Nhà tập thể cũ được rao với giá "ngất ngưởng": Cần cân nhắc kỹ khi đầu tư

Nhà cũ, giá cao

Cùng anh Nguyễn Thanh Tùng, một môi giới nhà đất, đi tìm mua căn hộ thuộc các khu nhà tập thể cũ ở khu vực Thành Công, Thanh Xuân, Kim Liên, Trung Tự..., phóng viên thấy muôn hình vạn trạng các căn hộ thuộc phân khúc này. Hầu hết các căn hộ đều thuộc các khu tập thể cũ xây dựng từ những năm 1960, không được duy tu, bảo dưỡng thường xuyên, đến nay đã xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống hạ tầng cũ nát, hư hỏng nặng... nhưng mức giá thì không hề rẻ.

Như tại khu Nam Thành Công (phường Láng Hạ, quận Đống Đa), Bắc Thành Công (phường Thành Công, quận Ba Đình) giá nhà tập thể chủ yếu dao động ở mức 2,5-4 tỷ đồng tùy vị trí. Trong đó, các căn hộ tầng 1 có giá cao nhất với sự thuận tiện kinh doanh trong khu vực tập trung dân cư đông đúc hoặc mặc nhiên sử dụng diện tích công cộng xung quanh nhà.

Anh Nguyễn Thanh Tùng cho biết, trước dịch Covid-19, giá nhà tập thể khu vực Thành Công khoảng 30 triệu đồng/m2. Các căn hộ có diện tích trung bình từ 30m2 đến 40m2 nhưng vẫn có giá đến 2,5-4 tỷ đồng vì chủ nhà rao bán diện tích thực tế sử dụng sau khi đã cơi nới lên đến 80m2-100m2. Sau dịch Covid-19, sự khan hiếm quỹ nhà chung cư mới, cùng với chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội khiến phân khúc này được giới đầu tư săn tìm nên giá nhà càng leo cao.

Khu tập thể cán bộ giáo viên Trường Đại học Thủy lợi ở phố Khương Thượng (phường Trung Liệt, quận Đống Đa) gồm nhiều dãy nhà 5 tầng, với khoảng không gian thoáng đãng, sân chơi rộng, nhiều lối đi lại ra đường phố chính quanh khu vực. Đây cũng là khu tập thể đã được xây ốp mở rộng diện tích nên các căn hộ trung bình khoảng 70m2-80m2. Trong đó, các căn hộ ở tầng 1 có lợi thế hai lối đi trước và sau nhà nên có thể ngăn thành hai căn riêng biệt để phục vụ nhu cầu vừa ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê phòng khép kín với dòng tiền thu được hơn 10 triệu đồng/tháng cũng là lựa chọn của nhiều người tìm mua nhà.

Chị Trương Phương Liên, một nhà đầu tư bất động sản cho biết: "Theo xu thế thị trường, tôi cũng quan tâm đến phân khúc nhà tập thể cũ ở khu vực 4 quận nội thành Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng. Tôi kỳ vọng vào các khu vực có kế hoạch xây dựng lại như những tòa nhà D2, B6 Giảng Võ, 97-99 Láng Hạ, I1-I2-I3 Thái Hà... Mua nhà cũ, ở nhà mới cũng là cơ hội đầu tư xứng đáng".

Nhà đầu tư cần thận trọng

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, căn hộ tập thể cũ đều nằm tại những vị trí vàng ở trung tâm thành phố, đến lúc nào đó sẽ được cải tạo, xây dựng mới, được nhận nhà mới có diện tích lớn hơn hiện tại là mong muốn của nhiều người. Nhà mới, rộng rãi, ở vị trí đắc địa... là những nguyên nhân chủ yếu để căn hộ tập thể cũ đang được săn tìm, trở thành hàng “hot”.

Tuy nhiên, cũng cần chú ý, căn hộ chung cư cũ vốn diện tích bé, kể cả phần diện tích phụ được phân bổ thêm hay tự thỏa thuận chia nhau, chỉ vào khoảng 30m2 trong sổ đỏ. Quá trình sinh sống, người dân cơi nới thêm "chuồng cọp", "chuồng chim" đến vài chục mét vuông nữa và rao bán diện tích sử dụng. Nếu mua căn hộ diện tích trên sổ đỏ nhỏ và kỳ vọng khi xây dựng lại được trả diện tích thực tế sử dụng thì khá rủi ro cho nhà đầu tư. Câu chuyện đầu tư cho tương lai cũng chưa biết thế nào vì các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn đang là bài toán khó, không phải một sớm một chiều có thể giải quyết nên nhà đầu tư rất dễ bị “chôn” vốn.

Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, nhà chung cư là phân khúc tốt, kể cả lúc thị trường bất động sản đóng băng như bây giờ, giao dịch mua bán vẫn diễn ra vì xu thế chung của người dân thiên về giá trị sử dụng. Đặc biệt, phân khúc chung cư đang khan hiếm nên nhu cầu đầu tư rất lớn. Khi tập thể cũ được cải tạo, xây dựng lại, ở trong khu vực trung tâm thì giá luôn cao trong khi diện mạo Thủ đô sẽ thay đổi, người dân được hưởng lợi ích vì nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ. Hiện nay, việc cải tạo tập thể cũ ở Hà Nội còn chờ những quyết sách cụ thể về cơ chế, chính sách và chắc chắn không thể sớm có lời giải.

Thực tế, từ nhà đầu tư đến người có nhu cầu mua để ở đều thấy tiềm năng của nhà tập thể cũ khi được cải tạo thành chung cư mới. Dù vậy, khi việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn cần thời gian giải quyết thì người mua vẫn cần cân nhắc kỹ.