Xác định giá đất theo thị trường: Cần hài hòa, công bằng

Hiện nay, vấn đề xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, làm cơ sở cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đang nhận được sự quan tâm lớn của toàn xã hội. Do đó, để chính sách về giá đất khả thi, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cần được thực hiện cẩn trọng, bảo đảm yếu tố công bằng, hài hòa cho toàn xã hội.

Nhiều băn khoăn cần giải đáp

Liên quan đến vấn đề xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi áp dụng cho bồi thường giải phóng mặt bằng, ở góc độ nhà đầu tư, ông Chu Văn Tuấn (lãnh đạo một doanh nghiệp ở huyện Ba Vì) chia sẻ, đối với các dự án kinh doanh du lịch sinh thái, cộng đồng…, doanh nghiệp “bỏ tiền chẵn - thu tiền lẻ”, thời gian đầu tư, khai thác, thu hồi vốn kéo dài. Nếu xác định theo nguyên tắc thị trường, để doanh nghiệp tự thương thảo về giá với người dân thì sẽ rất khó triển khai...

Ở góc độ quản lý nhà nước, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Phú Xuyên Phạm Văn Thuật nhận định, cùng vị trí đường liên xã nhưng ở mỗi địa phương, đất có giá trị khác nhau. Điển hình là một số vị trí kinh doanh làng nghề lớn trên địa bàn huyện theo giá thị trường có thể hàng trăm triệu đồng/m2, trong khi ở những khu vực lân cận chỉ 10-20 triệu đồng/m2 đất. Do vậy, phương án đền bù giá đất theo nguyên tắc thị trường đối với các dự án giao thông, công ích cần bảo đảm tiến độ là thách thức lớn.

Còn ông Nguyễn Quang Thoàn ở thôn Phù Bật (xã Hồng Minh, huyện Phú Xuyên) - hộ dân có đất thuộc diện thu hồi phục vụ Dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ) qua địa phận huyện Phú Xuyên, băn khoăn: “Cá nhân tôi mong Nhà nước xác định giá đất theo thị trường để người dân đỡ thiệt thòi. Tuy nhiên, ngay cả khi việc đền bù được dựa trên giá thị trường thì vấn đề là giá nào, tại thời điểm công bố dự án hay thời điểm đền bù và được chi trả tiền. Đối với những dự án kéo dài hàng năm, thậm chí hàng chục năm, giá đất thường biến động rất nhiều...”.

Đồng quan điểm, cán bộ địa chính UBND xã Hồng Minh (huyện Phú Xuyên) Lê Việt Cường cho rằng, thực tế hiện nay, việc phê duyệt giá đền bù đất mất rất nhiều thời gian và đến khi có kết quả thì đã lỗi thời vì thị trường bất động sản luôn biến động.

Ông Ngô Hồng Phong - chuyên gia bất động sản cũng bày tỏ, thường có sự khác nhau trong nhìn nhận về giá trị đất đai giữa bên thu hồi và người có đất bị thu hồi. Các chủ đất lập luận rằng phải bồi thường theo giá thị trường từ các giao dịch mà họ quan sát được. Trong khi đó, có nhiều trường hợp, giá thị trường của đất đai cao hơn giá trị thực.

Cần bảo đảm công bằng, hài hòa

Về chính sách đền bù nhằm bảo đảm sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi, nhìn nhận ở góc độ doanh nghiệp, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Ao Vua (huyện Ba Vì) Nguyễn Mạnh Thản đề xuất, nên tách thành các loại dự án với mục đích chuyển đổi đất khác nhau để có chính sách phù hợp. Ví dụ, thu hồi đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất công nghiệp, dịch vụ, du lịch phải có mức giá hợp lý của Nhà nước tham vấn để cả doanh nghiệp và người dân cùng bảo đảm quyền lợi.

Về phía người dân khi bị thu hồi đất có thể bù lại bằng việc tăng giá trị đất thổ cư toàn khu, cơ hội việc làm tăng, ngành nghề mở rộng... Trường hợp thu hồi đất nông nghiệp thành dự án giãn dân, công trình công cộng thì không thể đền bù theo giá thị trường, nhưng Nhà nước có thể bán ra thấp hơn giá thị trường, ưu đãi, ưu tiên cho người dân có đất bị thu hồi được mua nhà nếu chưa đủ hạn mức diện tích đất trên đầu người. Còn thu hồi đất nông nghiệp cho dự án thương mại thuần túy, phân lô bán nền thì nhất định phải theo giá thị trường.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong quá trình tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nội dung tài chính đất đai, giá đất... đã có hơn 1 triệu lượt ý kiến góp ý. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, với việc nghiêm túc nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của nhân dân, bộ, ngành, địa phương, dự thảo luật đang hoàn thiện các quy định về giá đất.

Qua nhiều lần chỉnh sửa, Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường cần làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố tăng - giảm đột biến, giao dịch dân sự...).

Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiếp tục nghiên cứu quy định về tài chính đất đai, giá đất, đánh giá đầy đủ tác động về chi phí đất đai, bảo đảm phù hợp từng đối tượng, loại hình sử dụng đất. Mục tiêu là khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; bảo đảm đất đai là nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội...