Tại một số khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, các đơn vị tư vấn đang lập đồ án quy hoạch chi tiết với các tòa nhà cao trên 40 tầng, hướng tới hình thành mô hình đô thị nén tích hợp giao thông công cộng (TOD). Đây được xem là bước đi mới trong công cuộc cải tạo chung cư cũ của Hà Nội. Tuy nhiên, quá trình này vẫn đối mặt với nhiều thách thức, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ của các cấp, ngành.

Tháng 3-2025, Văn phòng UBND thành phố Hà Nội đã ban hành thông báo kết luận của Phó Chủ tịch UBND thành phố Dương Đức Tuấn tại cuộc họp xem xét phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, tái thiết, xây dựng lại 3 khu tập thể cũ: Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh và các khu vực phụ cận thuộc quận Ba Đình.

Theo thông báo, Phó Chủ tịch UBND thành phố Dương Đức Tuấn yêu cầu, các đơn vị lập quy hoạch cần có tư duy đổi mới và đột phá. Riêng đối với khu tập thể Thành Công, thành phố giao quận Ba Đình bố trí xây dựng nhà tái định cư cao 40 tầng, đồng thời áp dụng mô hình công trình điểm nhấn gắn với định hướng phát triển đô thị theo mô hình giao thông công cộng (TOD).

Đối với khu chung cư cũ Ngọc Khánh và phụ cận, UBND quận Ba Đình được giao nghiên cứu lại phương án tổ chức không gian chức năng, hạ tầng kỹ thuật, với các giải pháp mạnh mẽ hơn nhằm khắc phục tình trạng không gian rời rạc. Các khu vực Kim Mã và khu TOD tại nhà ga S9 cần được đề xuất giải pháp cụ thể, bao gồm nghiên cứu hình thành trục giao thông kết hợp cảnh quan, kết nối đồng bộ giữa hồ Ngọc Khánh - hồ Giảng Võ và trục nối phố Kim Mã với phố Nguyễn Công Hoan...

Đầu tháng 4-2025, UBND quận Đống Đa tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư đối với Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Hào Nam và các khu vực phụ cận.

Ông Trương Minh Quang, Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị quận Đống Đa cho biết, ba khu tập thể Kim Liên, Trung Tự và Khương Thượng nằm liền kề nhau, có hệ thống giao thông kết nối nội bộ. Quy hoạch mới sẽ tăng cường tỷ lệ diện tích dành cho giao thông, đặc biệt là giao thông công cộng, nhằm tăng tính kết nối với hệ thống đường sắt đô thị và mạng lưới giao thông chung của thành phố.

Mới đây, liên quan đến việc lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, kiến trúc sư (KTS) Lã Hồng Sơn - Phó Trưởng phòng Quản lý quy hoạch kiến trúc, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết, khu vực này sẽ được cải tạo theo hướng hình thành khu đô thị văn minh, hiện đại, gắn với mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Với vị trí gần đầu mối giao thông, khu vực này có điều kiện thuận lợi để nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Thông tin về định hướng cải tạo từng khu chung cư cũ nêu trên là những bước cụ thể hóa các chủ trương đã được “cởi gỡ” trong Luật Đất đai năm 2023 và Luật Thủ đô năm 2024, tạo điều kiện thúc đẩy quá trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong đó, với yêu cầu phát triển theo mô hình đô thị nén gắn với giao thông công cộng (TOD), thành phố đặt ra yêu cầu tích hợp chặt chẽ với mạng lưới giao thông công cộng trong quy hoạch các khu ở mới có quy mô lớn. Cả hai luật này cũng đã đề cập đến việc khai thác không gian ngầm như một yếu tố cấu thành quan trọng trong tổ chức không gian đô thị. Do đó, các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho các khu chung cư cũ, đang được lập và trình thành phố phê duyệt, đều phải tích hợp yêu cầu liên kết không gian và kết nối với hệ thống TOD để phù hợp với định hướng phát triển mới.

