Thị trường bất động sản ngoại thành Hà Nội: Hết thời "lướt sóng - ăn chênh"

Giá đất nghỉ dưỡng... hạ nhiệt

Hơn 1 năm trước, giá bất động sản được đẩy lên đỉnh điểm, thị trường bất động sản ven đô Hà Nội chứng kiến cuộc sốt đáng chú ý, cảnh "lướt cọc - ăn chênh" khá phổ biến. Nhiều người sẵn sàng bỏ ra hàng trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng đặt cọc cho những mảnh đất được cho là tiềm năng ở thì tương lai. Tuy nhiên, hậu quả của sự bùng nổ này khiến nhiều người chịu "trái đắng".

Dạo quanh thị trường bất động sản thuộc các điểm nóng ở ngoại thành Hà Nội như: Đông Anh, Sóc Sơn, Ba Vì, thị xã Sơn Tây…, lượng chào bán gia tăng trong khi lượng mua vào không cao. Theo anh Nguyễn Duy Bảy, chủ sàn giao dịch bất động sản phía Tây Hà Nội, hiện có nhiều mảnh đất nghỉ dưỡng cắt lỗ sâu, giá về mức trước thời điểm sốt đất cuối năm 2021, đầu năm 2022.  

Tương tự, chị Nguyễn Thị Thủy - môi giới đất chuyên nghiệp ở các xã: Minh Quang, Ba Trại của huyện Ba Vì chia sẻ, thực tế, lượng khách xuống tiền vào thời điểm giá đất sốt lên cao nhất cuối năm 2021, đầu năm 2022 không nhiều. Giai đoạn này chủ yếu là các tay “đầu cơ” chuyên nghiệp và bán chuyên nghiệp đặt cọc, lướt sóng ăn chênh, nhiều mảnh đất chỉ trong vòng 1 tháng có tới 3 người vào đặt cọc rồi lại bán cọc. Nhờ đó, một số người trúng "đậm" nhưng cũng có nhiều người đành bỏ cọc để không phải vào tiền.

Còn tại xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây) với lợi thế sát khuôn viên Đại học Quốc gia Hà Nội, có nhiều khu du lịch nghỉ dưỡng, cuối năm 2021, đầu năm 2022, giá đất tại đây bị đẩy lên 20-30 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đến nay, tại những vị trí thuận lợi của địa bàn này, giá chỉ  khoảng 15-20 triệu đồng/m²...

Không chỉ đất vườn, đất nghỉ dưỡng xuống giá mà đất đấu giá cũng trong hoàn cảnh tương tự khi “quả bóng" bất động sản bắt đầu "xì hơi" từ giữa năm 2022. Các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất khu vực ngoại thành không còn tình trạng số lượng hồ sơ mua gấp nhiều lần số lô đất được đấu giá. Thời điểm thị trường sôi động, việc kiếm tiền từ "lướt sóng - ăn chênh" khá dễ nên các phiên đấu giá đất ở giai đoạn này rất sôi động, thu hút từ hàng trăm người đến tham gia mỗi phiên.

Minh chứng là cuộc đấu giá diễn ra cuối năm 2021 do Công ty Đấu giá hợp danh Việt Nam tổ chức bán có giá khởi điểm từ 5 triệu đồng đến 8 triệu đồng/m² tại khu Ải Mạ, thôn Lưu Đông (xã Phú Túc, huyện Phú Xuyên). Mức giá khởi điểm được cho là hợp lý vào thời điểm đó nhưng trong quá trình đấu giá bị đẩy lên gấp 3-7 lần, có người trúng tới 3 lô nhưng đều không phải là người địa phương.

Tuy nhiên, nhiều người "ôm" lượng lớn bất động sản, không kịp thoát hàng, đã vướng vào nợ nần. Đến thời điểm này, việc đấu giá tại xã Phú Túc cũng như nhiều xã khác ở huyện Phú Xuyên và nhiều khu vực ở ngoại thành diễn ra khá trầm lắng. Nhiều phiên đấu giá không có người mua hồ sơ. Một phần do giá khởi điểm, tiền đặt cọc cao còn có yếu tố khác là chỉ có những người có nhu cầu thực sự mới bỏ tiền ra mua những vị trí đắc địa, hầu như không có khách đầu cơ...

Cơ hội cho nhu cầu thực

Khi "quả bóng" bất động sản “xì hơi”, thị trường không còn cảnh “lướt sóng”, mà dành cho những người có nhu cầu thực sự về đất.

Về vấn đề này, chị Nguyễn Bích Thủy, ở quận Hoàng Mai cho biết: “Đất nghỉ dưỡng ven đô Hà Nội rất tiềm năng, nhiều nơi đang được rao bán với giá vài triệu đồng/m² là mức giá hợp lý, không phải giá ảo như nhiều người suy nghĩ chung về thị trường bất động sản thời gian qua”.

Theo Giám đốc Trung tâm Quỹ đất huyện Phú Xuyên Đỗ Thành Công, từ đầu năm tới nay, UBND huyện Phú Xuyên tích cực chỉ đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất phối hợp với các phòng, ban của huyện và các xã tổ chức 2 phiên đấu giá quyền sử dụng đất, tổng số 32 thửa đất tại 6 xã và 1 thị trấn (Chuyên Mỹ, Tri Trung, Phú Túc, Hoàng Long, Đại Thắng, Đại Xuyên, thị trấn Phú Xuyên). Trong đó có 18/32 thửa đất khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người dân của huyện Phú Xuyên.

Phó Giám đốc phụ trách Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh Hoài Đức Trần Hữu Tĩnh khẳng định, việc đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện diễn ra bình thường, các giao dịch đều là người dân có nhu cầu thực, ít có yếu tố đầu cơ. Các khu đất đấu giá tại các xã như: An Thượng, Lại Yên của huyện Hoài Đức cách đây 2 năm, nhiều vị trí đẩy lên tới 80 triệu đồng/m², nay đều giảm mạnh, trở về mức giá phổ biến trước khi có cơn sốt đất xảy ra, dao động trong khoảng từ 25-45 triệu đồng/m² tùy vị trí.

Đại diện công ty môi giới bất động sản ven đô Nguyễn Văn Lương cho rằng, thị trường bất động sản ngoại thành Hà Nội đã trải qua giai đoạn trầm lắng, nay các giao dịch không còn là cảnh "lướt sóng - ăn chênh" như trước đây. Thay vào đó, các giao dịch hiện tại đều đến từ những người mua có nhu cầu thực, cho thấy, thị trường bất động sản ven đô đang dần đi vào thực chất.

Trong tương lai, thị trường bất động sản ngoại thành Hà Nội tiếp tục phát triển, hứa hẹn mang lại nhiều cơ hội đầu tư và sự ổn định cho người mua. Điều quan trọng là người mua nên đánh giá kỹ càng, tìm hiểu về thị trường trước khi "xuống tiền". Sự tăng cường nhu cầu từ người mua, sự phát triển cơ sở hạ tầng cùng thay đổi chính sách về đất đai, tín dụng theo hướng tích cực chắc chắn sẽ tạo môi trường thuận lợi hơn cho phân khúc thị trường này.