Bất động sản ven đô: Sôi động, giá trúng cao

Đáng chú ý, tình trạng trả giá bất thường không xuất hiện, trong khi nhiều địa phương đã áp dụng hình thức đấu giá đơn giản hơn, nhằm tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực sự, đồng thời ngăn chặn hiện tượng đẩy giá cao rồi bỏ cọc hoặc phá kết quả đấu giá, gây khó khăn cho công tác tổ chức.

Vẫn tiềm ẩn nhiều biến động

Hoạt động đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn trong những tháng đầu năm, với hàng loạt phiên đấu giá diễn ra sôi động, mức giá trúng nhiều nơi cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, tình trạng mua đi bán lại ngay sau đấu giá cũng khiến thị trường tiềm ẩn những biến động khó lường.

Tại huyện Thanh Oai, một trong những địa phương từng "nóng" về đấu giá quyền sử dụng đất, các phiên đấu giá gần đây vẫn ghi nhận mức giá cao, nhưng không còn cảnh chen lấn hay giá bị đẩy lên quá cao như trước. Đơn cử, trong phiên đấu giá 89 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong (thôn Văn Quán, xã Đỗ Động) ngày 15-3, giá trúng dao động từ 52 đến 79,9 triệu đồng/m². Lô đất có giá trúng cao nhất lên tới 79,9 triệu đồng/m², tương đương hơn 8,2 tỷ đồng. Dù mức giá này cao hơn đáng kể so với mặt bằng giá đất khu vực, ngay khi phiên đấu giá khép lại, hoạt động mua đi bán lại đã diễn ra sôi động. Nhiều lô đất được rao bán với mức chênh từ 200 triệu đồng đến 1 tỷ đồng so với giá trúng đấu giá ban đầu.

Không chỉ Thanh Oai, các huyện, như: Sóc Sơn, Quốc Oai và thị xã Sơn Tây cũng ghi nhận những phiên đấu giá thành công với mức giá trúng đấu cao. Ở Sóc Sơn, phiên đấu giá ngày 29-3 đối với 33 thửa đất tại thôn Thạch Lỗi, xã Thanh Xuân đã thu hút sự quan tâm lớn nhờ vị trí thuận lợi gần Sân bay quốc tế Nội Bài. Giá trúng cao nhất lên tới 120,67 triệu đồng/m², trong khi giá khởi điểm chỉ từ 10,673 triệu đồng/m².

Còn ở thị xã Sơn Tây, khu vực đang được kỳ vọng phát triển mạnh nhờ định hướng quy hoạch đô thị vệ tinh của Hà Nội, hoạt động đấu giá đất cũng diễn ra sôi động. Trong phiên đấu giá 26 thửa đất khu đô thị HUD ngày 30-3, mức giá trúng cao nhất đạt 91,168 triệu đồng/m², thu về gần 190 tỷ đồng cho ngân sách địa phương. Một số khu vực khác như phường Xuân Khanh, phường Trung Hưng cũng tổ chức đấu giá đất với giá trúng vượt xa giá khởi điểm. Cụ thể, ở Xuân Khanh, một số thửa đất có giá trúng lên tới 75 triệu đồng/m², trong khi giá khởi điểm chỉ khoảng 30 triệu đồng/m². Mặc dù mức giá này còn thấp hơn so với các khu vực trung tâm Hà Nội, nhưng so với mặt bằng chung tại Sơn Tây, đây vẫn là mức tăng đáng kể.

Dù đấu giá đất đang là kênh huy động nguồn thu hiệu quả cho các huyện, nhưng sự chênh lệch lớn giữa giá trúng đấu và giá khởi điểm, cùng với tình trạng mua đi bán lại ngay sau đấu giá cũng đặt ra nhiều câu hỏi về tính ổn định của thị trường và nhu cầu thực sự của người mua.

Hướng đến minh bạch và bền vững

Điểm mới tại các phiên đấu giá đất từ đầu năm tới nay, chính là những cải tiến trong phương thức tổ chức đấu giá đã giúp tăng tính minh bạch và hạn chế tình trạng đẩy giá quá mức. Anh Trần Mạnh Dũng, một người từng tham gia đấu giá đất tại ngoại thành Hà Nội cho biết, việc tổ chức đấu giá theo hướng đơn giản hơn, với quy định rõ ràng về số vòng đấu tối đa và tối thiểu, giúp quá trình đấu giá minh bạch hơn. Trước kia, có những phiên đấu giá kéo dài xuyên đêm, khiến người tham gia kiệt sức và dễ bị cuốn theo tâm lý đám đông, dẫn đến giá đất bị đẩy lên cao bất thường. Nay với quy chế mới, các phiên đấu giá diễn ra bài bản, trật tự hơn, tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực sự tiếp cận đất ở một cách công bằng hơn.

Tuy nhiên, ở góc độ giá cả, tại một số khu vực, giá trúng đấu giá đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m², nhất là những nơi có hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi với trung tâm thành phố cũng đặt ra nhiều băn khoăn cho thị trường đấu giá đất ven đô. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mức giá này là khá cao, thậm chí vượt xa khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình có nhu cầu thực sự về đất ở. Điều này phản ánh nhu cầu đầu tư mạnh vào bất động sản ven đô, đặc biệt là ở những khu vực có quy hoạch phát triển đô thị. Nếu giá đất tăng quá nhanh do yếu tố đấu giá, có thể dẫn đến hiện tượng sốt đất cục bộ, làm méo mó thị trường và ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển đô thị bền vững. Để bảo đảm sự ổn định, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tình trạng đầu cơ và bảo đảm quỹ đất ở với giá hợp lý cho người dân địa phương.

Từ góc độ quản lý nhà nước, đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất các huyện: Sóc Sơn, Thanh Oai cho rằng, việc đấu giá đất không chỉ nhằm tăng thu ngân sách, mà còn là công cụ để phân bổ quỹ đất hợp lý, phục vụ cho sự phát triển chung. Việc đấu giá đất cần được triển khai gắn với quy hoạch hạ tầng, bảo đảm đất đấu giá có thể nhanh chóng đưa vào sử dụng, tránh tình trạng bỏ hoang hoặc chậm triển khai sau khi trúng đấu giá.

Anh Nguyễn Văn Hùng, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội chia sẻ: "Mức giá trúng đấu giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm cho thấy sức hút của thị trường cũng như tiềm năng phát triển của các khu vực này. Song, việc giá đất tăng mạnh cũng làm dấy lên lo ngại về nguy cơ đẩy chi phí đầu tư và nhà ở lên cao, khiến người dân có nhu cầu thực sự gặp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất. Tôi mong muốn chính quyền có thêm các chính sách hợp lý để đấu giá đất không chỉ mang lại nguồn thu ngân sách, mà còn bảo đảm an sinh xã hội và phát triển bền vững, cân bằng lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân có nhu cầu thực sự về đất ở".