Đấu giá nhà tái định cư không sử dụng: Còn nhiều trở ngại

Giải pháp này đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của các chuyên gia kinh tế và bất động sản, với những nhận định cả về lợi ích mang lại cũng như những trở ngại phải đối mặt.

Một mũi tên trúng hai đích

Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 174 dự án nhà chung cư tái định cư. Trong đó, có 9 dự án với khoảng 2.500 căn hộ trong tình trạng chưa đưa vào sử dụng.

Đáng chú ý, 2 trong số 9 dự án này là khu nhà ở tái định cư ở các ô đất NO15 và NO16, phường Thượng Thanh (quận Long Biên) và dự án nhà B, C khu tái định cư phường Trần Phú (quận Hoàng Mai) nhằm phục vụ giải phóng mặt bằng Công viên Tuổi trẻ Thủ đô. Dự án đã bàn giao cho các hộ dân nhưng nhiều năm qua vẫn chưa có người đến ở. Nguyên nhân là do dự án được xây dựng tại khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích, gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển, sinh hoạt.

7 dự án còn lại đã được thành phố bố trí tái định cư phục vụ cho các dự án giải phóng mặt bằng trên địa bàn. Tuy vậy, nhiều khu nhà vẫn để trống, không có người ở vì nhiều lý do.

Về biện pháp quản lý, Sở Xây dựng cho biết sẽ phối hợp với các sở, ngành và UBND quận, huyện, nơi có dự án nhà ở tái định cư, cùng rà soát để tham mưu, báo cáo UBND thành phố tổ chức bán đấu giá thu hồi vốn trong trường hợp nhà dôi dư. Đối với 2 dự án khu nhà ở tái định cư ở các ô đất NO15 và NO16, phường Thượng Thanh (quận Long Biên) và dự án nhà B, C khu tái định cư phường Trần Phú (quận Hoàng Mai), thành phố giao Trung tâm Quản lý nhà thành phố Hà Nội bán nhà tái định cư theo quy định.

Liên quan đến đề xuất này, Phó giáo sư, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh cho rằng, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, cùng với các văn bản hướng dẫn ban hành đã tạo hành lang pháp lý để các địa phương, trong đó có Hà Nội rà soát và thí điểm các giải pháp xử lý phù hợp nhà ở tái định cư không sử dụng, trong đó có phương án đấu giá đối với những căn hộ tái định cư bị bỏ hoang lâu năm. Việc đấu giá các dự án nhà tái định cư không sử dụng là phương án đáng hoan nghênh bởi đem lại nguồn thu tốt cho ngân sách.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, giải pháp này sẽ là một mũi tên trúng hai đích khi vừa tạo thêm nguồn cung mới về nhà ở trong bối cảnh thị trường đang khan hiếm như hiện nay, vừa giải quyết tình trạng lãng phí nguồn lực ngân sách, đất đai.

Cần chờ nhiều hướng dẫn rõ ràng

Tuy vậy trên thực tế, theo Phó giáo sư, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh, hiện nay, mỗi dự án bỏ hoang đều có vướng mắc riêng cần giải quyết, như vấn đề phòng cháy, chữa cháy, hồ sơ chuyển giao từ huyện lên quận tại địa phương hay có dự án chuyển giao làm cơ sở phòng, chống dịch Covid-19... Do đó, từ phương án đề xuất đến triển khai thực tiễn sẽ là hành trình dài, với nhiều vấn đề cần xử lý, từ pháp lý dự án, chất lượng công trình, sự đồng thuận của các bên hay điều kiện dự án...

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) phân tích, về trình tự, thủ tục, đã có khung pháp lý về việc chuyển các loại hình nhà ở phục vụ tái định cư thuộc tài sản công để bán đấu giá công khai, quy định tại Điểm d, Khoản 1 Điều 124 Luật Nhà ở 2023 và Điều 57 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở. Tuy nhiên, đây là thủ tục không hề đơn giản với nhiều bước thực hiện. Luật quy định, quỹ nhà tái định cư phải không đủ điều kiện chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội thì chủ đầu tư mới trình dự án đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án để báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận cho phép bán đấu giá nhà ở này theo quy định tại Khoản 3 Điều 57 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

“Việc xác định thế nào là quỹ nhà tái định cư “không đủ điều kiện chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội” vẫn chưa có hướng dẫn rõ ràng. Mặt khác, quy trình thủ tục pháp lý để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho phép bán đấu giá nhà ở có thể trải qua nhiều thủ tục thẩm định, rà soát từ các bộ, ngành”, luật sư Phạm Thanh Tuấn nêu.

Cũng theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, khi tổ chức bán đấu giá nhà ở tái định cư, một trong những vấn đề đặt ra là việc xác định giá trị tài sản công (quỹ nhà ở tái định cư) làm cơ sở để xác định giá bán đấu giá. Hiện nay, việc xác định giá trị tài sản công, đặc biệt với quỹ nhà ở tái định cư khi bán công khai cho tất cả người dân chưa có hướng dẫn chi tiết. Bản thân các tổ chức thẩm định giá cũng có tâm lý e ngại khi thực hiện các thủ tục này vì liên quan đến vấn đề hậu kiểm, đến thất thoát tài sản công.

Về tâm lý người mua, việc đấu giá quỹ nhà tái định cư sẽ gặp rào cản tâm lý nhất định, khi một số dự án tái định cư đã đưa vào sử dụng thời gian qua gặp nhiều vấn đề về chất lượng xây dựng, làm giảm giá trị các căn hộ. Các khu nhà tái định cư này cũng thường thiếu hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ, giao thông nội bộ, làm giảm chất lượng sống và tiện ích cho cư dân. Rõ ràng, bán đấu giá nhà ở tái định cư không sử dụng là giải pháp hay nhưng thực thi được vẫn còn nhiều vấn đề phải giải quyết.