Theo KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, các dự án cải tạo chung cư cũ trước đây thường bị giới hạn trong phạm vi nghiên cứu hẹp, chủ yếu xoay quanh hệ số K, tăng tầng cao công trình, và gặp khó khăn trong đối thoại với cư dân tầng 1, dẫn đến bế tắc kéo dài. Chính vì vậy, cách tiếp cận mới - chuyển từ tư duy "cục bộ" sang tầm nhìn mở rộng, sử dụng công cụ TOD để kết nối các quy mô và mạng lưới liên kết, chuyển mục tiêu lợi nhuận kinh doanh bất động sản sang định hướng DCC (phát triển kết nối cộng đồng) để thu hút nguồn lực từ việc kết nối tổng thể lợi thế tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội..., sẽ tạo nên sức mạnh mới trong phát triển.

Theo KTS Trần Huy Ánh, mặc dù thành phố đã chỉ đạo quy hoạch cải tạo chung cư cũ theo định hướng TOD - tức là gắn với các tuyến đường sắt đô thị và hệ thống giao thông đô thị vận chuyển khối lượng lớn (UMRT). Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều khu chung cư cũ hiện vẫn “đứng lẻ loi”, nằm ngoài phạm vi các tuyến giao thông này như thể hiện trong Quy hoạch Thủ đô và Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô vừa được công bố đầu năm 2025.

“Việc cải tạo chung cư cũ theo định hướng TOD cần được xác định rõ cơ quan có thẩm quyền chỉ đạo và hướng dẫn triển khai. Sở Quy hoạch - Kiến trúc phải là cơ quan chủ trì trong việc xác lập các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật phù hợp với mạng lưới giao thông vận chuyển khối lượng lớn (UMRT), vì đây là mô hình đầu tư đa ngành, huy động nhiều nguồn lực với quy mô lớn. Không nên để Ban Quản lý đường sắt đô thị Hà Nội (MRB), vốn chỉ là đơn vị quản lý dự án đường sắt đô thị, kiêm nhiệm thêm vai trò quy hoạch UMRT lẫn quy hoạch cải tạo chung cư cũ” - KTS Trần Huy Ánh nhấn mạnh.

Dưới góc nhìn kinh tế, TS.KTS Tô Kiên, chuyên gia quy hoạch và thiết kế đô thị cho rằng, mô hình cải tạo chung cư cũ cần hướng tới việc gia tăng giá trị bất động sản thông qua các yếu tố mới chứ không chỉ dừng lại ở tư duy tạo quỹ đất thương mại bám mặt đường.

Ông Tô Kiên đề xuất một hướng tiếp cận khác, được cô đọng trong quan niệm: “Nhất cận lục, nhị cận lam, tam cận trạm” - tức nhà ở sẽ có giá trị cao hơn nếu gần không gian xanh (lục), gần mặt nước (lam) và gần các điểm trung chuyển giao thông công cộng (trạm) theo mô hình TOD hiện đại. Bộ ba yếu tố này vốn không mới, song theo ông, vẫn chưa được nâng tầm thành định hướng chiến lược trong các dự án cải tạo hiện nay.

Theo KTS Phạm Hoàng Phương (Viện Kiến trúc quốc gia, Bộ Xây dựng), yếu tố then chốt trong việc tăng chiều cao các công trình xây dựng mới trên nền chung cư cũ là phải bảo đảm phù hợp với khả năng “dung nạp” của hạ tầng đô thị. Điều này cần được đánh giá thông qua các chỉ tiêu chủ yếu như quy mô dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất... Trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật, gồm đường giao thông đô thị, tuyến đường sắt đô thị, bãi đỗ xe công cộng... đang được đầu tư nâng cấp đồng bộ, thì theo lý thuyết của mô hình TOD, có thể xem xét cho phép tăng thêm dân số tại các khu vực cải tạo. Tuy nhiên, việc này cần được cân nhắc kỹ lưỡng trên cơ sở nghiên cứu khoa học, đảm bảo không vượt quá năng lực chịu tải của hạ tầng.

Trong trường hợp khu vực cải tạo được bổ sung thêm nhiều loại hình không gian công cộng, dịch vụ và thương mại như rạp chiếu phim, siêu thị, văn phòng... thì việc đánh giá đầy đủ áp lực sử dụng lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại các thời điểm khác nhau trong ngày là hết sức cần thiết. Nếu bỏ qua yếu tố này, nguy cơ quá tải như đã từng xảy ra ở một số dự án trước đây rất dễ tái diễn.

