Thị trường văn phòng cho thuê giữ nhịp tăng trưởng

Các chuyên gia kỳ vọng trong năm 2025, phân khúc bất động sản thương mại này sẽ tiếp tục giữ nhịp tăng trưởng nguồn cung và nguồn cầu.

Lợi thế từ nguồn cung mới

Tính tới cuối năm 2024, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt 2,34 triệu mét vuông sàn trên 192 dự án, tăng 9% so với quý III-2024 và 10% so với cùng kỳ năm 2023.

Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội Hoàng Nguyệt Minh phân tích, thị trường văn phòng cho thuê năm 2024 đã ghi nhận sức bật tốt vào nửa cuối năm, khi một loạt các công ty đã bắt đầu được phê duyệt phương án di dời, mở rộng diện tích trụ sở hiện có, hay mở mới các văn phòng. Điều này sẽ giúp cho nguồn cầu của thị trường văn phòng cho thuê năm 2025 thêm sôi động. Các chuyên gia đang kỳ vọng mức hấp thụ diện tích trống của thị trường văn phòng trong năm 2025 sẽ cao hơn năm 2024.

“Trong năm 2025, thị trường văn phòng cho thuê sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới. Đây sẽ là một trong những lợi thế giúp khách thuê có nhiều sự lựa chọn, đồng thời tăng thêm sức nóng cạnh tranh đối với chủ đầu tư về giá thuê, chất lượng tòa nhà cũng như các ưu đãi chào thuê khác để có thể thu hút khách, từ đó tăng diện tích lấp đầy của tòa nhà”, bà Hoàng Nguyệt Minh nhấn mạnh.

Trên thực tế, lượng cung văn phòng cho thuê mới dồi dào có thể kéo tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường xuống thấp hơn. Nhưng cần nhìn nhận thị trường sẽ có những hoạt động tích cực hơn về cả cung lẫn cầu trong năm mới.

Về phân khúc khách hàng, nhóm ngành công nghệ thông tin và truyền thông (ICT), y tế dược phẩm là nhóm khách dẫn đầu về nhu cầu thuê văn phòng. Theo dự đoán của phần lớn các đơn vị phân tích bất động sản, thời gian tới, công nghệ thông tin và sản xuất vẫn là những nhóm ngành đứng đầu về diện tích thuê văn phòng. Bởi các nhóm ngành này thường yêu cầu thuê mặt bằng rất lớn, diện tích trung bình lên tới trên 1.000m2 sàn. Tại Hà Nội, nhu cầu thuê văn phòng được dự báo vẫn đến từ các ngành chủ chốt như: Ngân hàng, sản xuất, công nghệ thông tin, bảo hiểm, logistics…

Nếu tính về số lượng giao dịch thuê văn phòng trong khoảng thời gian năm 2025-2026, các doanh nghiệp mảng tư vấn, bao gồm tư vấn tài chính, tư vấn luật hoặc nhóm các ngành nghề về kênh phân phối, giáo dục sẽ có khả năng dẫn đầu nhờ sự phát triển nhanh chóng của nhóm ngành nghề này trong thời gian tới.

Nhu cầu thuê chuyển dịch

Vào cuối năm 2024, Savills đã thực hiện khảo sát với gần 500 doanh nghiệp hiện là khách thuê tại các văn phòng hạng A và hạng B nhằm tìm hiểu về nguồn cầu của thị trường văn phòng trong các năm 2025-2026. Kết quả của cuộc khảo sát mang tới những thông tin thú vị về sự chuyển dịch liên tục về nhu cầu thuê văn phòng. Về vị trí, nếu trước kia nguồn cầu chủ yếu ở khu vực quận Hoàn Kiếm thì hiện nay vị trí được ưu tiên đầu tiên là quận Ba Đình, đứng sau đó là quận Cầu Giấy. Tỷ lệ khách thuê quan tâm đến khu vực Hoàn Kiếm đã sụt giảm từ 45% trong những năm 2021-2022 xuống còn khoảng 25% vào năm 2024.

Thêm vào đó, khách thuê đã mở rộng phương án tìm kiếm. Thay vì chỉ tập trung vào một khu vực như trước kia. Hầu hết các khách thuê đều quan tâm đến ít nhất 2 khu vực khác nhau khi đi tìm vị trí mới, có thể là các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình hoặc Ba Đình, Cầu Giấy hoặc Ba Đình, Tây Hồ, Đống Đa.

“Điều này là dễ hiểu khi thị trường Hà Nội đã đạt sự đa dạng và phân hóa về vị trí các khu hành chính, văn phòng. Chính bởi vậy, khách thuê có nhiều sự lựa chọn hơn, và các lựa chọn sẽ không bị giới hạn tại một khu vực. Điều này đồng nghĩa với việc khách thuê sẽ có thêm khả năng đàm phán với chủ nhà để đạt được điều kiện thuê tốt hơn so với trước kia”, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội Hoàng Nguyệt Minh nhận định.

Trả lời câu hỏi thị trường bất động sản văn phòng tại Hà Nội hiện nay là thị trường của khách thuê hay chủ nhà, một số chuyên gia về phân khúc này có chung quan điểm, với số lượng nguồn cung lớn trải đều ở các quận như hiện nay, rõ ràng thị trường đang có lợi hơn cho khách thuê. Khách thuê có nhiều sự lựa chọn và đòi hỏi hơn. Cho đến hết năm 2025, thậm chí sang năm 2026, thị trường vẫn phần nhiều nghiêng lợi thế về phía khách thuê.

Do vậy, phía các chủ đầu tư, để cạnh tranh được với số lượng nguồn cung văn phòng lớn, cần chú trọng hơn đến chính sách thuê hấp dẫn đi kèm cung cấp các dịch vụ nội khu, mang lại tiện ích cho nhân viên của doanh nghiệp thuê.

“Hiện tại các tòa nhà xây sau muốn giữ chân được khách cũ, thu hút khách mới cần nâng cao tính cạnh tranh thông qua việc cung cấp nhiều dịch vụ hơn như thiết kế khu vực ăn uống cho nhân viên, phòng tập thể hình, không gian xanh, thiết kế ấn tượng, đẹp mắt. Chủ đầu tư cũng cần hỗ trợ khách thuê đầu tư hoàn chỉnh nội thất”, anh Nguyễn Hoàng Hà, chủ một tòa nhà văn phòng cho thuê trên phố Tạ Quang Bửu (quận Hai Bà Trưng) chia sẻ.

Ở phân khúc cao cấp dành cho các tòa nhà hạng A, do thị trường đang rất cạnh tranh, hầu hết các tòa nhà đều được xây dựng một cách bài bản, chỉn chu và hướng tới chứng chỉ xanh. Có thể nói, việc một tòa nhà có chứng chỉ xanh hiện nay gần như trở thành việc đương nhiên và bắt buộc, nhất là trong bối cảnh biến đổi khí hậu, ô nhiễm không khí như hiện nay, kèm theo việc hoạt động của các doanh nghiệp cần bảo đảm các yêu cầu về đạt mục tiêu Net-Zero.