dân tái định cư. Nhưng nếu tăng chỉ tiêu, mật độ quy hoạch thì hạ tầng khu vực quá tải nghiêm trọng. Đã có giải pháp khuyến khích người dân tái định cư tại nơi khác ngoài dự án bằng cách tăng diện tích nhà tái định cư, song không mấy người ủng hộ vì tâm lý không muốn thay đổi, và đặc biệt là sự chênh lệch quá lớn giá trị địa tô giữa trung tâm thành phố và khu vực ngoại vi. Bài toán hài hòa lợi ích chủ đầu tư - người dân - nhà nước trong việc cải tạo KTT cũ luôn là bài toán khó giải.