Xây dựng bảng giá đất: Tránh "cú sốc", ảnh hưởng lớn đến người dân, doanh nghiệp

Tuy nhiên, với nhiều điểm mới mang tính đột phá, quá trình triển khai ban đầu không tránh khỏi những khó khăn.

Nỗi lo của người dân và doanh nghiệp

Khó khăn trong việc xây dựng bảng giá đất mới chủ yếu xuất phát từ quy định tại Khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai 2024.

Theo đó, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 vẫn được áp dụng đến hết ngày 31-12-2025. Trong những trường hợp cần thiết, UBND tỉnh có thể điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Quy định này nhằm giúp các địa phương có thời gian thích nghi và xây dựng bảng giá đất mới theo lộ trình, tránh những cú sốc tăng giá đột ngột khi áp dụng từ ngày 1-1-2026.

Tuy nhiên, nếu việc điều chỉnh không được đánh giá tác động đầy đủ và thận trọng, có thể gây ra sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất mới và giá đất hiện hành. Điều này sẽ khiến người dân và doanh nghiệp phải gánh chịu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai tăng vọt.

Ngược lại, nếu không điều chỉnh kịp thời, sự chênh lệch giữa giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và giá trúng đấu giá đất sẽ gây bất ổn và thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Cả hai kịch bản này đều tiềm ẩn nguy cơ làm rối loạn thị trường, ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội và môi trường đầu tư.

Thực tế, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã gặp khó khăn trong việc điều chỉnh bảng giá đất. Ngày 17-9-2024, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 26, điều chỉnh bảng giá đất với mức thấp nhất là 513.000 đồng/m², cao nhất 78 triệu đồng/m², tăng 20-30% so với bảng giá cũ. Tương tự, thành phố Hồ Chí Minh đã dự thảo bảng giá đất mới, với mức tăng trung bình 5-10 lần. Một số khu vực ngoại thành có thể tăng 15-50 lần.

Tại Hà Nội, một số khu vực ngoại thành như xã Yên Bài (huyện Ba Vì) cũng đang đối mặt với thách thức từ việc giá đất tăng cao.

Ông Nguyễn Văn Lập (xã Yên Bài) chia sẻ, là xã miền núi, nhưng hiện giá đất tại trục đường Ba Vành - Suối Mơ trên địa bàn xã đã lên tới hơn 1 triệu đồng/m². Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể tốn đến hàng trăm triệu đồng, vượt xa khả năng của nhiều hộ gia đình. Nếu thời gian tới bảng giá đất của thành phố Hà Nội được điều chỉnh tăng, thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hàng ngàn hộ dân trên địa bàn là một thách thức lớn.

Việc chậm trong điều chỉnh bảng giá đất cũng ảnh hưởng lớn đến công tác giải phóng mặt bằng và đấu giá đất. Trưởng phòng Quản lý Dự án và Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai Lê Hồng Phúc cho biết: Chậm điều chỉnh bảng giá đất theo thị trường khiến công tác đấu giá đất của địa phương đang gặp nhiều khó khăn. Bởi, giá khởi điểm thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Còn theo Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức Nguyễn Văn Hoàng, việc điều chỉnh bảng giá đất không phù hợp với giá thị trường, khiến công tác đền bù không công bằng, gây phản ứng mạnh từ phía người dân, làm chậm tiến độ các dự án hạ tầng và ảnh hưởng đến phát triển đô thị.

Gỡ khó cho công tác xây dựng bảng giá đất

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận với thị trường là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là phải thực hiện điều chỉnh như thế nào và áp dụng ra sao cho từng nhóm đối tượng. Điều này đòi hỏi một cái nhìn tổng thể, cân bằng giữa lợi ích của các bên.

Giáo sư Đặng Hùng Võ phân tích, với những nhóm cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận thị trường, cần tính toán mức phí chuyển đổi hợp lý, đặc biệt đối với các khu vực miền núi, vùng khó khăn hay ngoại thành nên áp dụng 10%, 20% hay 30%... theo lộ trình cụ thể. Đây là giải pháp nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân, giúp họ có khả năng đáp ứng các chi phí phát sinh.

Đối với doanh nghiệp, tình hình cũng không khác nhiều. Việc áp dụng ngay mức giá thị trường có thể khiến chi phí đầu vào tăng đột ngột, dẫn đến giá bất động sản leo thang không kiểm soát được.

Giáo sư Đặng Hùng Võ cảnh báo, nếu trong một khoảng thời gian ngắn như một tuần, một tháng hay thậm chí một năm, mà giá đất tăng vọt từ 10 đến 20 lần chỉ sau một quyết định, điều này sẽ gây sốc cho nền kinh tế. Vì thế, việc điều chỉnh bảng giá đất cần có lộ trình hợp lý, bảo đảm sự cân đối, hài hòa giữa các lợi ích, vừa phát huy được tiềm năng từ đất đai, mà không tạo ra khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, bảng giá đất tiệm cận thị trường nên áp dụng trong các trường hợp cụ thể như đấu giá đất, bồi thường giải phóng mặt bằng hay tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Trong khi đó, với các hình thức khác như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt đối với hộ gia đình, cá nhân, cần có sự điều chỉnh phù hợp để tránh gây xáo trộn đời sống người dân.

Phó Chủ tịch UBND huyện Ba Vì Trần Quang Khuyên cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất tại các địa phương cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Chính sách này không chỉ nhằm tăng thu ngân sách, mà còn phải bảo đảm sức dân, từ đó địa phương mới có thể khai thác tốt tiềm năng đất đai.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, Bộ đã nhiều lần đôn đốc UBND các tỉnh, thành phố hoàn thiện văn bản pháp lý và điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với thực tiễn. Bộ cũng làm việc trực tiếp với các địa phương gặp khó khăn, như cuộc họp với UBND thành phố Hồ Chí Minh ngày 10-9-2024. Sau đó, lãnh đạo thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ đạo tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành để giải quyết các hồ sơ thuế đất tồn đọng, đồng thời chuẩn bị ban hành bảng giá đất mới trong tháng 10-2024.

Từ ngày 18-1-2024 đến ngày 31-7-2024 đã có 12 tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất điều chỉnh. Từ ngày 1-8-2024 đến nay, thêm 4 tỉnh: Hà Nam, Bà Rịa - Vũng Tàu, Thái Bình và Nam Định cũng đã điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 mà không gặp nhiều trở ngại. Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục hỗ trợ các địa phương trong việc triển khai luật mới, trong đó có công tác định giá đất.

Tuy nhiên, các địa phương cần thêm hướng dẫn cụ thể từ các bộ, ngành để bảo đảm việc điều chỉnh bảng giá đất diễn ra suôn sẻ, bởi chính sách bảng giá đất là yếu tố cốt lõi trong tài chính đất đai, đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.