KTS Phạm Hoàng Phương cũng nhấn mạnh rằng, trong bối cảnh nhiều khu chung cư cũ đang xuống cấp nghiêm trọng, đặc biệt là nhóm nhà ở cấp độ D - tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cao, thì việc đẩy nhanh tiến độ cải tạo gắn với những định hướng quy hoạch mới là hoàn toàn đúng đắn và rất đáng hoan nghênh. Theo ông, người dân Hà Nội đang kỳ vọng sẽ sớm được chứng kiến một diện mạo đô thị mới hiện đại, an toàn và tiện nghi, thay thế cho những khu chung cư cũ kỹ giữa lòng Thủ đô.

Tiếp tục giải quyết những “điểm nghẽn”

So với các cơ chế, chính sách từng được áp dụng cách đây khoảng 10 năm, có thể thấy Hà Nội đang có những bước tiến mang tính bứt phá, đột phá rõ nét trong công tác cải tạo chung cư cũ. Trước hết, chủ trương của thành phố trong việc quy hoạch, xây dựng lại toàn khu thay vì cải tạo từng dãy nhà riêng lẻ là hoàn toàn hợp lý. Đặc biệt, việc cho phép nâng chiều cao các khu nhà cải tạo lên đến 45 tầng là một “mũi tên trúng nhiều đích”. Cụ thể, điều này không chỉ khắc phục những bất cập, lạc hậu của các đồ án quy hoạch đã có từ 50 - 60 năm trước, mà còn tạo thêm quỹ đất để bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phát triển giao thông tĩnh và giao thông động... qua đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu của một đô thị hiện đại. Cũng cần khẳng định rằng, những chính sách và định hướng mà Hà Nội đang áp dụng trong cải tạo chung cư cũ là rất mới mẻ và sáng suốt, với mục tiêu lớn nhất là đảm bảo an sinh, an toàn và an ninh cho người dân.

Tuy nhiên, không có quy định nào là hoàn toàn hoàn chỉnh, vẫn còn những “điểm nghẽn” cần tiếp tục được tháo gỡ. Theo phương án sơ bộ mà các quận đang áp dụng, các hộ dân có nhà tại tầng 1 sẽ được hưởng hệ số bồi thường trên diện tích thu hồi (hệ số K) là 2 lần; trong khi đó, các hộ từ tầng 2 trở lên nhận hệ số K là 1,5 lần. Đây là phương án tương đối hợp lý so với trước đây. Do đó, để quá trình cải tạo được đẩy nhanh, chính quyền các cấp cần lựa chọn đúng những cán bộ có năng lực, đủ tầm và đặc biệt là có tâm để làm tốt công tác tuyên truyền, vận động người dân đồng thuận.

Cần cơ chế linh hoạt và đồng bộ

Là doanh nghiệp từng đề xuất cải tạo một dự án chung cư cũ tại Hà Nội, tôi nhận thấy hệ số đền bù hiện nay đã có nhiều cải thiện so với trước đây. Tuy nhiên, mức đền bù mới vẫn chưa thể đáp ứng kỳ vọng của người dân, do diện tích sử dụng thực tế và diện tích ghi trong “sổ đỏ” có sự chênh lệch khá lớn. Vì vậy, dù hệ số K = 1,5 được áp dụng từ tầng hai trở lên, thì nhiều trường hợp vẫn không đảm bảo tương xứng với diện tích người dân đang sử dụng. Để đạt được sự đồng thuận trong việc cải tạo, rất cần sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan nhà nước và tổ chức chính trị - xã hội. Đặc biệt, với những chung cư cũ nguy hiểm thuộc nhóm D, cần phải áp dụng biện pháp cưỡng chế để bảo đảm an toàn và tiến độ thực hiện. Chính sách tạm cư cũng là một trong những điểm vướng mắc kéo dài suốt thời gian qua. Người dân có nguyện vọng được tạm cư tại các vị trí tương đương, thuận tiện cho việc học hành của con cái. Tuy nhiên, thực tế cho thấy phần lớn các chung cư cũ nằm trong khu vực vành đai 2, trong khi các khu nhà tạm cư lại chủ yếu được bố trí bên ngoài khu vực này. Do đó, vấn đề tạm cư cần được giải quyết một cách linh hoạt - cụ thể, chủ đầu tư nên tạm ứng tiền để người dân tự thuê nhà. Sau đó, thành phố cần có cơ chế hạch toán phù hợp liên quan đến chiều cao và mật độ xây dựng nhằm bù đắp cho chi phí mà nhà đầu tư đã bỏ ra.

