Hà Nội dư thừa lớn văn phòng cho thuê, giá tiếp tục giảm

Đến năm 2015, Hà Nội có khoảng 1,1 triệu m2 sàn văn phòng cho thuê

Thị trường văn phòng Hà Nội đang có nguy cơ dư thừa lớn về nguồn cung trong những năm tới. Trong vòng 5 năm qua (từ 2008-2012), tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đã tăng từ 300.000m2 sàn lên 800.000m2 sàn, tương đương mức tăng 160%.

Theo đó, nếu năm 2008 số lượng cao ốc văn phòng hạng A và hạng B là 36 tòa, đến nay con số này đã tăng lên 65 tòa.

Tính đến quý 3 năm 2012, thị trường văn phòng Hà Nội có 124 tòa nhà, trong đó 26 văn phòng hạng A, 49 tòa hạng B và 59 tòa hạng C với tổng cung lên tới hơn 1 triệu m2. Tỷ lệ trống văn phòng hạng A- B lần lượt là hơn 24% và 18%.

Nhìn chung, tỷ lệ trống văn phòng đang tăng lên rõ rệt. Đặc biệt vào cuối năm 2011 khi tòa nhà Keangnam đi vào hoạt động cung cấp ra thị trường 89.000m2 sàn đã làm nguồn cung trống tăng đột biến. So sánh với năm 2008 lượng cung diện tích văn phòng còn trống khoảng 5000m2, nhưng con số này đến quý 3/2012 là 175.000m2.

Bên cạnh diện tích văn phòng trống hiện tại tăng cao, trong khi nguồn cung trong 3 năm tới dự kiến vẫn tiếp tục được bổ sung mạnh. Theo thống kê của CBRE, năm 2013 có thêm khoảng 435.000m2 sàn văn phòng mới (từ khoảng 18 tòa nhà hạng A, B như Comer Store Building, PVI Tower, Star Tower…), năm 2014 khoảng 190.000m2 sàn và năm 2015 khoảng 260.000m2 sàn. Tổng cộng nguồn cung tương lai đến năm 2015 vào khoảng gần 1,1 triệu m2 sàn.

Trong những năm qua nguồn cầu thuê thực cũng đã tăng lên theo từng năm, mỗi năm diện tích thuê thực đạt khoảng 66.000m2, tuy nhiên, trong giai đoạn 2011-2012 diện tích này đã tăng lên khoảng 100.000m2 mỗi năm.

So sánh tổng quan giữa cung cầu thị trường văn phòng cho thấy, cung tăng quá mạnh trong khi cầu tăng nhẹ, như vậy phải mất nhiều năm nữa thị trường Hà Nội mới hấp thụ hết nguồn cung này.

Giá thuê chưa chạm đáy và sẽ tiếp tục giảm nhẹ

Trái với mức giảm giá sâu của năm 2012, trong một vài quý tới của năm 2013, ông Greg Ohan nhận định, thị trường văn phòng Hà Nội vẫn tiếp tục xu hướng giảm nhưng nhẹ hơn và vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy. Hơn nữa, giá thuê văn phòng sẽ phụ thuộc nhiều vào tình hình của nền kinh tế. Bên cạnh đó, nguồn cung lớn đặc biệt là khu phía Tây sẽ tạo nên áp lực giảm giá thuê.

Theo CBRE, giá chào thuê văn phòng hạng A và B trong những năm qua luôn có xu hướng giảm sau từng quý. Hiện giá chào thuê văn phòng hạng A còn từ 23 – 42 USD/m2/tháng tùy vào từng khu vực, trong khi đó năm 2008 giá thuê văn phòng hạng A đạt tới 55 USD/m2/tháng là mức giá cao nhất khu vực Đông Nam Á.

Tương tự hạng B, năm 2008 đạt 30- 40 USD/m2/tháng, năm nay xuống còn 18-27 USD, giảm tới 35% so với mức đỉnh.

Theo CBRE, trong khu vực trung tâm nội đô giá thuê văn phòng sẽ giữ được mức ổn định. Còn tại phía Tây thành phố, mặc dù đã giảm khá mạnh vì có nhiều nguồn cung mới, nhưng sẽ còn giảm thêm trong thời gian tới. Tại khu vực này đang thu hút nhiều công ty đa quốc gia chuyển văn phòng đến vì có thể thuê được diện tích lớn nhưng giá hạ.

Qua sự mất cân đối lớn về cung cầu trên thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội cho thấy đây không còn là mảng đầu tư béo bở của các nhà đầu tư nữa và khách hàng ngày càng được hưởng lợi hơn vì giá giảm, tiện ích tăng lên.