Cân nhắc thời gian bảo hành nhà chung cư và công trình cấp đặc biệt

Tranh luận về vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn

Góp ý về quy định bảo hành nhà chung cư tại điểm b, khoản 2, Điều 7 của dự thảo Luật, đại biểu Lưu Bá Mạc (Đoàn Lạng Sơn) đề nghị, cơ quan soạn thảo cân nhắc điều chỉnh sự khác biệt một cách phù hợp về thời gian bảo hành tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và tối thiểu 24 tháng đối với các công trình hoặc hạng mục công trình cấp đặc biệt, cấp 1.

Đại biểu cho biết, tại điểm b, khoản 2, Điều 7 dự thảo Luật quy định về việc bảo hành nhà chung cư kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng có thời hạn tối thiểu là 60 tháng. Trong khi đó, theo quy định hiện hành, thời gian bảo hành là tối thiểu 24 tháng đối với các công trình, hạng mục công trình cấp đặc biệt và cấp 1. Trong đó, công trình cấp đặc biệt được phân loại theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, bao gồm Nhà Quốc hội, Phủ Chủ tịch, trụ sở Chính phủ, trụ sở Trung ương Đảng, các công trình đặc biệt quan trọng khác hoặc bệnh viện đa khoa, bệnh viện chuyên khoa trung ương đến địa phương có tổng số giường trên 1.000 giường. Thời gian tối thiểu bảo hành trong hai loại trường hợp trên có sự khác biệt đáng kể, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc thêm.

Tranh luận về vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn, đại biểu Trương Trọng Nghĩa (Đoàn thành phố Hồ Chí Minh) cho rằng, chung cư tuổi thọ càng cao thì hiệu quả kinh tế đối với xã hội càng lớn. Bên cạnh đó, một nơi ở dài hạn qua nhiều thế hệ có ý nghĩa lớn đối với các gia đình, củng cố quan hệ và tinh thần của gia đình, có thể làm nên hồn cốt văn hóa đô thị. Đại biểu cho rằng, cần duy trì loại chung cư sở hữu dài hạn, để người dân được lựa chọn giữa chung cư có thời hạn và dài hạn. Cùng với đó, quy định rõ, với chung cư sở hữu dài hạn, cần tuân thủ các quy chuẩn về an toàn, an ninh. 

Tiêu chuẩn lựa chọn thành viên Ban quản trị nhà chung cư

Về Ban quản trị nhà chung cư quy định tại Điều 144, đại biểu Lưu Bá Mạc đề nghị, cơ quan soạn thảo cân nhắc bổ sung làm rõ thêm quy định có liên quan đến Ban quản trị nhà chung cư bao gồm như mô hình Ban quản trị nhà chung cư; yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư hoặc công nhận Ban quản trị chung cư… Đại biểu đề xuất xây dựng tiêu chuẩn lựa chọn người tham gia Ban quản trị nhà chung cư là những người có kinh nghiệm, kiến thức về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật phòng cháy, chữa cháy…

Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà (Đoàn Hà Nội) cho biết, khoản 3, Điều 146 dự luật quy định: Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định tại Điều này và Quy chế hoạt động của Ban quản trị thì không có giá trị pháp lý; trường hợp vi phạm thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại. 

Đại biểu cho rằng, quy định này cần được chỉnh sửa để thống nhất với quy định của Bộ luật Hình sự, vì còn bỏ sót hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong thi hành công vụ. Hơn nữa, theo Bộ luật Hình sự, chỉ pháp nhân thương mại mới bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Ban quản trị nhà chung cư không phải là pháp nhân thương mại, nên không thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. 

Đại biểu cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung đoạn 2, khoản 3, Điều 152 thành: Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện vụ việc có dấu hiệu tội phạm thì UBND cấp tỉnh kiến nghị bằng văn bản và gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra, Viện Kiểm sát có thẩm quyền xem xét, xử lý vụ việc này.

Đóng góp ý kiến cụ thể về điều kiện của các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, đại biểu Trần Nhật Minh (Đoàn Nghệ An) cho rằng, việc quy định quá chi tiết như dự thảo Luật có thể dẫn đến vừa thiếu hoặc vừa thừa, gây khó khăn cho đơn vị quản lý vận hành trong quá trình thực hiện. Theo dự thảo Luật, các đơn vị này hoạt động theo Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã nên về cơ cấu tổ chức bên trong gồm các phòng, ban chuyên môn. Việc sử dụng lao động gồm tiêu chuẩn, trình độ của cán bộ, nhân viên nên giao cho đơn vị tự chủ sắp xếp, bố trí theo yêu cầu chức năng, nhiệm vụ...

Thực tiễn hiện nay, Công ty Dịch vụ quản lý vận hành chung cư khó có thể đáp ứng được yêu cầu vừa quản lý vận hành, vừa cung cấp dịch vụ bảo vệ vệ sinh môi trường. Hầu hết, các đơn vị quản lý vận hành phải thuê lại từ các đơn vị cung cấp những dịch vụ này, đặc biệt là các lĩnh vực đặc thù cần có đơn vị chuyên môn vận hành. Do đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu chỉ quy định các nguyên tắc chung về điều kiện của đơn vị quản lý vận hành chung cư nhằm đáp ứng được chức năng quản lý vận hành nhà chung cư. Các điều kiện cụ thể khác nên giao quyền tự chủ cho các đơn vị có chức năng này hoặc giao cho Bộ Xây dựng quy định chi tiết đối với loại hình đơn vị sự nghiệp công lập.