Chuyển hướng đầu tư, đưa về giá trị thực

Chỉ thanh khoản khi giá tăng?

Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, tình trạng sốt giá trên thị trường BĐS có nguyên nhân từ hiện tượng đầu cơ nhà đất vượt giới hạn do mức chênh lệch giá quá cao giữa giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Do chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường chậm hơn các lĩnh vực khác, nên giá đất thị trường được pháp luật thừa nhận trên lý thuyết cũng chậm hơn. Thậm chí, đến nay giá đất trên thị trường vẫn chưa được hệ thống hành chính thừa nhận đầy đủ trên thực tế. Hoàn cảnh này đã tạo nên các cơn sốt đầu tư vào các dự án nhà ở với kỳ vọng kiếm siêu lợi nhuận. Sau khi thị trường chứng khoán "suy sụp", từ năm 2006, thị trường BĐS vào đợt sốt giá mới.

Giá nhà đất tại các đô thị tăng 20-50%. Tình trạng này kéo dài đến năm 2008, khi Chính phủ thực hiện giải pháp "thắt chặt" tiền tệ, kiềm chế lạm phát. Lúc đó, hầu hết các doanh nghiệp lớn đều nhảy vào đầu tư, kinh doanh BĐS. Một lượng vốn lớn được đổ vào thị trường này. Từ giữa năm 2009, thị trường BĐS ấm lại sau khi Chính phủ tung ra các gói kích cầu. Cho đến quý IV-2010, trước khi lạm phát quay trở lại, thị trường tăng trưởng đều, tương đương mức tăng chung của hàng hóa tiêu dùng.

Một vấn đề được đặt ra, liệu giá BĐS có giảm khi thị trường trầm lắng? Hiện có một số nhận định cho rằng giá đất nền khu vực ven đô, giá chung cư cao cấp giảm 5-10% do bị "thổi" quá cao khi thị trường "sốt" và nguồn cung bão hòa. Tuy nhiên, những nhận định này chưa được kiểm chứng độ chính xác, cũng như chưa có tài liệu thống kê nào đánh giá một cách chuẩn xác. Thậm chí, khảo sát trên thị trường, giá nhà, đất vẫn được rao bán ở mức cao, có nơi vẫn tăng đều theo mức tăng giá chung. Một tài liệu được công bố tại diễn đàn "Đầu tư xây dựng và BĐS Việt Nam - kinh tế và triển vọng" tổ chức tại Hà Nội mới đây, đưa ra nhận định, thị trường BĐS Việt Nam ở trạng thái một chiều. Tức là tính thanh khoản chỉ được bảo đảm khi giá BĐS tăng. Ngược lại, khi giá giảm, tính thanh khoản gần như không có, do đó thị trường không có mức cân bằng giá mới. Hiện tượng dễ thấy là giá vẫn ở mức cao nhưng không có giao dịch. Sau các chu kỳ trầm lắng, mức kẹt giao dịch tiếp tục được coi là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm mất cân bằng trong một cơn sốt mới. Đó là lý do BĐS Việt Nam cao gấp 6-7 lần những quốc gia có cùng mức thu nhập bình quân đầu người. Đây là "bong bóng" tự tồn tại do không "xì" được.

Nhà đầu tư phải chủ động tìm giải pháp

GS-TSKH Đặng Hùng Võ nhận định, việc tăng cung tiền vào thị trường BĐS mang lại siêu lợi nhuận cho nhà đầu tư song cũng góp phần đáng kể gây ra lạm phát. Vì vậy, nhà đầu tư, sau khi gặt hái quá lớn nhờ sự phát triển "nóng" của thị trường BĐS cũng phải chủ động tìm giải pháp vượt qua đình đốn do lạm phát, không nên bắt Nhà nước phải can thiệp. Nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang khu vực có nhu cầu thực, có khả năng thanh khoản; có nhà đầu tư giảm giá nhà hình thành trong tương lai để huy động vốn; có nhà đầu tư bán dự án cho nhà đầu tư lớn có khả năng tài chính, tự mình chấm dứt "cuộc chơi". Những giải pháp chủ động này cũng là quá trình tất yếu để hướng tới thị trường lành mạnh, giá hợp lý hơn.

Về hệ thống chính sách, các chuyên gia cho rằng cần nghiên cứu ban hành luật liên quan đến tài chính - tiền tệ - BĐS như Luật Thị trường thế chấp thứ cấp, Luật Quỹ tiết kiệm BĐS, Luật Quỹ đầu tư BĐS hay các văn bản pháp lý về trái phiếu BĐS… để tạo ra nguồn vốn cho thị trường ngoài hệ thống tín dụng, ngân hàng. TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ, minh bạch, trong đó chính sách quản lý tài nguyên đất là cơ bản, quan trọng và hiệu quả nhất trong hệ thống các hoạt động quản lý đối với thị trường này. Nhà nước chủ động điều tiết giá bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; chủ động nắm thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích.

Liên quan đến nguồn vốn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đề nghị, sớm ban hành tiêu chí cho vay BĐS đối với các tổ chức tín dụng. Các tổ chức tín dụng tuy có phân định tỷ lệ vay của các loại hình BĐS, nhưng không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu nên dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ. Các tiêu chí cho vay nên hướng ưu tiên cho dự án có tính thanh khoản, cân đối vốn đáp ứng cho cung - cầu, hạn chế cho vay đầu cơ. Trong bối cảnh ưu tiên kiềm chế lạm phát nên hạn chế cho vay bồi thường giải phóng mặt bằng dự án mới, dự án chung cư cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng; có chính sách, biện pháp mạnh điều chỉnh giảm giá biệt thự, nhà chia lô, đất nền bỏ hoang, tránh đầu cơ gây lãng phí đất, tiền của của xã hội.