Thị trường văn phòng cho thuê 2010: Áp lực dư cung, kén cầu

Nam; cộng với thực tế là ngay tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp trong nước đã được mở ra. Thêm vào đó, cũng có không ít các công ty có nhu cầu mở rộng và cần tìm những diện tích lớn hơn để đặt văn phòng. Chính nguồn cầu phong phú này đã thúc đẩy thị trường văn phòng cho thuê phát triển không ngừng trong một vài năm trở lại đây.

Diện mạo Thủ đô dường như đổi thay phần nào với sự xuất hiện của nhiều cao ốc văn phòng đẹp và chuyên nghiệp. Ngay cả trên thị trường này, sản phẩm cũng trở nên ngày một phong phú vì khách thuê có thể có vô cùng nhiều lựa chọn từ các tòa nhà hạng A, B, C. Song có lẽ thời kì đỉnh cao hồi năm 2007 khi giá thuê văn phòng hạng A đã có lúc chạm mức 60USD/m²/tháng đã qua. Thị trường năm 2008 – 2009 khá ảm đạm với thực tế công suất thuê, giá thuê không còn cao như trước. Nhiều văn phòng nằm trong tình trạng “chờ khách thuê”. Vậy đâu là cơ hội cho khách thuê và chủ nhà trong năm 2010 “đầy hứa hẹn” này?

Nhìn vào các con số

Theo dõi thị trường quý 4/2009, Savills Việt Nam ghi nhận tổng lượng cung văn phòng ở Hà Nội đạt hơn 600.000 m², tăng khoảng 23% so với quý 3/2009. Trong quý 4/2009, các văn phòng mới đi vào vận hành ở 5 quận đã cung cấp thêm một khối lượng diện tích văn phòng đáng kể, chiếm khoảng 18% tổng cung. Trong quý 4/2009, công suất thuê tiếp tục suy yếu và giảm khoảng 2% so với quý 3/2009, trong đó công suất thuê ở văn phòng hạng A giảm 18% do có một khối lượng cung mới trên thị trường từ hai dự án thuộc quận Hoàn Kiếm.

Công suất thuê của văn phòng hạng B giảm nhẹ ở mức 1% trong khi đó công suất thuê của văn phòng hạng C giảm hơn 10% so với quý 3/2009. Giá thuê trung bình tất cả các hạng và các quận được ghi nhận ở mức 29USD/m²/tháng trong quý 4/2009, tăng khoảng 4,5% so với quý 3/2009. Tuy nhiên giá thuê bình quân hạng A và B giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 quý gần đây, giảm tới 18% so với mức cao nhất hồi quý 4/2008. So với những quý đầu năm, nhu cầu thuê văn phòng vào những tháng cuối năm có dấu hiệu phục hồi nhẹ.

Triển vọng thị trường 2010 có vẻ lạc quan hơn. Nhu cầu văn phòng dự đoán là sẽ phục hồi và tăng nhẹ vào năm 2010. Kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, tỉ lệ tăng trường đạt 5.32% năm 2009, các công ty nước ngoài đang quay lại Việt Nam, các doanh nghiệp trong nước đang mở rộng kinh doanh. Các cao ốc văn phòng hạng cao dự kiến sẽ hoạt động ổn định trong một vài năm tới.

Song những vấn đề có thể nhìn thấy là tình trạng dư cung. Dự báo trong 4 năm tới có khoảng 1,5 triệu m² diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 100 dự án gia nhập thị trường. Tính riêng trong năm 2010, sẽ có thêm 170.000m² văn phòng được tung vào thị trường.

Tìm hiểu bản chất

Câu hỏi đặt ra là liệu bức tranh 2010 của thị trường văn phòng có thực sự mang màu tươi sáng hơn?

Theo các chuyên gia giàu kinh nghiệm của Savills, ngay cả trong những ngày tháng thị trường văn phòng chịu ảnh hưởng nặng nề của cơn khủng hoảng kinh tế xảy ra trên toàn cầu, trên thực tế, mọi diễn biến cũng không quá tiêu cực như nhìn nhận của nhiều người. Có lẽ, nhìn nhận từ một khía cạnh tích cực hơn, cơn khủng hoảng vừa qua đã góp một phần quan trọng vào việc thay đổi hành vi của những người tham gia thị trường này.

Chủ đầu tư, nhà phát triển và chủ nhà đã phải quay về với những mức giá thực tế hơn và họ hiểu hơn lúc nào hết, để thành công, họ phải cân nhắc kĩ lưỡng với quyết định đầu tư. Không phải bất cứ sản phẩm nào đưa ra trên thị trường cũng sẽ được thuê và cho thuê với giá cao. Nhưng ngay cả khi thị trường văn phòng trầm lắng, cũng không phải là văn phòng nào cũng vắng khách. Những vị trí tốt, địa điểm thuận lợi, giao thông dễ dàng, có thiết kế đẹp, đảm bảo dịch vụ và an ninh tốt, được tư vấn phát triển chuyên nghiệp, thi công có chất lượng vẫn sẽ sở hữu những ưu thế riêng của mình.

