Thị trường bất động sản năm 2021 tiếp tục phát triển ổn định

Nguồn cung, lượng giao dịch giảm, giá nhà tăng

Năm 2020, trên cả nước có 322 dự án với 110.181 căn hộ được các sở xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Số lượng dự án mở bán mới và số lượng căn hộ được mở bán trong năm không tăng so với năm trước. Trong đó, số lượng dự án mới ra mắt trong năm chủ yếu là dự án nhà ở thương mại, trong khi nhà ở xã hội rất ít.

Về lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng, tính cả năm 2020, trên cả nước có 115.420 giao dịch bất động sản thành công. Riêng tại Hà Nội có 13.834 giao dịch thành công và tại thành phố Hồ Chí Minh có 20.218 giao dịch thành công. Tình hình giao dịch năm 2020 giảm so với năm 2019.

Trong khi đó, giá nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đều ghi nhận sự tăng giá. Cụ thể, giá bình quân các loại căn hộ chung cư (bao gồm căn hộ bình dân, trung cấp, cao cấp) tại Hà Nội quý IV-2020 tăng khoảng 2-3%; tại thành phố Hồ Chí Minh tăng khoảng 3-4% so với cùng kỳ năm 2019.

Tuy nhiên, tỷ lệ tăng giá ở mỗi loại căn hộ chung cư tương đối khác nhau. Trong đó, các căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp. Lũy kế của sự tăng giá liên tục đã làm cho giá các loại căn hộ này thay đổi đáng kể. Có những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá thuộc phân khu trung cấp, vượt khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn.

Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền cũng có xu hướng tăng hơn so với năm 2019. Tuy nhiên, biên độ tăng giá rất khác nhau giữa các địa phương cũng như tại từng khu vực cụ thể của mỗi địa phương. Nếu tính theo mức giá bình quân trên địa bàn cấp tỉnh/thành phố hoặc cấp huyện thì mức độ tăng giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tại các địa phương chỉ khoảng 3-5%.

Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, tại một số địa phương có hiện tượng tăng giá cục bộ ở một số dự án, khu vực với mức tăng mạnh. Cụ thể, tại Hà Nội, một số khu vực đất đai thuộc người dân quản lý trong làng, xã các vùng: Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức có mức giá 25-30 triệu/m², tăng 50% so với năm 2019; các vùng như: Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên tăng khoảng 20-30% so với năm 2019.

Ghi nhận, đánh giá của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, giao dịch tại các khu vực trên chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ. Cùng với sự tăng giá do có sự đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể, cũng có hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính.

Cơ cấu bất động sản chưa hợp lý

Nhìn tổng thể cả năm 2020, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng đánh giá, cơ cấu hàng hóa bất động sản đã được điều chỉnh từng bước nhưng vẫn chưa thực sự hợp lý; vẫn còn biểu hiện dư cung ở một số phân khúc bất động sản cao cấp tại các đô thị lớn, trong khi rất thiếu phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Một số doanh nghiệp vẫn tập trung đầu tư vào các loại hình bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, chưa coi trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cho đại bộ phận người dân còn đang bị hạn chế về mức thu nhập, nhất là các đối tượng người nghèo, người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân các khu công nghiệp, khu kinh tế.

Năm 2020, trước ảnh hưởng của dịch Covid-19 đối với nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng; Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có các chỉ đạo quyết liệt thông qua nhiều nghị quyết, chỉ thị; đồng thời, các bộ, ngành, địa phương đã chủ động có nhiều giải pháp hợp lý, sử dụng hiệu quả các công cụ điều tiết chính như: Tín dụng, thuế, đất đai, quy hoạch... nên thị trường bất động sản trong năm 2020 không rơi vào trạng thái "trầm lắng", "đóng băng" toàn diện, mà chỉ giảm ở một số phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, văn phòng cho thuê.

Theo Bộ Xây dựng, qua một năm 2020 với nhiều thách thức, nhưng với những tín hiệu, xu hướng hết sức tích cực của thị trường và toàn nền kinh tế, có thể nói, thị trường bất động sản đã vượt qua thời điểm khó khăn nhất để từng bước đứng vững, phục hồi.

Đặc biệt, thời gian tới, bất động sản công nghiệp có thể coi là điểm sáng của thị trường bất động sản bởi nhiều nguyên do như: Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực; sự dịch chuyển sản xuất của các công ty nước ngoài, trong đó Việt Nam là điểm đến... Những tín hiệu, kết quả tích cực này sẽ là cơ sở, động lực tốt cho thị trường bất động sản năm nay tiếp tục phát triển ổn định.