Đổi mới định giá đất: Hệ số K bị loại bỏ

Luật Đất đai 2024, được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, chính thức có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu (ngày 1-1-2025).

Việc áp dụng sớm nhằm tạo sự đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhanh chóng khắc phục hạn chế, đặc biệt là trong định giá và thu hồi đất.

Khung pháp lý mới về định giá đất

Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều điểm mới và đột phá so với Luật Đất đai 2013, đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất, phù hợp với thể chế phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Luật này giải quyết những chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách và pháp luật liên quan đến đất đai.

Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể về thời điểm xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chuyển đổi hình thức sử dụng đất.

UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời hạn không quá 180 ngày kể từ thời điểm định giá đất.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc nộp tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm kể từ khi Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo sẽ được tính dựa trên bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất mới. Trong trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước, mức tăng sẽ được điều chỉnh nhưng không vượt quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.

Để cụ thể hóa các quy định về giá đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27-6-2024, quy định rõ ràng trình tự và nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.

Nghị định cũng quy định chi tiết về việc áp dụng các phương pháp định giá đất cho từng trường hợp theo Điểm c Khoản 2 Điều 257 của Luật Đất đai.

Theo Vụ trưởng Vụ Đất đai Bộ Tài nguyên và Môi trường Đoàn Thị Thanh Mỹ, bảng giá đất đã được Luật cụ thể hóa và phân cấp, phân quyền cho các địa phương ban hành. Bảng giá đất mới quy định cụ thể nhằm áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất với tiền thuê đất hằng năm; tính thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính lệ phí quản lý và sử dụng đất đai; xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết; tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê...

Luật Đất đai 2024 với những thay đổi quan trọng trong việc bỏ khung giá đất và hệ số K, thay bằng áp dụng bảng giá đất cho một số trường hợp cụ thể sẽ góp phần cải cách hành chính, giúp việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức thuận tiện hơn.

Bảng giá đất sẽ sát thực tiễn hơn

Cùng với các thành phố lớn khác, Hà Nội đang tích cực chuẩn bị dự thảo và điều chỉnh bảng giá đất mới, dự kiến sẽ ban hành vào cuối năm 2024. Sự điều chỉnh này không chỉ nhằm bảo đảm phù hợp với Luật Đất đai 2024 mà còn hướng tới việc cập nhật giá trị thị trường một cách chính xác hơn. Điều này sẽ tạo ra hệ thống giá đất minh bạch, công bằng, tăng cường hiệu quả quản lý đất đai, thu hút đầu tư, phát triển kinh tế Thủ đô.

Theo đó, dưới tác động của việc điều chỉnh bảng giá đất để phản ánh sát thực tế hơn, người dân có thể sẽ nhận được các khoản bồi thường giải phóng mặt bằng cao hơn, từ đó dễ dàng đạt được sự đồng thuận và nhanh chóng bàn giao mặt bằng.

Theo Thạc sỹ Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản, bảng giá đất mới của các địa phương không phải áp dụng cho tất cả trường hợp cụ thể, không áp dụng cho các dự án bất động sản nên không có tác động lớn đến phân khúc thị trường này. Việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh hoặc bảng giá đất mới dự kiến ảnh hưởng trực tiếp đến người dân trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cấp sổ đỏ, đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... Những tác động này đặc biệt rõ nét tại khu vực có vị trí đắc địa, trung tâm hoặc ở những địa phương mà bảng giá đất trước đây còn thấp so với thực tế.

Để chuẩn bị cho tác động của chính sách mới sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Hà Nội chủ động triển khai nhiều biện pháp giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực đến người dân.

Sở Tài nguyên và Môi trường chủ động phối hợp cơ quan liên quan để xây dựng chính sách hỗ trợ phù hợp, bảo đảm việc triển khai quy định mới một cách minh bạch, công bằng.

Thành phố cũng tăng cường hoạt động truyền thông, tư vấn để người dân hiểu rõ hơn về thay đổi trong chính sách đất đai, từ đó chủ động thực hiện quyền và nghĩa vụ. Từ nhiều tháng nay, tại điểm nộp thuế và văn phòng đăng ký đất đai, các đơn vị đã tiến hành hướng dẫn, tuyên truyền chính sách về giá đất theo thị trường để người dân nắm bắt thông tin, chuẩn bị tâm lý. Những nỗ lực này nhằm hướng tới việc sử dụng đất hiệu quả, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, đồng thời bảo đảm sự công bằng trong sử dụng đất trên địa bàn.

Trước băn khoăn của người dân về việc thành phố chưa ban hành bảng giá đất mới, chưa xây dựng bảng điều chỉnh giá đất, từ ngày 1-8, các chính sách về giá đất Hà Nội sẽ áp dụng cụ thể ra sao…, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội thông tin: Trong khi chờ hoàn thiện chính sách về đất đai theo hướng dẫn của Luật, từ nay cho đến khi thành phố ban hành bảng giá đất điều chỉnh và bảng giá đất mới, chính sách về tài chính đất sẽ thực hiện theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Theo Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Văn Bình, Luật Đất đai 2024 cho phép sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31-12-2025. Từ ngày 1-1-2026, các tỉnh, thành phố trên cả nước sẽ công bố và áp dụng bảng giá đất mới. Do đó, các chính sách về đất đai chưa biến động cho đến khi có bảng giá đất được các địa phương điều chỉnh hoặc có bảng giá đất theo quy định.