Quy hoạch phân khu đô thị H1-2 quận Ba Đình: Chung cư cũ xây lại được phép tăng tầng cao

Không còn đất xây nhà tái định cư, nhà ở xã hội

Quận Ba Đình được xác định là khu trung tâm hành chính, văn hóa, lịch sử của quốc gia; là không gian bảo tồn di sản văn hóa Thăng Long; đồng thời, là khu vực hạn chế phát triển; cải tạo, chỉnh trang các khu cũ hiện có, kết hợp xây dựng, sắp xếp lại các chức năng sử dụng đất để giữ gìn, phát huy các giá trị đô thị lịch sử... Phân khu đô thị H1-2 có tổng diện tích khoảng 703,93ha, quy mô dân số đến năm 2030 khoảng 160.000 người.

Về quy hoạch sử dụng đất: Đất công cộng đô thị khoảng 29,36ha (tỷ lệ 4,18%, đạt chỉ tiêu 1,85m²/người), gồm các chức năng: Thương mại, dịch vụ, văn phòng, khách sạn, ngân hàng, y tế, văn hóa, bảo tàng... Đất giao thông đô thị khoảng 101,59ha (chiếm 14,48%, đạt chỉ tiêu 6,4m²/người).

Đất cây xanh, mặt nước, thể dục thể thao đô thị khoảng 84,73ha (chiếm 12,08%, đạt chỉ tiêu 5,34m²/người). Trong đó, khu cây xanh, thể dục thể thao lớn cấp thành phố là các khu vực công viên Thủ Lệ, hồ Trúc Bạch, hồ Ngọc Khánh, hồ Giảng Võ... Đáng chú ý, trong khu vực công viên Thủ Lệ, công viên Núi Cung hiện có một số hộ dân đang sinh sống, trong giai đoạn trước mắt, cho phép tạm thời tồn tại; về lâu dài sẽ thực hiện di dời theo dự án riêng.

Đất trường trung học phổ thông khoảng 4,88ha (chiếm 0,7%, đạt chỉ tiêu 0,31m²/người). Đất trường trung học cơ sở khoảng 7,77ha, đạt chỉ tiêu 0,49m²/người, tiểu học khoảng 9,05ha, đạt chỉ tiêu 0,57m²/người; mầm non khoảng 4,37ha, đạt chỉ tiêu 0,28m²/người. Do điều kiện hiện trạng đặc thù, quỹ đất phát triển hạn chế, vì vậy, chỉ tiêu về trường học các cấp được xem xét trên cơ sở tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (mật độ xây dựng, tầng cao công trình), có thể xem xét được tăng cao hơn so với quy định. Các tầng tăng thêm sử dụng cho mục đích quản lý hành chính, phụ trợ và các công năng phù hợp khác (không bố trí lớp học).

Đất nhóm nhà ở khoảng 249,44ha (đạt chỉ tiêu 15,72m²/người). Trong đó, nhà ở xây dựng mới được phát triển đa dạng với các loại hình: Chung cư, liền kề, biệt thự, nhà vườn... phù hợp với đặc trưng đô thị của từng khu vực.

Đối với các khu tập thể, chung cư cũ (Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công...): Ranh giới phạm vi nghiên cứu, quy mô dân số, chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc sẽ được xác định theo dự án riêng. Nguyên tắc là giảm mật độ xây dựng, tăng tầng cao công trình, ưu tiên bổ sung hệ thống hạ tầng đô thị, công trình công cộng, không gian xanh…

Đối với các nhà ở chung cư cũ riêng lẻ nằm xen trong các khu dân cư hiện có, khi cải tạo xây dựng lại có thể nghiên cứu xây dựng công trình theo hướng giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích cây xanh, tăng tầng cao công trình, tuy nhiên, cần bảo đảm không gia tăng dân số.

Do khu vực nghiên cứu có quỹ đất hạn chế, quỹ đất phát triển nhà ở mới không còn, các dự án nhà ở tái định cư trên địa bàn quận Ba Đình cơ bản đã được triển khai xây dựng, do vậy, đồ án quy hoạch phân khu H1-2 không xác định quỹ nhà ở xã hội tập trung và quỹ đất xây dựng nhà ở tái định cư mới.

Quy hoạch điểm nhấn cao tầng tại một số trục tuyến

Về tổ chức không gian - kiến trúc cảnh quan, quy hoạch khai thác tối đa hình thái cảnh quan cây xanh mặt nước hiện có: Hồ Trúc Bạch, hồ Thành Công, hồ Giảng Võ và sông Tô Lịch... Liên kết hệ thống công viên, lõi xanh trong các khu đô thị tạo nên đô thị mang tính chất xanh, có môi trường sống tốt kết nối với không gian sông Hồng, hồ Tây.

Không gian đô thị được xác lập chủ yếu là công trình thấp tầng. Các công trình cao tầng phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc dọc các tuyến đường vành đai, đường hướng tâm, các khu vực tái thiết đô thị, các khu vực điểm nhấn đô thị như: Xung quanh hồ Giảng Võ, khu đất số 29 Liễu Giai, 148 Giảng Võ, các nút giao thông… Chiều cao toàn phân khu có hướng thấp dần về phía Bắc và phía Đông, hài hòa với các khu vực công viên cây xanh hồ Tây và khu vực Trung tâm Chính trị Ba Đình.

Đối với khu vực dân cư cũ, quy hoạch xác định cải tạo theo hướng tăng cường hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, cây xanh, hạ tầng xã hội; khuyến khích giữ được cấu trúc làng xóm cũ, như: Mật độ xây dựng thấp, có sân vườn, hình thức công trình kiến trúc truyền thống, tạo ra những vùng đệm giữa khu vực phát triển đô thị mới cao tầng và khu làng xóm cũ, tạo ra sự hài hòa chuyển đổi dần về không gian cũng như giải quyết các vấn đề về kết cấu hạ tầng kỹ thuật.

Về khung cấu trúc đô thị, khu vực phố cũ (phố Pháp - nằm phía Bắc) có tầng cao đặc trưng 4-6 tầng (cao 16-22m). Khu vực hạn chế phát triển (khu vực phía Nam) có tầng cao đặc trưng 5-7 tầng (20-26m), cho phép xây dựng mới công trình cao tầng tại các khu vực điểm nhấn và các khu chung cư cũ.

Đồ án cũng đề xuất nghiên cứu xây dựng không gian văn hóa, tuyến phố đi bộ kết hợp với phát triển mô hình kinh tế dịch vụ tại một số khu vực phù hợp, như: Xung quanh hồ Trúc Bạch, hồ Ngọc Khánh…