Thị trường bất động sản: Ai cần “giải cứu”?

Bất động sản là điểm nghẽn của nền kinh tế. Ảnh: Khánh Nguyên

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng nhà ở tồn kho là 42.230 căn (gồm 26.444 căn hộ chung cư và 15.786 căn nhà thấp tầng); văn phòng cho thuê tồn 92.800m2 sàn; trung tâm thương mại tồn 98.407m2 sàn; đất nền nhà ở tồn kho 7.922.485m2... Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng. Tuy nhiên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, số liệu trên chưa phản ánh đúng tình hình thực tế. Nhiều dự án có tồn kho nhưng chưa báo cáo hoặc nhà chung cư đang xây dựng dở dang đã huy động vốn một phần, dự án đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được... chưa được tính tới. Vì vậy, số vốn tồn đọng trong BĐS còn lớn hơn nhiều so với báo cáo.

Đáng lưu ý, số liệu dư nợ tín dụng BĐS cuối năm 2012, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước là hơn 207.000 tỷ đồng cũng chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng nhưng thực chất là đầu tư vào BĐS hay dư nợ có tài sản bảo đảm là BĐS (chiếm gần 50% tổng dư nợ tín dụng). Mặc dù số nợ xấu chiếm 6,5% tổng dư nợ BĐS, nhưng đa số doanh nghiệp (DN) vay vốn đầu tư cho những lĩnh vực liên quan đến BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do thị trường "đóng băng". Nói cách khác, thị trường BĐS hiện là "điểm nghẽn" gây khó khăn cho nền kinh tế nói chung nên muốn khôi phục lại đà tăng trưởng, trước hết phải "giải cứu" thị trường này. Đây cũng là kiến nghị của nhiều chuyên gia kinh tế uy tín.

Từ cuối năm 2011, đầu năm 2012, Chính phủ đã có chỉ thị "về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS", rà soát dự án khu đô thị mới, đề xuất giảm nguồn cung, tăng nguồn cầu... Nhiều DN đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, chia nhỏ căn hộ, hạ giá bán cắt lỗ, hỗ trợ người mua dưới nhiều hình thức... So với thời điểm sốt giá năm 2008-2010, nhiều dự án đã giảm tới 50% giá bán, tương đương mức giá thời điểm năm 2006 và là cơ hội cho người có nhu cầu có thể sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, những giải pháp này, theo đánh giá của các chuyên gia là chưa đủ mạnh. Do đó, trong năm 2013, Bộ Xây dựng đã đề xuất và được Chính phủ đồng ý cho chuyển đổi hàng loạt dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu đang rất thiếu của thị trường hoặc sang công trình công cộng như trường học, bệnh viện, dịch vụ thương mại nếu phù hợp quy hoạch. Nhà nước sẽ kích cầu gián tiếp cho phân khúc nhà ở xã hội thông qua việc không thu tiền sử dụng đất.

Về tín dụng, các ngân hàng thương mại nhà nước dành tối thiểu 3% tổng dư nợ cho đối tượng thu nhập thấp, cán bộ, viên chức vay thuê mua nhà xã hội, nhà thương mại có diện tích nhỏ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, với lãi suất thấp. Ngân hàng Nhà nước dành 20-40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý, thời hạn tối đa 10 năm để hỗ trợ ngân hàng thương mại nhà nước phục vụ chương trình này. Cùng với đó, Chính phủ áp dụng chính sách gia hạn nộp thuế thu nhập DN và đề nghị Quốc hội cho miễn, giảm thuế cho hoạt động kinh doanh, đầu tư nhà xã hội, nhà thương mại có diện tích nhỏ, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Liên quan đến dư luận cho rằng, việc Chính phủ giải quyết "điểm nghẽn" BĐS là "giải cứu cho nhà giàu", ông Đỗ Đức Duy, Chánh văn phòng Bộ Xây dựng cho biết, tỷ lệ DN thua lỗ ngành xây dựng tăng mạnh trong các năm 2011 và 2012. Nếu như năm 2010 có 9.451/48.753 DN thua lỗ (chiếm 19,4%), thì đến năm 2011 có 14.998/48.733 DN thua lỗ (30,8%) và năm 2012 có 17.000/55.870 DN thua lỗ (30,4%).

Đây là số liệu do các DN báo cáo, chưa qua kiểm toán nên chưa thể phản ánh hết thực trạng thua lỗ thực tế của các DN trong ngành xây dựng. Đó là chưa kể đến 2.637 DN dừng hoạt động hoặc giải thể trong năm 2012. Điều đó cho thấy khó khăn chồng chất của các DN ngành xây dựng, nhất là các DN BĐS do chịu tác động của tình trạng “đóng băng” thị trường. Thông tin 80% DN BĐS lãi là không chính xác, gây sự hiểu lầm cho dư luận về "sức khỏe" của các DN ngành xây dựng và BĐS. Bộ Xây dựng chưa bao giờ khẳng định 80% DN BĐS có lãi - ông Đỗ Đức Duy nói.

Có thể nói, những giải pháp nhằm cứu thị trường BĐS đưa ra là khá sát với tình hình nhưng có một thực tế khác cũng cần được đề cập. Đó là tăng thu nhập để người lao động có khả năng mua được nhà ở bên cạnh việc có một thị trường tài chính lành mạnh, không ủng hộ các cuộc phiêu lưu như trong thời gian qua.

Ở TP Hồ Chí Minh, theo báo cáo của 121 dự án đã tồn kho 14.816 căn nhà, 58.748m2 mặt bằng thương mại, 300.071m2 đất nền, giá trị tồn kho ước tính 30.242 tỷ đồng. Hà Nội theo báo cáo của 13 chủ đầu tư đã tồn kho 5.875 căn nhà, 5.459m2 mặt bằng thương mại, văn phòng; giá trị tồn kho khoảng 14.070 tỷ đồng.