Thị trường BĐS: Tự điều chỉnh trong cơn ấm lạnh

Nếu năm 2013, liên tiếp trong các quý, giá bất động sản (BĐS) giảm ở hầu hết các dự án, bình quân là 10-30% so với thời điểm cuối năm 2011, trong đó phân khúc giảm nhiều nhất là đất nền, nhà biệt thự, chung cư cao cấp diện tích lớn, thì sang đầu năm 2014 đà giảm giá nhà có dấu hiệu chững lại. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường BĐS đã có dấu hiệu khởi sắc với lượng giao dịch tăng khá so với cùng kỳ năm trước. Thậm chí, một số dự án rục rịch tăng giá nhẹ. Đặc biệt, từ cuối năm 2013, phân khúc căn hộ chung cư giá trung bình, diện tích nhỏ, phù hợp khả năng thanh toán của đa số người dân hoặc dự án nhà ở xã hội được đón nhận nồng nhiệt và chính các dự án này góp phần từng bước làm "tan băng" thị trường, khắc phục lệch pha cung cầu, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, khôi phục nền kinh tế.

Riêng thị trường BĐS Hà Nội, báo cáo của Bộ Xây dựng ghi nhận, chỉ số giá giao dịch chung cư cũng nằm trong xu thế chung, tức là giảm dần từ quý I-2013 đến cuối năm. Khu vực quận Cầu Giấy có dự án giảm sâu tới 27%; khu vực quận Thanh Xuân, chung cư trung cấp giảm 12%; trong khi tại Hà Đông, nơi tập trung nhiều dự án, giá nhà đất giảm bình quân 18%. Mức giảm nhiều nhất được ghi nhận ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại các dự án xa trung tâm. Điển hình như dự án Nam An Khánh, một thời từng gây "sốt" trên thị trường, biệt thự, nhà liền kề giảm giá tới 50% so với thời điểm 2010 và giảm 30% so với mức giá đầu năm 2012. Nhưng sang đầu năm 2014 đà giảm giá nhà tại một số dự án có dấu hiệu chững lại, thậm chí tăng nhẹ. Các dự án chung cư khu đô thị Cổ Nhuế (Bắc Từ Liêm) giá bán khoảng 24 triệu đồng/m2, giá giao dịch trên thị trường tăng nhẹ 1-2% so với quý III-2013. Một số dự án đã bán hết trong năm 2013 nhưng có vị trí đẹp, đang hoàn thiện hoặc đã giao nhà, được người có nhu cầu quan tâm nên giá bán có xu hướng tăng, như chung cư NO5 Trung Hòa - Nhân Chính (Cầu Giấy) người dân mua lại của nhau giá 31 triệu đồng/m2, tăng 2% so với giá gốc chủ đầu tư bán trong năm 2013.

Sôi động nhất là các dự án nhà ở xã hội. Tại Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm), chủ đầu tư bán được 120/144 căn hộ ngay sau khi mở bán. Các căn hộ đều có diện tích hợp lý, từ 47m2 đến 69m2, giá bán 13,8 triệu đồng/m2. Cũng tại Đặng Xá, dự án nhà thu nhập thấp đang triển khai, với 1.064 căn nhờ hạ tầng tốt, giá bán chỉ 8,7 triệu đồng/m2 được tiêu thụ khá nhanh: Trong tháng 10 và 11-2013 bán được 450 căn; tháng 12-2013 bán 450 căn; hiện tại chủ đầu tư nhận 800 hồ sơ đăng ký mua. Một số dự án nhà liền kề giá bán thấp cũng có thanh khoản khá tốt như dự án khu nhà ở Xuân Phương (Nam Từ Liêm) có 204 căn, trong quý III-2013 bán được 100 căn, tháng 10 và 11 bán được 20 căn; sang quý I-2014 tiếp tục mở bán các căn còn lại. Dự án khu nhà ở Ao Sào (Hoàng Mai) giá bán 25-27 triệu đồng/m2, diện tích căn hộ 60-90m2, cũng có khá nhiều giao dịch.

Điều khiến nhiều người băn khoăn là liệu thị trường BĐS có tình trạng "sốt" như những năm trước? Theo Bộ Xây dựng, điều này khó xảy ra, bởi hiện lượng tồn kho BĐS vẫn khá lớn, nhiều dự án chung cư thương mại đang xin chuyển đổi thành nhà xã hội hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích cho phù hợp nhu cầu thị trường để tăng tính thanh khoản.