Ý thức được thực tế này, Sentinel Place có lẽ sẽ gặt hái được thành công từ những lợi thế riêng có: một tòa nhà văn phòng hạng A với tổng diện tích 6500m², tọa lạc tại địa chỉ 41A Lý Thái Tổ, ở rất gần với những địa điểm nổi tiếng, thiết kế đẳng cấp, trang thiết bị tiêu chuẩn quốc tế, và hệ thống quản lý tòa nhà thông minh. Có lẽ Sentinel Place

là tòa nhà hạng A có quy mô nhỏ tốt nhất hiện nay. Để đánh giá chất lượng và tầm cỡ của tòa nhà, bên cạnh quy mô lớn hay nhỏ, yếu tố nên đưa vào cân nhắc là thiết kế, vị trí và chất lượng dịch vụ. Sentinel Place không phải là một tòa nhà rộng lớn nhưng thiết kế ở đây thực sự tinh tế, chất lượng nội thất đẳng cấp và dịch vụ hết sức chuyên nghiệp. Chủ đầu tư kỳ vọng mang đến cho khách thuê một cảm giác an tâm tuyệt đối để đi đến thành công khi đặt văn phòng tại đây.

Sentinel Place là một trong số những tòa nhà văn phòng do Savills làm đại diện cho thuê độc quyền và chịu trách nhiệm quản lý toàn diện. Tòa nhà văn phòng hạng A xinh xắn và đầy đẳng cấp này sẽ chính thức đi vào vận hành sau dịp Tết Canh Dần. Chủ đầu tư có định hướng rất rõ trong việc đưa ra chính sách giá thuê hấp dẫn để thu hút khách thuê chất lượng. Hiện nay đã hơn 50% diện tích tòa nhà đang trong quá trình đàm phán cho thuê. Các khách thuê tiềm năng đều là những tập đoàn, công ty nước ngoài có tên tuổi. Hầu như khách hàng khi đến với tòa nhà Sentinel Place đều cảm thấy hài lòng và tin tưởng vào dịch vụ, trang thiết bị của tòa nhà; yên tâm với an ninh đảm bảo nơi đây. Đó là những yếu tố quan trọng mà khách thuê mong đợi cho một văn phòng mới tại Sentinel Place, nơi mang tới thành công cho doanh nghiệp của mình.

Thực tế, các khách thuê đang ngày càng trở nên chuyên nghiệp và tinh tế hơn. Họ ý thức được rằng họ đang sở hữu rất nhiều lựa chọn. Hơn thế nữa, khi tính cạnh tranh của thị trường trở nên cao hơn, bên cạnh các lựa chọn phong phú, họ còn có cơ hội thuê văn phòng với mức giá hợp lí hơn. Những khách thuê chuyên nghiệp giờ đây đã cân nhắc rất nhiều yếu tố trước khi quyết định thuê văn phòng. Việc lựa chọn địa điểm không còn được coi là nhiệm vụ chỉ của bộ phận lễ tân hay hành chính. Những người chủ doanh nghiệp đã mang thêm rất nhiều dữ kiện cần thiết vào bài toán “thuê văn phòng ở đâu”, thậm chí họ còn sử dụng cả những gợi ý của nhà tư vấn.

Ý kiến chuyên gia

Kinh tế hiện đã có những biểu hiện phục hồi đáng mừng. Giới chuyên gia cho rằng thị trường văn phòng sẽ lạc quan hơn trong thời gian sắp tới nhưng mức độ phục hồi không phải là đồng đều ở tất cả mọi nơi, với tất cả các văn phòng. Song một điều chắc chắn xẩy ra đó là thị trường sẽ được điều chỉnh về mức độ hợp lí, thực tế hơn. Giá cao không đồng nghĩa với một thị trường “khỏe mạnh” nhưng việc điều chỉnh này thật ra lại đóng góp phần lớn cho việc duy trì “sức khỏe lành mạnh” cho thị trường.

Thị trường văn phòng cho thuê nói riêng, thị trường bất động sản nói chung không phải là một thị trường với đặc trưng là tính thanh khoản mà điểm khác biệt riêng có của thị trường này là tính dài hạn. Ông Matthew Powell, Giám đốc Chi nhánh Hà Nội Savills Việt Nam nói: “Khi nhìn thị trường bất động sản, tôi không nhìn trong thời gian 5 - 6 tháng mà tôi nhìn trong khoảng 5 - 10 năm. Thị trường bất động sản Việt Nam tuy còn trẻ nhưng rất tiềm năng. Biến động đây đó thật ra là biểu hiện của quá trình “tiến hóa” của thị trường”.