Chung cư mini: "Miếng ghép" về nhà ở chưa được pháp luật công nhận

Sai phạm trong quản lý trật tự xây dựng

Theo Giấy phép xây dựng số 89-2015/GPXD của UBND quận Thanh Xuân cấp ngày 11-3-2015, ông Nghiêm Quang Minh (số 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình) được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo thiết kế cao 6 tầng, 1 tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật với tổng diện tích sàn xây dựng là 1.165,9m2; tổng chiều cao công trình là 20,2m (không tính tum thang); mật độ xây dựng là 70%.

Thiết kế được Công ty cổ phần Thương mại và Xây dựng Việt W.A.Y lập; Công ty TNHH Tư vấn đầu tư xây dựng và môi trường thẩm tra; được Phòng Quản lý đô thị quận xác nhận kèm theo giấy phép. Tuy nhiên, thực tế, chung cư được xây dựng trên 100% diện tích với 10 tầng, trong đó có 1 tầng hầm, 8 tầng nổi và 1 tum.

Vụ cháy xảy ra cho thấy các điều kiện bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy tại chung cư mini này không bảo đảm. Bên cạnh đó, chiểu theo quy định tại Luật Nhà ở hiện hành, chủ đầu tư còn vi phạm quy định pháp luật khi xin xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhưng lại “biến tướng” thành nhà chung cư. Việc đầu tư xây dựng cũng sai phạm khi xây vượt quá số tầng theo giấy phép được cấp.

Về việc cấp phép xây dựng, trách nhiệm kiểm tra, xử lý công trình xây dựng trên địa bàn, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không phân biệt quy mô đã được thành phố phân cấp cho các quận, huyện, thị xã thực hiện. Sở Xây dựng chỉ thực hiện cấp phép xây dựng đối với các dự án, công trình cấp 2 trở lên (có tổng diện tích sàn từ 5.000m2 đến dưới 10.000m2, hay có chiều cao từ 9-19 tầng), có thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở... Việc cấp phép xây dựng đối với từng loại hình nhà ở đã được quy định rõ tại Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020). Công tác quản lý trật tự xây dựng cũng đã được thành phố phân cấp về các quận, huyện, thị xã...

Hé lộ nhiều bất cập về quản lý nhà ở

Trở lại vấn đề về việc phát triển loại hình nhà ở được gọi là "chung cư mini" này, mặc dù đã có thời gian hình thành, tồn tại đến cả thập kỷ, nhưng đến nay, chung cư mini vẫn như một đứa “con hoang”.

Theo Luật sư Trần Văn Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Song Trần (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), chung cư mini không được ghi nhận trong pháp luật hiện hành. Do đó, nếu xét về nhà ở riêng lẻ, Luật định nghĩa là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Về nhà chung cư, đây là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Việc phát triển của các loại hình nhà ở đều phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ...

Theo nguyên Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Tư vấn xây dựng Việt Nam (Bộ Xây dựng) Nguyễn Huy Khanh, thuật ngữ "chung cư mini" không có trong hệ thống pháp luật, vì vậy, loại hình nhà ở này không được Nhà nước công nhận.

“Do chính sách phát triển nhà ở chưa được thực hiện tốt, đặc biệt trong thời điểm giá đất, giá nhà quá cao, chung cư mini được sinh ra như một miếng ghép về nhà ở, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, những người lao động từ các tỉnh, thành tụ về các thành phố lớn mưu sinh”, ông Nguyễn Huy Khanh chia sẻ.

Vậy nhưng, tại sao đã tồn tại nhiều năm, chung cư mini lại chưa được làm “giấy khai sinh”? Ông Nguyễn Huy Khanh cho rằng, nếu tạm gác vấn đề về sở hữu (sổ đỏ), thì việc không thể thừa nhận là do nhiều nhà chung cư mini đã xây dựng không phù hợp về quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành, đặc biệt là đáp ứng tiêu chuẩn, yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy. Hai là, nếu thừa nhận, cần phải xây dựng toàn bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn mới riêng cho nó, trong khi hiện trạng đã có hàng nghìn chung cư mini đang vận hành với dân số lên đến hàng vạn dân, không thể dễ phá đi mà xây lại cho phù hợp quy chuẩn được. Theo ông, “cả hai hướng đều bất khả thi”.

Để tránh các trường hợp tương tự đáng tiếc xảy ra, PGS.TS Bùi Thị An, đại biểu Quốc hội khóa XIII, Chủ tịch Hội Nữ trí thức thành phố Hà Nội bày tỏ, bên cạnh làm rõ trách nhiệm của đơn vị cấp phép, quản lý xây dựng sau cấp phép, quản lý công tác phòng cháy, chữa cháy, xử lý nghiêm các cá nhân để xảy ra sai phạm; thành phố cũng cần thực hiện rà soát toàn bộ chung cư mini trên địa bàn, đánh giá, phân loại các trường hợp đủ/không đủ tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy, chữa cháy để kịp thời có phương án khắc phục.