Dưới góc độ doanh nghiệp, việc cho phép nâng tầng cao lên 40 - 50 tầng là một chủ trương rất tích cực, góp phần tháo gỡ hoàn toàn những quy định khống chế chiều cao đã gây vướng mắc trong suốt thời gian qua. Tuy nhiên, cần lưu ý không sử dụng phần diện tích tăng thêm để bố trí căn hộ dạng Condotel hay Officetel, vốn dễ bị “núp bóng” làm nơi lưu trú ngắn ngày, dẫn đến tình trạng gia tăng dân số trái với quy hoạch. Phần diện tích này nên được giới hạn cho các chức năng văn phòng và shophouse tại khối đế.

Cần hệ thống chính sách, quy định chi tiết, rõ ràng

Giai đoạn 1980 - 2000, Hàn Quốc rơi vào tình trạng thiếu vốn, đồng thời người dân còn thiếu niềm tin vào chính quyền và doanh nghiệp trong quá trình tái thiết đô thị. Trước những khó khăn đó, chính phủ Hàn Quốc đã tập trung xây dựng nhiều cơ chế, chính sách nhằm thu hút nguồn vốn và tạo dựng niềm tin từ người dân. Một trong những cam kết quan trọng là đảm bảo người dân sau khi bàn giao nhà đất cho chủ đầu tư, sẽ được trở về sinh sống tại chính khu vực cũ với điều kiện sống được cải thiện rõ rệt.

Doanh nghiệp được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ nhằm đảm bảo khả năng triển khai dự án. Cụ thể, chính phủ sẽ hỗ trợ chi phí ban đầu để khởi động dự án. Khi bước vào giai đoạn thi công - đòi hỏi nguồn vốn lớn hơn - doanh nghiệp sẽ được chính phủ hỗ trợ thông qua cơ chế bảo lãnh thi công và cho phép bán nhà trước khi hoàn công, giúp huy động thêm vốn từ thị trường.

Các dự án tái thiết mang lại nhiều lợi ích thiết thực, đặc biệt là không phải trực tiếp chi ngân sách cho các hạng mục hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Việc mở rộng đường sá, xây dựng công viên, trường học... đều do chủ đầu tư đảm nhận. Chính nhờ những lợi ích to lớn mà các dự án tái thiết mang lại - đặc biệt cho người dân và cộng đồng - nên quá trình triển khai thường nhận được sự đồng lòng, đồng thuận cao từ các bên liên quan.

Kinh nghiệm từ Hàn Quốc cho thấy, để thực hiện thành công các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ - vốn là một dạng tái thiết đô thị - Hà Nội cần xây dựng một cơ chế, cấu trúc và chính sách bảo đảm hài hòa lợi ích của tất cả các bên tham gia. Khi những dự án này được triển khai hiệu quả, thành phố không chỉ cải thiện được điều kiện sống cho người dân mà còn có cơ hội phát triển cơ sở hạ tầng, nâng cao sức cạnh tranh mà không phải chi ngân sách lớn. Đây chính là lợi ích lâu dài và bền vững. Tuy nhiên, để chuyển hóa cơ chế chung thành hiện thực, cần thiết phải cụ thể hóa bằng hệ thống chính sách, quy định và văn bản pháp luật chi tiết, rõ ràng. Bên cạnh đó, việc tổ chức bộ máy thực hiện cũng phải được chú trọng, với một lực lượng nhân sự đủ lớn và đủ năng lực để bảo đảm quá trình triển khai diễn ra thành công và suôn sẻ./.

“

Bài viết: Nhóm tác giả
Ảnh: Báo Hànộimới và Cộng tác viên
Thiết kế: Hữu Tiệp

Viết tiếp trang sử mới cho đô thị Hà Nội

Viết tiếp những giấc mơ an cư

Tái thiết chung cư cũ: Bài học về tầm nhìn của đảo quốc sư tử

Mô hình đô thị nén tích hợp giao thông công cộng (TOD): Kỳ vọng tạo bước đột phá