Để giá đất sát với thị trường

Cách đây 30 năm, Luật Đất đai 1993 ra đời, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường bất động sản chính thức hình thành. Từ đó đến nay, thị trường bất động sản ngày càng chứng tỏ vai trò quan trọng với nền kinh tế, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư, các nhà hoạch định chính sách. Tuy nhiên, thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nguyên nhân xuất phát từ tồn tại cơ chế hai giá đất. Khung giá của nhà nước và theo thị trường có sự chênh lệch nhau rõ rệt. Giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực, tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, vấn đề liên quan đến pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản; trong đó nổi bật là vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất,..

Bên cạnh đó, theo thống kê của ngành Thanh tra, có khoảng gần 70% khiếu nại của công dân liên quan đến đất đai. Nguyên nhân là do khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường, dẫn tới khiếu kiện, khiếu nại. 

Ngoài ra, khung giá đất còn tạo kẽ hở cho nhà đầu tư kê khai “hai giá”, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế để giảm số thuế phải nộp.

Giá đất tiệm cận với giá thị trường; việc xác định, thiết lập mặt bằng giá tương xứng với giá trị đất đai sẽ phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính đất đai. Đây không chỉ là mong muốn của cơ quan ban hành chính sách, mà còn là mong muốn của đại đa số người dân.

Mặc dù nhiều địa phương áp dụng hệ số K, đưa bảng giá đất sát hơn với giá thị trường; tuy nhiên việc xác định hệ số K còn nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá trị thị trường, không phù hợp với một số trường hợp nhất định.

Để xác định giá đất tiệm cận với giá trị trường cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực. Theo đó, việc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất sẽ giúp mọi thông tin giao dịch được công khai, minh bạch. Thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà nước theo đề xuất của Bộ Tài chính. Đây cũng là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa ra và được lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ.

Khi có cơ sở dữ liệu bảo đảm giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, bảo đảm hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước - người dân - doanh nghiệp; thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh hơn. Bên cạnh đó, việc mua bán bất động sản qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường.