Phát triển các khu đô thị mới: Không thể theo phong trào

Theo Bộ Xây dựng, cơ quan chủ trì soạn thảo quy định, trước hết chủ đầu tư phải có chức năng phù hợp với việc thực hiện dự án; nếu là doanh nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không ít hơn 15% tổng mức đầu tư, với dự án quy mô dưới 20ha, hoặc không ít hơn 20% tổng mức đầu tư, với dự án quy mô từ 20ha trở lên. Một điểm lưu ý nữa là trước khi cấp thẩm quyền quyết định chấp thuận việc đầu tư, các dự án phải có sự thẩm định của Bộ Xây dựng. Cụ thể, dự án KĐTM quy mô sử dụng đất từ 100ha trở lên hoặc thuộc địa giới hành chính hai tỉnh sẽ do Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng. Dự án KĐTM quy mô sử dụng đất từ 20ha đến 100ha sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Với dự án tái thiết khu đô thị (KĐT), Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 50ha trở lên và các dự án có vị trí thuộc khu vực có ý nghĩa quan trọng về an ninh, quốc phòng. UBND cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 10ha đến 50ha... Với các dự án đầu tư xây dựng KĐT hỗn hợp, thẩm quyền chấp thuận đầu tư thực hiện theo các quy định như đối với dự án tái thiết KĐT nếu trong ranh giới dự án có phần diện tích tái thiết quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên… Như vậy, so với quy định cũ (Nghị định 02/2006/CP), quy định mới đã làm rõ những trường hợp thuộc thẩm quyền của Thủ tướng và những trường hợp phải có ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi địa phương phê duyệt đầu tư.

Ông Đỗ Viết Chiến, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho biết, quy định mới yêu cầu xác định khu vực phát triển đô thị để tập trung nguồn lực đầu tư, tránh tình trạng dàn trải, đầu tư theo phong trào, lãng phí tiền của, đất đai; bảo đảm đúng kế hoạch, quy hoạch đồng bộ và bền vững. Giải thích cụ thể hơn, ông Chiến nói, trên cơ sở quy hoạch chung được duyệt, địa phương xác lập cụ thể khu vực phát triển đô thị và lập kế hoạch trong 5 năm, từng năm. Điểm lưu ý là sau quy hoạch chung phải hình thành quy hoạch phân khu làm cơ sở xác định dự án đầu tư. Trước đây, hầu hết các địa phương không có quy hoạch phân khu mà đều căn cứ vào quy hoạch chung để giới thiệu địa điểm cho nhà đầu tư. KĐTM như vết dầu loang, không có trọng tâm, trọng điểm, không kết nối hạ tầng kỹ thuật, xã hội - ông Chiến nói.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước hiện có 764 KĐTM (chỉ tính KĐT có quy mô từ 20ha trở lên), trong đó có 15 KĐT quy mô hơn 1.000ha, 94 KĐT quy mô từ 200ha đến 1.000ha. Nếu tính cả các dự án khu nhà ở, cả nước có khoảng 2.500 dự án đang triển khai. Tuy nhiên, các dự án hầu hết tập trung ở đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng… trong khi nhiều địa phương khác không có dự án KĐTM. Riêng Hà Nội, qua báo cáo rà soát bước đầu đã có 370 dự án KĐTM, sử dụng hơn 17.700ha đất, với tổng cộng 82,4 triệu mét vuông sàn nhà, tương đương 520.700 căn hộ. Đây cũng là điều dễ hiểu bởi các KĐTM thường gắn với nhà ở, chịu sự chi phối của thị trường bất động sản (BĐS). Những đô thị, thành phố lớn, nhu cầu nhà ở lớn, thị trường BĐS phát triển mạnh nên xuất hiện nhiều dự án KĐTM. Tuy nhiên, như đã nói, hầu hết các KĐTM phát triển không theo kế hoạch, mà tự phát, theo phong trào. Nhìn dưới góc độ thị trường BĐS, sự phát triển thiếu kế hoạch, không phù hợp thực tế là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng mất cân đối, dư thừa nhà ở cao cấp, diện tích lớn. Đơn cử như TP Hà Nội, nếu hoàn thành toàn bộ các dự án đã giao chủ đầu tư, sẽ tăng thêm 520.000 căn hộ, cần số vốn đầu tư khoảng 904.000 tỷ đồng, tương đương 45 tỷ USD. Trong khi, khu vực đô thị Hà Nội hiện có khoảng 733.000 hộ, dân số khoảng 3 triệu người.

Một vấn đề nữa của các đô thị hiện nay là việc thiếu đồ án quy hoạch chi tiết. Cả nước đã có 54/63 tỉnh, thành phố thành lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng tỉnh, 100% đô thị có quy hoạch chung xây dựng được duyệt, nhưng tỷ lệ quy hoạch chi tiết rất thấp, chỉ đạt 55% đất quy hoạch đô thị đối với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 (quy hoạch phân khu) và 25% đất quy hoạch đô thị đối với quy hoạch chi tiết theo dự án đầu tư (quy hoạch tỷ lệ 1/500).