Thị trường BĐS Hà Nội: Đã lắng những cơn sốt ảo

(HNMO) – Thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội trong quý II/2010 có sự biến chuyển tích cực cùng với sự phục hồi kinh tế và nhu cầu thuê, mua nhà gia tăng từ cộng đồng dân cư và những người nước ngoài đến từ các công ty đa quốc gia. Tuy nhiên, thị trường lại bị chao đảo bởi những cơn sốt đất ảo đến từ khu vực phía Tây, đặc biệt là Ba Vì.. tác động tiêu cực đến thị trường.

BĐS Hà Nội ấm theo sự phục hồi của nền kinh tế

Kinh tế Hà Nội tiếp tục có những dấu hiệu tăng trưởng mạnh trong quý II/2010. Tăng trưởng GDP trong 6 tháng đầu năm tăng khoảng 10,1% so với năm trước, vượt xa mức trung bình 6,2% của cả nước, cho thấy tăng trưởng GDP của Hà Nội đã quay trở lại mức ghi nhận trước cuộc khủng hoảng tài chính năm 2009.

Đặc biệt nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Hà Nội trong quý cũng có nhiều tăng trưởng, với 70 triệu USD vốn đăng ký đầu tư vào 75 dự án, so với con số 30 triệu USD cho 60 dự án trong quý trước. Số lượng dự án FDI tăng, cùng với sự tăng đáng kể về mức đầu tư đánh dấu sự tin tưởng của các nhà đầu tư vào kinh tế Hà Nội. Với một số lượng ngày càng tăng của các dự án được cấp phép tại Hà Nội, lượng người nước ngoài tới làm việc cho các công ty đa quốc gia sẽ là nguồn cầu mua và thuê nhà tiềm năng trong tương lai với các không gian sống chất lượng cao.

Tình hình kinh tế Hà Nội trong nửa cuối năm 2010 được các chuyên gia kinh tế đánh giá khá lạc quan. Việc thành phố và các nguồn vốn xã hội hóa tiếp tục đổ vào các dự án xây dựng, cơ sở hạ tầng đang chạy đua nước rút để hoàn thành trước dịp Đại lễ 1000 năm Thăng Long – Hà Nội (10/2010) sẽ khuyến khích mức tăng trưởng GDP từ ngành công nghiệp và xây dựng, ngành đóng góp nhiều nhất vào GDP của Hà Nội. Bên cạnh đó, trong thời gian Đại lễ đang đến gần, mức tiêu dùng nội địa, doanh thu ngành bán lẻ cũng như hoạt động du lịch hứa hẹn sẽ tăng mạnh.

Thị trường nhà ở: Sốt ảo theo quy hoạch

Vào tháng 4/2010, Đồ án “Quy hoạch Hà Nội mở rộng đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050” đã được Bộ Xây dựng, UBND TP Hà Nội công bố rộng rãi để lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Theo đó, trục Thăng Long và trung tâm hành chính quốc gia mới sẽ được chuyển lên Ba Vì. Do đó, giá đất ở các khu vực xung quanh, nhất là ở dọc đường Láng - Hòa Lạc và huyện Ba Vì đã tăng đáng kể, thậm chí gấp 200-300%.

Được biết, khi chưa có quy hoạch này đất ở đây được bán bằng sào. Nhưng sau khi có đồ án quy hoạch, đất đã được cắt ra bán thành miếng, giao dịch chủ yếu là trao tay nên rất rủi ro.Tuy nhiên việc quy hoạch mới là dự kiến nên chẳng bao lâu cơn sốt đất ở Ba Vì đã mau chóng xì hơi và để lại nhiều hậu quả đáng tiếc.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng chuyện giá cả đất đai tăng ở khu vực phía tây Hà Nội, nguyên nhân cơ bản có thể là do “làm giá”, kích cầu ảo, mua đi bán lại trong giới đầu tư với nhau.Hiện nay toàn bộ khu vực phía Tây đang có dự kiến quy hoạch. Nhưng đó là dự kiến, quy hoạch chi tiết mới quan trọng. Do vậy, người dân khi mua bán, chuyển nhượng mà không phù hợp với quy hoạch chi tiết thì một mặt có nguy cơ phá vỡ quy hoạch, mặt khác dễ “tiền mất tật mang”.

Bên cạnh mảng đất đai, trong quý này ghi nhận sự bận rộn của mảng thị trường căn hộ sơ cấp với 4.600 căn được chào bán, dù thấp hơn con số chào bán trong quý 1/2010 (5.100 căn) nhưng vẫn gấp đôi số liệu cùng kỳ 2009 (2.100 căn). Trái lại, thị trường thứ cấp trầm lắng hơn với mức điều chỉnh giá theo quý khá nhỏ, tăng khoảng 3% tại phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang; 9% cho phân khúc bình dân.

Điểm sáng trong quý này là việc Chính phủ đặt mục tiêu hạ lãi suất cho vay xuống 12-13% theo Nghị quyết số 23/NQ-CP, dự kiến sẽ nới lỏng hoạt động cho vay mua nhà và nhờ đó tăng trưởng nhu cầu nhà ở.

Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty CB Richard Ellis (chuyên về quản lý, tư vấn BĐS), tổng nguồn cung thị trường nhà ở tại Hà Nội đã tăng khoảng 20% trong giai đoạn 2005 – 2009. Tổng nguồn cung tại nửa đầu năm 2010 tăng 41% so với cùng kỳ năm 2009. Với tốc độ này mức độ cạnh tranh sẽ tăng đáng kể trong tương lại, buộc các chủ đầu tư tạo sự khác biệt bằng cách đem lại chất lượng xây dựng cao hơn, thiết kế sáng tạo hơn, đảm bảo tiến độ xây dựng, giá không đổi. Như vậy, trong các quý tới sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ tạo môi trường thuận lợi hơn cho những người mua nhà tiềm năng.

Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê bình ổn

Theo nghiên cứu của CBRE, trong quý II/2010, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê không có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ căn hộ trống trên thị trường giữ ở mức 5%, giảm thêm 0,5 % so với quý trước. Giá chào thuê trung bình trên toàn thị trường Hà Nội khá ổn định, đạt trên 30 USD/m².

Ngoài hai khu tổ hợp đa chức năng quy mô lớn là Grand Plaza (Chamvit) và Crown Plaza dự kiến đưa hai hạng mục căn hộ cho thuê gia nhập thị trường trong năm nay, một dự án căn hộ cho thuê quy mô nhỏ khác với 15 căn hộ tại quận Hoàn Kiếm cũng đang trong giai đoạn hoàn tất và dự kiến sẽ đưa vào sử dụng trong năm 2010. Hai dự án tổ hợp nói trên sẽ đóng góp mỗi dự án 100 căn hộ cho khu vực thị trường phía Tây, dọc đường Phạm Hùng.

Không giống quý I/2010, khi yêu cầu căn hộ dịch vụ cho thuê đến từ khách châu Á, phần lớn yêu cầu trong quý II/2010, đến từ khách châu Âu. Lượng khách này rất quan tâm đến các biệt thự quanh khu vực hồ Tây và hồ Trúc bạch.

Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê nhìn chung đang chịu sự cạnh tranh từ các sản phẩm thay thế như nhà biệt thự, nhà liền kề, gây áp lực giảm giá, tạo thuận lợi cho người thuê.

Thị trường Văn phòng sẽ giữ giá

Trong Quý II/2010, thị trường BĐS Hà Nội đón nhận thêm 7.600 m² diện tích văn phòng hạng B từ tòa nhà Hanoitourist Building cao 11 tầng, nằm ngay trên phố Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm.

Giá chào thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ 5,9% so với quý trước, đạt mức 39,66 USD/m². Đó là lần đầu tiên kể từ Quý III/2007, giá chào thuê trung bình phân khúc văn phòng hạng A ở mức dưới 40 USD/m². Giá chào thuê văn phòng hạng B ổn định ở mức 26,42 USD/m². Do các tòa nhà văn phòng hạng B tiếp tục đạt mức cho thuê mới khá tốt, phần lớn các dự án chấp nhận giữ giá thuê ở mức hiện tại.

Theo ghi nhận của CBRE, tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạng A giảm 1,75% so với quý trước, đạt mức 7,51% trong khi tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạng B giảm 3,32% so với quý trước, đạt mức 18,24% trong quý này. Tại quý II/2010, diện tích cho thuê mới của các tòa nhà hạng B đạt mức 16.830 m² trong khi các tòa nhà hạng A đạt mức 2.036 m². Tỷ lệ trống giảm và diện tích cho thuê mới đạt mức cao của các tòa nhà hạng B chủ yếu do tòa HanoitouristBuilding gia nhập thị trường với tỷ lệ lấp đầy gần 100%, với phần lớn diện tích được sử dụng nội bộ từ trước ngày khai trương.

Nhu cầu mạnh từ các công ty trong nước và các hợp đồng thuê dài hạn tiếp tục là xu hướng nổi bật trên thị trường văn phòng. Nhu cầu văn phòng dự kiến vẫn ở mức cao trong một vài quý tới, tuy nhiên nguồn cung sẽ tiếp tục cao hơn nhu cầu. CBRE dự kiến không có nhiều thay đổi về giá thuê trong một vài quý tới do những công ty mới thành lập sẽ yêu cầu diện tích văn phòng chất lượng cao và các tòa nhà đã hoạt động ổn định ít khi có biến động lớn về giá thuê…

Nhìn chung, thị trường BĐS Hà Nội nửa đầu năm 2010, có mảng sáng, mảng tối, dự báo ở nửa cuối năm 2010 sẽ nóng ở mảng thị trường nhà ở, căn hộ bình dân, giá rẻ vì hiện nay nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được cầu. Hy vọng, thị trường sẽ phát triển lành mạnh hơn và sẽ hạn chế những cơn sốt ảo do giới đầu cơ thao túng.