Tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ căn cơ, toàn diện

Nóng vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 236 điều đã đưa ra nhiều chính sách mới; sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, đặc biệt là các nội dung liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; cơ chế, chính sách tài chính, giá đất.

Tiến sĩ Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, ngoài Hiến pháp thì Luật Đất đai nhận được sự quan tâm rộng khắp của mọi tầng lớp nhân dân, từ các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, các đơn vị sự nghiệp công lập, các tổ chức tôn giáo, các doanh nghiệp, hợp tác xã đến các hộ gia đình, cá nhân từ thành thị đến nông thôn. Bởi lẽ, đất đai không chỉ là nguồn lực sản xuất bảo đảm sinh kế cho hơn 70% dân số Việt Nam, mà còn là nơi đóng trụ sở, nơi sinh sống, nơi lao động sản xuất, là quê hương nơi gắn bó máu thịt với mỗi con người, tổ chức chúng ta; đồng thời, tác động đến chính trị, an ninh, quốc phòng, kinh tế - xã hội mạnh mẽ.

Đề cập cụ thể đến vấn đề người dân đặc biệt quan tâm hiện nay là bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh, Điều 89 dự thảo Luật đã kế thừa tinh thần nội dung Khoản 3, Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 khi quy định một trong các nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Tuy nhiên, thực tiễn đã chứng minh quy định này không thực sự phù hợp, gây ra cách hiểu khác nhau về “điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” giữa các địa phương, giữa các cơ quan, tổ chức thực thi luật dẫn đến cách áp dụng không thống nhất trên thực tế. 

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến đề nghị tường minh, “định lượng” tiêu chí Nhà nước bồi thường cho người bị thu hồi đất có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trên cơ sở đó, tiếp tục nghiên cứu bổ sung quy định về một số tiêu chí đánh giá điều kiện sống của người có đất bị thu hồi trước và sau khi Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo tính khả thi khi áp dụng.

Các ý kiến tham luận cũng cho rằng, về việc chi trả tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư, đề nghị làm rõ "thời gian chậm trả tối đa" là bao nhiêu ngày để tránh tình trạng chủ đầu tư dây dưa, không chịu trả tiền bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Bên cạnh đó, phải có biện pháp xử phạt lũy tiến đối với chủ đầu tư khi hết thời hạn chậm trả mà vẫn không chịu trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất.

Ngoài ra, với riêng trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư đang khá dài và phức tạp, qua các giai đoạn kiểm định, đánh giá chất lượng để báo cáo, lên kế hoạch cải tạo, tiến hành xây dựng phương án đền bù, tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, tổ chức đền bù tái định cư, triển khai phá dỡ và xây dựng. Để có thể rút ngắn được thời gian, dự thảo Luật cần quy định thêm các yêu cầu về thời gian để không bị động về tiến độ triển khai.

Cần có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường

Liên quan đến giá đất, Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhận diện, dự thảo luật đã có nhiều điểm mới quy định về cơ chế tài chính đất đai và giá đất, trong đó có quy định bỏ khung giá đất hướng nhằm tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường. Để có thể sớm ban hành được Luật Đất đai, vấn đề tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để và nhất quán hơn, vừa “tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường”, vừa bảo đảm tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực đề xuất bổ sung 1 khoản trong Chương I (Quy định chung: Giải thích từ ngữ) hoặc trong Chương XI về các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ như “giá đất phổ biến trên thị trường/giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể…” để nhất quán cách hiểu và áp dụng sau này. Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất (không cần liệt kê các khái niệm mà luật đã quy định).

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cũng gợi ý, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại Khoản 2 Điều 153) nên được chuẩn hóa: Là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (giá đất giao dịch trung bình thị trường) trong thời gian nhất định (cần nêu rõ là “bao lâu”, chẳng hạn 1 tuần/tháng), đã loại trừ các yếu tố đột biến (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan…), có thể gọi là giá đất chuẩn/giá đất tham chiếu...

Cũng tại hội thảo, nêu quan điểm về đất thương mại, dịch vụ, luật sư Đoàn Văn Bình cho rằng, pháp luật đất đai hiện hành điều chỉnh đối với loại đất này bộc lộ nhiều khoảng trống, không phù hợp nên chưa phát huy hết được tiềm năng và thế mạnh trong khai thác và sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, tại dự thảo (sửa đổi) chưa dành sự quan tâm thích đáng để khắc phục những hạn chế hiện nay.

Góp ý vào các điều, khoản cụ thể, luật sư Đoàn Văn Bình đề nghị, bổ sung Khoản 8 vào Điều 5 dự thảo nội dung: Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản”; bỏ quy định về điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm quy định tại Điều 50 dự thảo; quy định điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm giống như trường hợp bán tài sản gắn liền với đất giao và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê…

Ghi nhận các ý kiến góp ý tâm huyết, trách nhiệm, thể hiện tinh thần cống hiến, tri thức khoa học cả về lý luận và thực tiễn, Tiến sĩ Đoàn Trung Kiên nhấn mạnh, kết quả của hội thảo sẽ được các đơn vị đồng tổ chức tổng hợp khách quan, đầy đủ gửi đến cơ quan lập pháp và các cơ quan có liên quan nhằm góp phần hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai mang tính chặt chẽ, khả thi cao.