Mua nhà ở hình thành trong tương lai: Nhiều rủi ro vì thiếu kiểm soát chặt chẽ dòng vốn

Chủ đầu tư “tay không bắt giặc”

Theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư, xây dựng. Để được bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định trong các luật: Xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở, đầu tư, đất đai... công khai thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh; đặc biệt, phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực (theo danh sách công bố của Ngân hàng Nhà nước) bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà nhằm bảo đảm việc bàn giao đúng tiến độ. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, theo thống kê, khoản vốn huy động từ khách hàng hiện chiếm tới 18% tỷ trọng tổng nguồn vốn huy động của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo các chuyên gia bất động sản, thực tế trên thế giới, rất ít các nước cho phép chủ dự án được huy động vốn từ người mua nhà khi dự án đang xây dựng. Tuy nhiên tại Việt Nam, với đặc điểm là thị trường bất động sản mới nổi, có những năm hàng hóa sơ cấp (hàng dự án) chiếm tới hơn 50% trên toàn thị trường, do đó rất khác so với các thị trường khác.

Điều đáng bàn là, mặc dù Điều 2 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, ngày 6-1-2022, của Chính phủ quy định, trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên, nhưng pháp luật hiện hành lại không quy định rõ tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải có sẵn được áp dụng đối với một hay nhiều dự án; cũng như chưa có quy định bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này dẫn tới việc một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, huy động một lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng, cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, trong khi năng lực chỉ thực hiện được một dự án.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, chủ sở hữu “mỏng vốn” còn sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào nhiều mục đích khác nhau khiến dự án bị dở dang, chưa hẹn ngày kết thúc, nhất là khi chính sách tín dụng, thị trường có biến động. Hệ quả dẫn đến việc xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà, trong đó phần lớn thiệt hại thuộc về khách hàng. Đồng thời, còn làm dấy lên lo ngại đối với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển dự án chân chính, uy tín.

Siết chặt chế tài trách nhiệm hình sự

Để tránh rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Công ty Luật TNHH quốc tế Hồng Thái và đồng nghiệp (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) khuyến nghị người mua cần phải xem xét các tiêu chí để nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán (quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014), trong đó dự án phải được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các thông tin dự án; một số vấn đề cơ bản cần lưu ý trong hợp đồng như: Diện tích sử dụng chung, riêng, phương thức thanh toán,... Ngoài ra, người mua cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định hướng dẫn, người dân có quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng; mức xử phạt hành chính đối với việc triển khai xây dựng chậm tiến độ là từ 250 đến 300 triệu đồng. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, trước hết để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua cần phải tìm hiểu kỹ các điều khoản hợp đồng trước khi mua nhà; còn đối với chế tài xử phạt chậm bàn giao sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư được đánh giá là chưa đủ mạnh, cần phải siết chặt chế tài trách nhiệm hình sự với những chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng sai mục đích.

Để bảo vệ quyền lợi khách hàng, tránh xảy ra tranh chấp, các chuyên gia bất động sản cho rằng, dòng vốn này cần phải được kiểm soát chặt chẽ, sử dụng đúng mục đích, bảo đảm tiến độ dự án. Theo đó, cần bổ sung quy định pháp luật chặt chẽ, nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, để kênh dẫn vốn quan trọng này không bị “nghẽn”. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà. Tiến độ xây dựng đến đâu, ngân hàng giải ngân đến đó. "Với cách làm này, ngân hàng sẽ là bên thứ 3 tham gia vào dự án với vai trò giám sát, quản lý dòng tiền của người mua nhà. Điều này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn trong trường hợp chủ đầu tư hụt hơi về tài chính thì các ngân hàng đứng ra trả tiền cho người dân” - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu bày tỏ.