Cần giải bài toán giá đất và có cơ chế giám sát cán bộ

Tuy nhiên, đây cũng chính là vấn đề các chuyên gia pháp luật cảnh báo, cần kết hợp sửa luôn cả về cơ chế giám sát con người thực hiện, mới có được hành lang pháp lý hoàn thiện trong lĩnh vực này.

Thời hạn giao đất sẽ là 50 năm

Theo bản dự thảo được Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang thừa ủy quyền của Chính phủ trình bày tại phiên họp, tới đây vẫn chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân đối với đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Liên quan đến thời hạn giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã có điểm đột phá mới. Đó là kéo dài lên 50 năm. Việc này sẽ khiến bà con gắn bó với đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

Một nội dung khác được người dân trông đợi từng ngày từng giờ trong dự thảo Luật lần này là giá đất được Chính phủ lần đầu tiên thừa nhận, sau gần 10 năm, nguồn thu từ đất đai cho ngân sách từ 5.500 tỷ đồng năm 2002 đã lên 67.000 tỷ đồng năm 2010. Tuy nhiên, con số này hẳn sẽ cao hơn gấp nhiều lần nếu giá đất được tính sát với giá thị trường. Thực tế, bảng công bố giá tại các địa phương chỉ bằng 30 - 60% giá thị trường. Mức cao nhất trong bảng giá đất của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là 81 triệu đồng/m2, cũng là mức tối đa trong khung giá đất của Chính phủ. Trong khi giá chuyển nhượng trên thị trường là hàng trăm triệu đồng/m2, cá biệt có nơi hàng tỷ đồng/m2. Cách tính chênh lệch như vậy gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Mặt khác, khi dùng mức giá thấp này để tính toán bồi thường cho dân thì người bị thu hồi lại không đồng ý. Điều này trở thành nguyên nhân quan trọng khiến gần 70% tổng số vụ khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.

Do đó, lần này “sửa sai” bằng cách xác định theo hướng “do nhà nước quyết định, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” thay cho nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. UBND cấp tỉnh được giao trách nhiệm xây dựng giá các loại đất tại địa phương theo kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ; nhưng trong trường hợp giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm 30% so với công bố thì phải xem xét điều chỉnh.

Thế nào là sát giá thị trường?

Đó là vấn đề UBTVQH đề nghị làm rõ. Nhiều ý kiến cho rằng, việc xác định giá thị trường trong tương lai sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu luật không chi tiết hóa. Chẳng hạn, giá đất ban đầu là 2 triệu/m2. Sau khi quy hoạch là 5 triệu/m2, đến khi đã hoàn chỉnh hạ tầng là 12 triệu/m2. Vậy tính toán, hỗ trợ, bồi thường người dân, doanh nghiệp theo mức nào là phù hợp và tránh cơ chế xin cho? Theo Chủ nhiệm UB Tài chính - Ngân sách của QH Phùng Quốc Hiển, giá đất chính là một trong những điểm nút quan trọng nhất cần tháo gỡ hiện nay; song dự Luật lần này lại đưa ra nguyên tắc còn mơ hồ, thiếu dữ liệu hướng dẫn cụ thể. Như thế không những không cởi được nút thắt, mà còn gây tranh cãi nhiều hơn.

Ông Nguyễn Văn Giàu - Chủ nhiệm UB kinh tế của QH đề nghị quy định rõ, bảng giá đất ban hành lần đầu thì phải thông qua HĐND cùng cấp nhưng khi cần thay đổi thì UBND chủ động, kịp thời điều chỉnh bảng giá và báo cáo HĐND tại kỳ họp gần nhất. Tuy nhiên, giá đất vừa phục vụ mục đích tĩnh (tính thuế) vừa được dùng cho mục đích động (bồi thường) là không phù hợp. Để phòng chống tham nhũng, đề nghị giá đất do Nhà nước quy định sử dụng cho mục đích tính thuế và các mục đích mang tính ổn định như xác định tiền giao đất, tiền thuê đất vv… còn đối với xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nên xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật giá với sự tham gia của các tổ chức định giá đất tại thời điểm thu hồi.

Về vấn đề này, Chủ tịch QH Nguyễn Sinh Hùng khẳng định, “Không thể chỉ nói một câu là “phù hợp với giá thị trường” vi sẽ có nhiều suy diễn. Nào là giá thị trường là lúc định giá hay lúc thu hồi, đấu giá? Tính trên quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch xây dựng dự án, khi đền bù thì trả cho dân theo giá mới hay giá trên sổ?”. Chủ tịch QH lưu ý, trong trường hợp người dân đang định trồng lúa 50 năm, địa phương lấy đất thì phải trả đủ giá trị thu nhập cho bà con trong 50 năm chứ không thể nói gọn một câu như luật cũ.

Tuy nhiên, đổi mới quản lý đất đai không chỉ đơn giản là sửa luật đất đai. Bởi nếu chính sách đúng nhưng CBCC thừa hành không chịu thực thi thì chính sách có tiến bộ đến mấy người dân cũng không được thụ hưởng. Theo khuyến cáo của nhiều ủy viên UBTVQH, phân cấp quản lý đất đai ở địa phương phải đi đôi với giám sát. Hiện nhiều địa phương chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Một số nhà đầu tư xin đất để xây công trình công cộng nhưng sau đó chuyển sang sử dụng cho mục đích thương mại, song vẫn không bị xử lý. Do đó, nếu sử dụng, khai thác đất mà không phù hợp với quy hoạch hoặc để xảy ra quy hoạch treo thì cơ quan quản lý phải chịu trách nhiệm trước cơ quan đại diện dân cử. Người phụ trách vấn đề này nên bị cơ quan đại diện dân cử bỏ phiếu bất tín nhiệm trong trường hợp tỏ ra không còn xứng đáng với phận sự công được giao.

Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được QH xem xét lần đầu tại kỳ họp thứ 4 được khai mạc vào tháng 10-2012, và đến kỳ họp thứ 5 vào giữa năm 2013 sẽ được QH thông qua, nếu đạt yêu cầu về chất lượng.