Giá đất, cần sát hơn với thị trường

Giá đất lạc hậu

Theo ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), trong các năm từ 2002-2010, tổng thu NSNN từ đất đai tăng trưởng mạnh. Nếu như năm 2002, tổng thu từ đất là 5.486 tỷ đồng, chiếm 4,4% tổng thu NSNN thì năm 2010 đã tăng lên 67.767 tỷ đồng, chiếm 11,21%. Nguồn thu từ đất đai luôn chiếm tỷ trọng lớn trong NSNN, nhưng chưa được khai thác tương xứng với tiềm năng. Nguyên nhân là do một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa được tập trung vào NSNN. Ngoài ra, hệ thống công cụ tài chính chưa đủ mạnh cũng dẫn đến việc kiểm soát thị trường bất động sản còn hạn chế... Khung giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo sát giá thị trường, thậm chí quá thấp so với thực tế khiến NSNN thất thu một khoản không nhỏ. Hiện nay biên độ giữa giá đất tối đa và giá đất tối thiểu của mỗi loại đô thị, nông thôn hay mỗi vùng có khoảng cách rất lớn. Mức chênh lệch tại đô thị loại đặc biệt hiện từ 1,5 đến 67,5 triệu đồng/m2. Đất nông nghiệp trồng cây hằng năm mức chênh từ 4.000 đồng đến 135.000 đồng/m2. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng vận dụng áp giá đất được quy định một cách tùy tiện, với mức chênh lệch lớn xảy ra tại nhiều địa phương.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, bất cập lớn nhất hiện nay là chúng ta không có cơ sở, dữ liệu được coi là căn cứ để định mức giá đất chuẩn cho thị trường. Tất cả hợp đồng chuyển nhượng đất đều khai giá thấp hơn thực tế để trốn thuế. Bảng giá đất được đưa ra tại các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chỉ để tính thuế, tính phí và không đúng với thực tế. Để khắc phục, nên để UBND các tỉnh, thành phố định giá đất và chịu trách nhiệm về khung giá đất. Đồng quan điểm này, ông Phạm Đình Cường cho rằng, nên để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất cho sát với thị trường. Bảng giá đất sẽ được xây dựng chi tiết theo vị trí, mục đích sử dụng và được điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động. Bên cạnh đó, cần có cơ chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng. Biện pháp này sẽ đưa giá đất về sát thực tế và góp phần khắc phục tình trạng DN kinh doanh bất động sản kiếm lời từ chênh lệch giá.

Cách nào khai thác hiệu quả tài chính từ đất đai?

Thống kê của Bộ Tài chính cho thấy, cùng với quá trình phát triển KT-XH của đất nước, TSNN đã không ngừng được đầu tư và phát triển cả số lượng và chất lượng. Đến nay, trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước có tổng diện tích khoảng 1,5 tỷ mét vuông, trị giá khoảng 594 nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, còn có hơn 100 nghìn mét vuông nhà với tổng giá trị khoảng 138 nghìn tỷ đồng. Giá trị nhà, đất hiện chiếm tới 97,2% giá trị TSNN, trong đó, đất chiếm tới 76,2% tổng giá trị TSNN tại các cơ quan hành chính sự nghiệp.

Tại "Đề án khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và TSNN phục vụ phát triển KT-XH giai đoạn 2011-2020", Bộ Tài chính đưa ra hai phương án dự báo khả năng khai thác nguồn thu từ đất đai. Phương án thứ nhất, tổng thu NSNN từ đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bình quân là 81.646 tỷ đồng/năm. Phương án thứ hai, căn cứ vào giá đất hiện tại tăng 20% (không tính trượt giá), tổng thu bình quân đạt 98.624 tỷ đồng/năm. Theo đề án, có 3 loại đất có thể khai thác nguồn thu từ nay đến năm 2020 là đất khu công nghiệp (diện tích sẽ tăng thêm 128 nghìn hécta), đất ở tại đô thị (tăng 68 nghìn hécta) và một số loại đất phi nông nghiệp khác (tăng 210 nghìn hécta). Nguồn lực tài chính khai thác từ đất đai tập trung vào NSNN trong giai đoạn 2011-2020 là rất lớn. Nếu tính giá đất để thu tiền sử dụng và tiền thuê đất sát với giá thị trường, số thu này sẽ góp một phần quan trọng vào tổng thu NSNN.

Đề án đưa ra những quy định linh hoạt về việc sử dụng đất đai là TSNN cho phù hợp với thực tiễn. Đối với dự án cần có thời gian giải phóng mặt bằng, việc bàn giao đất được thực hiện theo từng năm phù hợp với thực trạng giải phóng mặt bằng trên thực địa. Cùng với chính sách thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức, cá nhân, đề án cũng quy định việc ưu đãi tiền sử dụng đất để động viên, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất có hiệu quả, từ đó đóng góp tích cực cho xã hội...