Tiền đề xác định giá đất sát với thị trường

Từ đầu năm 2021 đến nay, hàng loạt tổ chức, cá nhân vướng vào vòng lao lý về tội trốn thuế khi tiến hành chuyển nhượng bất động sản đã bị cơ quan công an khởi tố, bắt giam. Đơn cử, trong tháng 3 vừa qua, Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tống đạt quyết định bắt tạm giam, khởi tố bị can Lê Anh Đức, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại dịch vụ bất động sản Vincomreal. Đối tượng này ký hợp đồng chuyển nhượng 70 lô đất nền tại huyện Long Điền với giá 700 triệu đồng/lô, nhưng trong hợp đồng công chứng chuyển nhượng lại chỉ ghi 50 triệu đồng/lô.

Công an tỉnh Bình Định cũng đã tống đạt quyết định bắt tạm giam, khám xét nơi ở, khởi tố bị can Ngô Thị Điều, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển đầu tư xây dựng và du lịch An Phú Thịnh ở tỉnh Bình Định, do sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị chuyển nhượng không đúng với thực tế, tài liệu không hợp pháp để cơ quan thuế xác định sai số tiền thuế phải nộp, mục đích là giảm số tiền thuế phải nộp...

Tại các tỉnh, thành phố, việc bảng giá đất của Nhà nước thấp hơn thị trường đang dẫn đến tình trạng nhiều người mua đất “ghi khống” giá trị để trốn thuế. Không ít hồ sơ đã qua khâu thương thảo, công chứng mua bán nhưng khi tiến hành làm thủ tục tại cơ quan thuế bị trả lại với lý do “khai giá mua bán không đúng giá thị trường”, hụt ít nhất 3-5 lần so với giá trị thật.

Mặt khác, khung giá đất của Nhà nước thấp cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng.

Tại Nghị quyết số 18-NQ/TƯ của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đề ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Nếu làm tốt, đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai, khắc phục được tình trạng hai giá trong thời gian vừa qua. Thực tiễn cho thấy, khi làm nghĩa vụ với Nhà nước thì người dân muốn giá đất rẻ để nộp tiền thuế ít. Khi cơ quan, tổ chức tiến hành đền bù thu hồi đất thì người dân lại muốn đất có giá trị cao để được hưởng lợi…

Đây cũng là một trong những nội dung quan trọng nhất được Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến sẽ được đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp diễn ra vào tháng 10-2022 và tháng 5-2023. Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới được Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố, lấy ý kiến nhân dân thì bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó, Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Việc định giá bảo đảm nguyên tắc theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Ban soạn thảo cũng quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô.

Với sự thay đổi này, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định rằng, khi giá nhà đất theo cơ chế thị trường, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, phá bỏ được sự chênh lệch giữa bảng giá và giá ngoài thị trường. Giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn. Qua đó, chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán đưa ra các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế rõ hơn dù có thể chi phí đầu vào cao hơn. Việc bỏ khung giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, tuy nhiên cần có những quy định, bước đi rõ ràng, cụ thể từ chính sách để giúp người dân, doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.