Giao dịch mua bán nhà đất:Rủi ro khi ghi giá giao dịch thấp hơn thực tế

Khi khởi kiện ra tòa, pháp luật chỉ căn cứ theo giấy tờ công chứng và người bán cũng có thể bị xử lý vì tội trốn thuế. Vì thế, trong mọi trường hợp mua bán nhà, đất, không được nhẹ dạ, cả tin và phải làm đúng quy định pháp luật.

Ngậm "trái đắng" vì tin tưởng

Chia sẻ với phóng viên Báo Hànộimới, anh Nguyễn Tiến Hùng (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm) cho biết, anh đầu tư mua 15 ô đất ở huyện Ngọc Lặc (tỉnh Thanh Hóa) có giá trị 120 triệu đồng/ô đất. Đây là đất khu vực vùng sâu, nhưng gần khu công nghiệp nên thu hút khá nhiều người đầu tư.

Sau nhiều lần có người hỏi mua, anh Hùng đã quyết định bán 15 ô đất này cho người tên Nguyễn Văn T. - người dân huyện Ngọc Lặc. Trong quá trình giao dịch, anh T. nhờ anh Hùng ghi giá bán trong hợp đồng công chứng mua bán thấp hơn 45% so với giá thực tế giao dịch, cụ thể ghi 1 tỷ đồng/15 ô đất, trong khi giá thực tế là 1,8 tỷ đồng. Anh T. đã trả trước cho anh Hùng số tiền 1 tỷ đồng rồi hẹn sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ("sổ đỏ") đã sang tên sẽ trả nốt 800 triệu đồng còn lại. Do tin tưởng nên anh Hùng đồng ý, nhưng sau đó rơi vào cảnh trớ trêu khi anh T. đã nhận "sổ đỏ" mang tên mình mà không chịu trả nợ. Sau 6 tháng không nhận được tiền, anh Hùng dọa khởi kiện ra tòa thì nhận được lời thách thức từ người mua: "Cứ thoải mái kiện...".

Nghĩ rằng nắm chắc phần thắng, anh Hùng tự tin khởi kiện ra tòa nhưng lại nhận cú sốc khi mọi bằng chứng, giấy tờ đều chỉ thể hiện giao dịch mua bán với giá 1 tỷ đồng/15 ô đất; thỏa thuận bán giá 1,8 tỷ đồng là hoàn toàn bằng miệng. “Số tiền 800 triệu đồng coi như tôi mất trắng. Nếu tiếp tục khiếu kiện, tôi có thể bị xử với tội danh đồng lõa trốn thuế nên đành ngậm ngùi, cay đắng...”, anh Hùng bức xúc nói.

Cùng cảnh ngộ, anh Trần Anh Thắng (phường Phương Mai, quận Đống Đa) ngậm "trái đắng" khi tin tưởng bán một căn hộ chung cư ở quận Hoàng Mai cho bạn với giá 2 tỷ đồng. Ban đầu, nghe bạn trình bày hoàn cảnh muốn ghi trong hợp đồng mua bán giá thấp hơn là chỉ 1,1 tỷ đồng để giảm bớt tiền thuế, phí, anh Thắng đã đồng ý mà không biết đã rơi vào âm mưu xấu. Sau khi hoàn thành các thủ tục sang tên đổi chủ căn hộ, bạn anh Thắng ngoài việc trả 1,1 tỷ đồng theo thỏa thuận còn trả trước 100 triệu đồng rồi hứa 2 tháng sau trả nốt 800 triệu đồng còn lại. Nhưng thời gian trôi đi, bạn anh Thắng cố tình lảng tránh, không nghe điện thoại, đến nhà thì không gặp. Về sau người bạn trình bày vừa vỡ nợ không có khả năng chi trả, xin khất dài hạn. Bẵng đi một thời gian, bạn anh Thắng bất ngờ bán căn hộ đó rồi chuyển nhà đến một địa phương khác để ở. Nghe bạn bè nói, bạn anh Thắng giờ rất rủng rỉnh tiền bạc chứ không vỡ nợ như đã nói...

Thận trọng để tránh thiệt hại

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi cho biết, hiện tượng viết giá mua bán nhà đất, căn hộ thấp hơn giao dịch thực tế hiện khá phổ biến. Thậm chí có giao dịch còn viết thấp chỉ 1/20 so với giá thực để giảm chi phí.

Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập với cá nhân là 2% tính trên giá chuyển nhượng nhà đất. Lệ phí trước bạ đối với chuyển nhượng nhà đất là 0,5% tính trên giá nhà đất do các tỉnh, thành phố ban hành và mức tối đa là 500 triệu đồng đối với mỗi lần trước bạ một bất động sản. Phí công chứng là 0,1% đối với tài sản đến 1 tỷ đồng, trên giá trị đó thì thu giảm dần từ 0,06% đến 0,02% và mức tối đa là 70 triệu đồng mỗi lần công chứng. Ngoài ra còn hai khoản phí không đáng kể là phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp “sổ đỏ”. Như vậy, việc ghi giá nhà đất trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với thỏa thuận thực tế sẽ làm giảm thuế, phí rất nhiều cho người mua.

Tuy nhiên, theo luật sư Trương Thanh Đức, việc làm này không đúng với quy định của pháp luật. Người bán và người mua có thể bị quy vào tội trốn thuế nếu bị phát hiện. Còn một tình huống rất rủi ro cho người bán khi ghi giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng mua bán nhưng bị chính người mua gài bẫy để chiếm dụng tiền. Theo pháp luật cũng như thực tế hiện nay, khi có tranh chấp, tòa án thường xử công nhận hợp đồng thỏa thuận thật, tức là chỉ công nhận hợp đồng công chứng chính thức. Như vậy, cái sai lại trở thành đúng, cái đúng trở thành sai, không được chấp nhận do chính người bán tự tay ký vào.

Từ ngày 1-8-2024, quy định tại Điều 47, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024 yêu cầu phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và việc mua bán nhà đất bắt buộc phải thực hiện qua tài khoản ngân hàng. Tuy nhiên, quy định thanh toán qua ngân hàng mới chỉ bắt buộc đối với chủ đầu tư dự án, kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Còn với các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc thanh toán bằng chuyển khoản.

Với quy định nêu trên, rất có thể việc giao dịch ghi giá trong hợp đồng công chứng mua bán nhà đất thấp hơn với giao dịch thực tế vẫn diễn ra bởi ích lợi trước mắt cho người mua, người bán. Tuy nhiên, các rủi ro cũng sẽ phát sinh từ các giao dịch “chui” này nên cả người mua và người bán cần tỉnh táo, tránh ngậm "trái đắng" như các trường hợp đã nêu ở trên.