“Phương pháp thặng dư” gây nóng hội thảo về định giá đất

Vướng định giá đất

Thực tế, công tác định giá đất ở nhiều địa phương trong thời gian qua gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, nhất là về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, dẫn đến việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án bất động sản.

Nhằm gỡ vướng, ngày 10-7- 2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất; không chỉ giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp, mà từ đó còn tạo bước ngoặt cho thị trường bất động sản hồi phục sau giai đoạn khó khăn vừa qua.

Công điện yêu cầu, trước thời điểm 31-7- 2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30-6-2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản (Trường Đại học Kinh tế quốc dân) chia sẻ, theo quy định hiện hành, có 5 phương pháp định giá đất. Nhìn chung, các phương pháp được đánh giá cơ bản phù hợp với thông lệ quốc tế và quán triệt nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất” (điểm C, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013).

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở việc những nội dung hướng dẫn cụ thể của từng phương pháp còn bộc lộ hạn chế, bất cập, nên trong quá trình triển khai ở các địa phương, việc định giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc thị trường, dẫn đến thị trường đất đai tồn tại hai loại giá: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường chênh nhau rất nhiều như hiện nay.

Phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Cân nhắc việc bỏ phương pháp thặng dư

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44, Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp thặng dư đang gây tranh luận nhiều nhất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, cho rằng: Nhiều năm qua, việc định giá đất các dự án tại thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu bằng phương pháp thặng dư. Cụ thể, trong hơn 8 năm qua, thành phố Hồ Chí Minh có 320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, trong đó có đến 280 dự án áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất. Đây vẫn là phương pháp phổ biến được áp dụng.

Để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa bày tỏ, không thể áp dụng chung tất cả các phương pháp, mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất, về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất... Trong đó, việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế. Nếu bỏ phương pháp thặng dư sẽ là không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay, qua phản ánh của các doanh nghiệp, việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” ra khỏi các phương pháp định giá đất sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện định giá đất; hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường. Bà Diệu Hồng đề nghị dự thảo Nghị định, Thông tư sửa đổi giữ lại phương pháp này.

Góp ý về quy định định giá đất, các chuyên gia cho rằng, cần làm rõ hơn cách vận dụng phương pháp sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, thay vì thêm, bớt các phương pháp. Trong đó, các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác phải được xác định trên cơ sở dữ liệu thị trường.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, cần thiết xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai để yêu cầu cả chủ đầu tư, người dân hay cơ quan quản lý đều cần đăng ký, khai báo cho đầy đủ và chính xác. Cơ quan này có thể xã hội hóa hoặc cũng có thể như một dịch vụ công của Nhà nước. Khi đó, chúng ta sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, từng lô đất hay từng căn nhà.

Bên cạnh đó, quy định giao dịch bất động sản qua sàn cũng góp phần xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản, tránh tình trạng phụ thuộc hoàn toàn vào nội dung ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng được công chứng, chứng thực. Trong khi các hoạt động này dễ phát sinh bất cập trong việc kê khai “hai giá” như đã diễn ra thời gian vừa qua.