Thị trường bất động sản Việt Nam: Còn đối mặt với nhiều thách thức

Khó khăn từ cơ chế, chính sách

Theo Bộ Xây dựng, trong giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Điển hình là hệ thống pháp luật liên quan chưa đồng bộ, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường. Nhiều dự án các địa phương khó khăn trong thực hiện; đặc biệt tại một số địa phương lớn, khoảng 70-80% các dự án đã phải tạm dừng triển khai. Trong khi đó, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn; thị trường đối mặt với sức mua kém, thanh khoản suy giảm... Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay, khoảng 70% khó khăn vướng mắc liên quan đến cơ chế chính sách, đặc biệt là liên quan đến quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất.

Khảo sát sơ bộ của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) mới đây cho thấy, có đến 2/3 doanh nghiệp gần như không phát triển dự án mới trong 1 năm qua. Nhà đầu tư lựa chọn các kênh đầu tư khác, như gửi tiết kiệm và chứng khoán.

Theo doanh nghiệp bất động sản, về mặt lý thuyết, thủ tục hành chính cho dự án bất động sản mất 1,5-2 năm, nhưng trên thực tế có thể kéo dài 4-5 năm hay thậm chí 10 năm. Đây cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản bị thắt lại, nhất là thời gian qua, việc thanh tra, kiểm tra đã ảnh hưởng đến tâm lý của các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án. Việc giảm lãi suất 1-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn. Trong khi đó, lãi suất vay theo gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội quá cao, nên chủ đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng. Năm 2022, nguồn cung đạt khoảng 50.000 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (trước đại dịch Covid-19); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Trong 3 quý năm 2023, nguồn cung tăng nhẹ so với năm 2022, song vẫn giảm mạnh so với giai đoạn trước dịch. Việc thiếu nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền yếu, niềm tin của khách hàng vào thị trường bị sụt giảm khiến cho lượng giao dịch năm 2022 và 9 tháng năm 2023 đi xuống. Năm 2022, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 40%, chỉ bằng 25% so với lượng giao dịch của năm 2018. Trong 9 tháng năm 2023, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường chỉ bằng 50% so với năm 2022.

Thách thức giai đoạn 2023-2030 là gì?

Theo dự báo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản giai đoạn 2023-2030 sẽ phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý. Trong đó, Luật Đất đai và các luật liên quan dự kiến sẽ được sửa đổi, hoàn thiện theo hướng đồng bộ, thống nhất trong giai đoạn 2023-2024. Những sai phạm trong quản lý đất đai, đầu tư xây dựng dự án bất động sản, huy động và sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đã và đang được xử lý quyết liệt, giúp tăng tính minh bạch, ổn định, bền vững thị trường.

Tuy vậy, tốc độ đô thị hóa tiếp tục tăng sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại giá thấp bùng phát; song cung về loại hình nhà ở này giai đoạn 2021-2030 thực sự chưa đáp ứng được cầu. Bên cạnh đó, tiến độ giải ngân đầu tư công chậm so với kỳ vọng; áp lực lạm phát và tăng lãi suất; việc khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản... vẫn đang là thách thức. Tình trạng sụt giảm thanh khoản, chênh lệch cung - cầu, giá nhà đất leo thang, chất lượng hạ tầng còn bất cập, biến đổi khí hậu... cũng sẽ ảnh hưởng đến khả năng phát triển bền vững, lành mạnh của thị trường trong dài hạn...

Theo dự báo của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, thị trường bất động sản cần khoảng 2,5-3,5 triệu tỷ đồng/năm vốn trung, dài hạn để phát triển (bao gồm cả vốn tín dụng ngân hàng với tốc độ tăng trưởng 12-15%/năm). Mặc dù các kênh cung ứng vốn ngày càng đa dạng và còn nhiều dư địa tăng trưởng, song mỗi nguồn vốn đều tiềm ẩn những vấn đề bất cập, có thể ảnh hưởng đến tính hiệu quả và sự thông suốt trong việc cung ứng vốn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Trong giai đoạn 2023-2024, Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia Cấn Văn Lực nhận định, thị trường sẽ đối mặt với 6 thách thức: Một là, sức cầu yếu, giá năng lượng, lãi suất còn cao. Hai là rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoán nhạy cảm hơn so với trước. Ba là đầu tư công tăng tốt nhưng chưa có yếu tố đột phá. Bốn là doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn. Năm là thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi song còn chậm. Sáu là quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu; tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm còn khá phổ biến. Tuy vậy, ông Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản đã vượt qua thách thức lớn nhất. Thời gian tới, thị trường sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn bởi lãi suất giảm; các chính sách “giải cứu” thị trường đã có “độ ngấm” tốt hơn...