''Nóng'' chuyện góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Đây là vấn đề “nóng”, nhận được rất nhiều sự quan tâm của các tầng lớp nhân dân thành phố Hồ Chí Minh trong suốt thời gian qua. Trong dự thảo mới nhất được Bộ Xây dựng tham mưu Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, chỉ để 1 phương án duy nhất: Sở hữu chung cư cần có thời hạn.

Cụ thể, theo dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Trong phần giải trình của Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, có nêu: Luật hiện hành không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên người dân không chịu di dời khi nhà chung cư cũ hết niên hạn sử dụng, không bảo đảm an toàn, gây khó cho quá trình cải tạo, xây mới chung cư cũ. Vì vậy, cần thiết phải bổ sung quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, cũng như việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư".

Về vấn đề này, trong văn bản góp ý vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần 5, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vẫn giữ ý kiến cho rằng, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng là không phù hợp, vì không thể đồng nhất “thời hạn sử dụng nhà chung cư", tức tuổi thọ nhà chung cư với “quyền sở hữu nhà chung cư”. Đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, quyền sở hữu nhà chung cư đã được xác lập khi người dân mua căn hộ chung cư đó. Khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ, họ vẫn được giữ quyền này. Nếu không, sẽ không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được xem xét. 

Cùng quan điểm nêu trên, luật sư Trương Thị Hòa (Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh), Ủy viên Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố Hồ Chí Minh, cho rằng việc quy định sở hữu chung cư sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản. Cần xem xét về sự tương thích giữa các quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với nguyên tắc chung (thế giới và Việt Nam) về quyền sở hữu tài sản là không có thời hạn, được công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm.

7 nội dung chủ yếu của dự thảo

So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 đã tăng hơn 13 điều, trong đó, bãi bỏ 7 điều trong luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172); giữ nguyên 47 điều; sửa đổi, bổ sung 104 điều; quy định mới 34 điều; luật hóa từ Nghị định 11 điều.

Chỉnh phủ yêu cầu Ban soạn thảo hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), bảo đảm 7 yêu cầu sau. Một là quy định các chính sách đối với nhà chung cư: Thời hạn sử dụng nhà chung cư; các trường hợp phải phá dỡ chung cư; quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ thể…, bảo đảm hài hòa lợi ích người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.

Hai là quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc quy hoạch bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong quỹ đất xây dựng nhà ở của tỉnh. Không quy định tỷ lệ diện tích đất dành cho nhà ở xã hội đối với từng dự án để linh hoạt, phù hợp với thực tiễn. Có cơ chế hữu hiệu để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân cho phát triển nhà ở xã hội…

Ba là hoàn thiện quy định chủ đầu tư được bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại dịch vụ trong phạm vi dự án nhà ở xã hội, bảo đảm hài hòa lợi ích các bên.

Bốn là việc xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng trên cơ sở tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, lợi nhuận định mức và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.

Năm là hoàn thiện quy định cho phép nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác (trừ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm) được thực hiện dự án nhà ở thương mại, phù hợp với quy hoạch khi có đủ điều kiện làm chủ đầu tư. Có chính sách sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài gắn với đất thuê để phù hợp với thực tế.

Sáu là, Luật Nhà ở và các luật chuyên ngành khác quy định rõ các giao dịch phải công chứng, chứng thực về nhà ở, tài sản khác. Luật Công chứng quy định về trình tự, thủ tục công chứng các giao dịch đó... 

Bảy là cần tiếp tục tăng cường tham vấn, lấy ý kiến rộng rãi đối tượng điều chỉnh, các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp... để nghiên cứu, hoàn thiện dự án Luật.

Dự kiến, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ năm (tháng 5-2023) và dự kiến xem xét thông qua tại kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV.