Bỏ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn: Gỡ nút thắt tâm lý cho thị trường

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng cần hoàn thiện cơ chế quản lý tuổi thọ công trình, cải tạo chung cư cũ để bảo đảm an toàn cho cư dân.

Tháo gỡ băn khoăn về quyền sở hữu

Trong những ngày qua, thông tin Bộ Xây dựng chính thức đưa quy định về "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" ra khỏi Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận.

Theo cơ quan soạn thảo, dự thảo mới không còn quy định quyền sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng như phương án từng được đề xuất trước đó. Đây được xem là sự điều chỉnh quan trọng sau khi cơ quan quản lý tiếp thu nhiều ý kiến từ các chuyên gia, hiệp hội nghề nghiệp, doanh nghiệp và người dân.

Trước đó, đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn từng tạo nên nhiều tranh luận. Không ít ý kiến lo ngại nếu quyền sở hữu căn hộ bị giới hạn theo tuổi thọ công trình sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản của người dân, làm thay đổi tâm lý lựa chọn nhà ở và tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, nhà ở không chỉ là nơi an cư mà còn là tài sản tích lũy có giá trị lớn của mỗi gia đình. Vì vậy, mọi thay đổi liên quan đến quyền sở hữu đều có tác động rất mạnh đến quyết định mua bán cũng như khả năng huy động vốn của thị trường. Việc bỏ quy định sở hữu có thời hạn vì thế được đánh giá là phù hợp với thực tiễn Việt Nam, nơi căn hộ chung cư đang trở thành loại hình nhà ở chủ đạo tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Đặc biệt, quyết định điều chỉnh của Bộ Xây dựng sẽ góp phần củng cố niềm tin của người mua nhà. Bởi trong nhiều năm qua căn hộ chung cư luôn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung nhà ở mới tại các đô thị lớn.

Nếu quyền sở hữu căn hộ bị giới hạn, không ít người có thể chuyển hướng sang các loại hình bất động sản khác hoặc trì hoãn quyết định mua nhà, sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường cũng như chiến lược đầu tư của doanh nghiệp.

Ngược lại, khi quyền sở hữu tiếp tục được bảo đảm theo quy định của pháp luật về nhà ở và đất đai, người mua sẽ yên tâm hơn khi lựa chọn căn hộ làm nơi an cư hoặc đầu tư dài hạn. Đối với các chủ đầu tư, đây cũng là tín hiệu tích cực giúp việc phát triển các dự án chung cư, đặc biệt là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, thuận lợi hơn trong thời gian tới.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, việc Bộ Xây dựng bỏ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn là hướng tiếp cận phù hợp, góp phần bảo đảm tính ổn định của hệ thống pháp luật cũng như quyền tài sản hợp pháp của người dân.

Nếu quy định sở hữu có thời hạn được áp dụng đại trà, nhiều người có xu hướng chuyển sang mua nhà gắn liền với đất, làm mất cân đối cung - cầu giữa các phân khúc và tạo áp lực tăng giá đất tại các đô thị lớn.

Ông Châu cho rằng, điều cần làm hiện nay không phải là thay đổi chế độ sở hữu mà là hoàn thiện cơ chế kiểm định chất lượng công trình, quy định rõ trách nhiệm của các bên khi chung cư hết niên hạn, đồng thời xây dựng cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo hướng minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Cần hoàn thiện đồng bộ chính sách

Theo KTS Trần Tuấn Anh, chuyên gia về quản lý và quy hoạch đô thị, việc dự thảo Luật Nhà ở bỏ quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn là bước điều chỉnh phù hợp với thực tiễn, góp phần giải tỏa những băn khoăn của người dân. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc công trình được sử dụng vĩnh viễn, bởi thời hạn khai thác vẫn được quản lý theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ông cho rằng, dự thảo đã tách bạch rõ giữa quyền sở hữu căn hộ và thời hạn sử dụng công trình. Trong khi quyền sở hữu tài sản của người dân được pháp luật bảo vệ, tuổi thọ công trình sẽ được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng và kết quả kiểm định định kỳ. Khi công trình hết niên hạn thiết kế hoặc có dấu hiệu xuống cấp, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm định để quyết định tiếp tục sử dụng, gia hạn hay phá dỡ, cải tạo nhằm bảo đảm an toàn.

Đây cũng là cách tiếp cận phù hợp với thông lệ quốc tế, bởi tuổi thọ công trình không phụ thuộc hoàn toàn vào số năm thiết kế mà chịu tác động của chất lượng thi công, công tác bảo trì, điều kiện khai thác và quá trình quản lý vận hành. Thực tế có những công trình xuống cấp trước niên hạn, nhưng cũng có nhiều tòa nhà vẫn an toàn sau nhiều năm sử dụng nhờ được bảo dưỡng tốt. Vì vậy, kiểm định chất lượng thực tế là cơ sở khách quan hơn để quyết định vòng đời công trình.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng việc bỏ quy định sở hữu có thời hạn mới chỉ là bước đầu trong quá trình hoàn thiện chính sách, điều quan trọng là xây dựng cơ chế quản lý vòng đời công trình đồng bộ, minh bạch và hiệu quả. Theo đó, cần hoàn thiện hệ thống kiểm định định kỳ với tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất, công khai kết quả để người dân dễ dàng tiếp cận; đồng thời nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong bảo hành, bảo trì và tăng cường giám sát hoạt động của ban quản trị nhằm sử dụng đúng mục đích quỹ bảo trì.

“Đối với các chung cư hết niên hạn thiết kế nhưng vẫn bảo đảm an toàn, cần có quy định gia hạn sử dụng minh bạch, khoa học để người dân yên tâm sinh sống. Ngược lại, với những công trình không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, cần kiên quyết phá dỡ, xây dựng lại, đồng thời bảo đảm đầy đủ quyền lợi của người dân về bồi thường, tái định cư. Chỉ khi hình thành được cơ chế quản lý xuyên suốt từ đầu tư, vận hành, bảo trì đến cải tạo… chính sách mới phát huy hiệu quả, vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà chung cư”, KTS Trần Tuấn Anh nêu quan điểm.