Quy định mới về “niên hạn” chung cư: Hiểu đúng để không hoang mang

Theo các chuyên gia, điều quan trọng nhất lúc này là cần hiểu đúng bản chất của chính sách. Bởi mục tiêu của quy định mới không phải thay đổi chế độ sử dụng đất hay hạn chế quyền sở hữu, mà hướng tới hoàn thiện hành lang pháp lý để quản lý vòng đời công trình, tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ, đồng thời bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu.

Không thay đổi quyền sử dụng đất, chỉ quản lý vòng đời công trình

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), điểm quan trọng nhất của định hướng mới là đất xây dựng nhà ở thương mại để bán vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh không phải là quyền sử dụng đất mà là thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

Theo VARS IRE, đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể được xác lập ổn định, lâu dài thì mọi công trình xây dựng đều có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác vận hành, bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Cùng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về bất động sản cho rằng, Nghị quyết số 21-NQ/TW về cơ bản không thay đổi chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại, bao gồm cả nhà chung cư. Theo ông, nhiều nội dung vốn đã được quy định trong hệ thống pháp luật hiện hành nay được nâng lên thành nghị quyết nhằm tạo cơ sở chính trị vững chắc cho quá trình sửa đổi luật trong thời gian tới.

Đáng chú ý, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh, Nghị quyết số 21-NQ/TW không thay đổi thời hạn sở hữu hay thời hạn sử dụng đất của nhà chung cư.

“Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW, chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là một khái niệm danh nghĩa. Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn được tiếp tục sử dụng, chứ không có chuyện bị cưỡng chế phá dỡ hoặc người dân phải đóng thêm tiền”, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.

Theo các chuyên gia, chính vì xuất hiện nhiều cách hiểu chưa đầy đủ nên sau khi Nghị quyết được ban hành, tâm lý lo ngại về việc "chung cư chỉ được sở hữu có thời hạn" đã phần nào xuất hiện trên thị trường. Tuy nhiên, nếu nhìn đúng tinh thần của Nghị quyết, quy định mới không làm thay đổi quyền tài sản của người dân mà hướng tới hoàn thiện cơ chế quản lý vòng đời công trình theo hướng khoa học và phù hợp với thực tiễn phát triển đô thị hiện đại.

Bảo đảm quyền tài sản để tạo niềm tin cho thị trường

Nếu việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng bản chất kỹ thuật của tài sản thì mục tiêu lớn hơn của Nghị quyết số 21-NQ/TW là tháo gỡ một trong những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Theo VARS IRE, thực tế tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và nhiều đô thị lớn cho thấy, hàng trăm khu chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo vẫn diễn ra rất chậm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

VARS IRE cho rằng, nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Tuy nhiên, theo đơn vị này, thách thức lớn nhất hiện nay lại không nằm ở kỹ thuật quản lý mà ở tâm lý thị trường. Bởi trong nhiều năm qua, phần lớn người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài, có giá trị truyền đời. Vì vậy, bất kỳ thông tin nào liên quan đến việc giới hạn thời gian sử dụng căn hộ đều có thể tạo ra tâm lý lo lắng nếu không được truyền thông đầy đủ.

Điểm cốt lõi của định hướng mới không phải là quy định thời hạn sử dụng căn hộ, mà chính là yêu cầu gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Điều này đồng nghĩa với việc khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân vẫn tiếp tục được bảo vệ thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Để quy định đi vào cuộc sống, VARS IRE cho rằng, nên tiếp tục làm rõ nhiều vấn đề như tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình; trình tự, thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn; cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới; cũng như phương án xử lý đối với các trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đánh giá điểm thay đổi đáng chú ý nhất của Nghị quyết số 21-NQ/TW là lần đầu tiên đặt quyền của chủ sở hữu chung cư song hành với nghĩa vụ.

Theo ông, với chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư trong Luật Nhà ở năm 2023, phần lớn trách nhiệm được giao cho Nhà nước. Trong khi đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW đã xác định rõ hơn trách nhiệm của chủ sở hữu thông qua quy định “chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư”.

“Để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư thì cần coi đó là trách nhiệm của các chủ sở hữu trên nguyên tắc “ai được hưởng quyền, người đó chịu nghĩa vụ”. Sự giúp đỡ của Nhà nước chỉ nên dừng lại ở các gói vay ưu đãi hay hỗ trợ đấu nối hạ tầng”, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nêu quan điểm.

Theo chuyên gia này, đây là bước chuyển quan trọng trong tư duy xây dựng chính sách, đồng thời khẳng định Nghị quyết số 21-NQ/TW không làm thay đổi chính sách đất đai đối với nhà chung cư so với quy định hiện hành.

Trước những thông tin dễ gây hiểu nhầm trên thị trường, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh khuyến nghị, người dân cần bình tĩnh, tìm hiểu kỹ nội dung Nghị quyết và cảnh giác trước những thông tin mang tính đầu cơ, tránh tâm lý "mua nhanh kẻo hết chung cư sở hữu lâu dài".

Có thể thấy, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là một bước đi phù hợp với yêu cầu quản lý đô thị hiện đại và quản lý vòng đời công trình. Để chính sách đạt được mục tiêu đề ra, điều quan trọng nhất vẫn là tiếp tục xây dựng cơ chế thực hiện minh bạch, bảo đảm đầy đủ quyền tài sản của người dân và truyền thông rõ ràng để tạo dựng niềm tin đối với thị trường. Chỉ khi ba yếu tố đó được bảo đảm đồng thời, quy định mới mới thực sự trở thành động lực tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.