Cần cách tiếp cận bài bản, bền vững

Nguy cơ mất kiểm soát

Vấn đề người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam ở dự thảo ban đầu gần như "mở" toàn bộ các điều kiện. Lý do, sau thời gian dài Luật Nhà ở thực thi, số người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam gần như là con số không bởi các điều kiện quá chặt, trong khi nhu cầu được sở hữu nhà rất lớn. Mặt khác, khi thị trường bất động sản "đóng băng", khả năng, nhu cầu trong nước gần như không còn thì rất cần một nguồn lực mới tạo cú hích làm "ấm" thị trường. Tuy nhiên, vấn đề này cũng tỏ ra khá nhạy cảm và còn nhiều điểm có những luồng ý kiến trái chiều. Theo báo cáo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, hầu hết ý kiến đại biểu Quốc hội thống nhất với quy định mở rộng đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, song yêu cầu cần đánh giá việc thực hiện chính sách đã ban hành cũng như nghiên cứu kinh nghiệm của các nước trong khu vực. Thậm chí, có ý kiến cho rằng, cần quy định chặt chẽ hơn về thời hạn cư trú tại Việt Nam cũng như điều kiện hạn chế cụ thể khác để tránh đầu cơ, gây lũng đoạn thị trường nhà ở và cần có quy định đề phòng, chống rửa tiền thông qua việc mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Thảo luận tại các phiên họp toàn thể của Quốc hội cũng như các phiên họp của Ủy ban Thường vụ và các ban của Quốc hội, nhiều đại biểu còn băn khoăn, nếu "mở" hết cỡ mà không có sự kiểm soát dễ hình thành nên những khu nhà ở toàn người nước ngoài sinh sống, tác động tiêu cực đến các mặt xã hội, quốc phòng, an ninh…

Tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị bổ sung rõ điều kiện mua nhà ở, đó là: Cá nhân nước ngoài thì phải đang học tập, làm việc, sinh sống tại Việt Nam. Ngoài ra Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề nghị giao Chính phủ quy định về số lượng căn hộ chung cư cụ thể trong trường hợp một khu vực dân cư có nhiều tòa nhà chung cư để bảo đảm tính linh hoạt cũng như vấn đề an ninh quốc phòng; đồng thời quy định việc thanh toán mua nhà phải thực hiện thông qua ngân hàng, tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để chống đầu cơ, rửa tiền.

Từ chối bình luận, song Bộ Xây dựng cho biết, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã có báo cáo giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo đó, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã bổ sung thêm quy định về mục tiêu của tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là phải vào Việt Nam "sinh sống, làm việc, học tập" để bảo đảm chặt chẽ hơn về điều kiện, thay vì chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Mở nhưng chưa chắc đã tăng

Ở chiều ngược lại, việc gạt bỏ quy định người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được các chuyên gia bất động sản coi là quy định "gây thất vọng" cho thị trường. Trả lời báo chí, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, quy định cá nhân nước ngoài đang sinh sống, làm việc, học tập tại Việt Nam mới được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam không khác là bao so với quy định cá nhân nước ngoài phải có visa nhập cảnh vào Việt Nam 6 tháng, 12 tháng trước đây. Việc siết điều kiện cho người nước ngoài mua nhà thay vì chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam đã hạn chế chủ trương mở rộng đối tượng người nước ngoài, Việt kiều mua nhà và sở hữu nhà tại Việt Nam. Bởi vì, số người nước ngoài đang học tập, làm việc, sinh sống tại Việt Nam, tức là đáp ứng điều kiện, chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong số hàng nghìn người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Các chuyên gia bất động sản phân tích, hiện tỷ lệ tồn kho bất động sản là biệt thự, nhà thấp tầng, căn hộ chung cư cao cấp còn rất lớn. Trong khi, người nước ngoài được coi là đối tượng khách hàng tiềm năng tiêu thụ lượng hàng tồn này. Như vậy, quy định siết điều kiện cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam làm mất đi nguồn thu khá tốt. Đây là nguồn thu có thể làm ấm thị trường thời điểm hiện tại và thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong thời gian lâu dài. Tuy nhiên, theo ông Trần Như Trung, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, không nên tiếp cận vấn đề người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo cách tiếp cận một nguồn vốn mà cần phải bài bản, bền vững, phải xem người nước ngoài như là một thành phần của thị trường bất động sản. "Trên thế giới, những thành phố phát triển luôn có rất nhiều màu da, quốc tịch cùng sinh sống, làm việc. Điều đó cho thấy yếu tố quốc tịch không còn bị xem nặng" - ông Trung nói.

Cũng theo ông Trung, việc thay đổi dự thảo từ chỗ mở đến chỗ khép chặt lại cho thấy chính sách đối với nhóm khách hàng là người nước ngoài chưa thật sự rõ ràng. Nói cách khác, chính sách phải nhất quán từ đó mới xây dựng được luật và các quy định dưới luật, cụ thể hóa việc mời gọi họ thế nào, tối đa nguồn lực đó ra sao? Nhận định tác động của dự thảo luật với thị trường, ông Trung cho rằng, kiến nghị mở điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được nêu trong thời gian khá dài. Có nhiều lý do, yếu tố, song xuất phát điểm của việc này có lẽ hơn cả là sự kỳ vọng tổ chức, cá nhân nước ngoài là nguồn cầu khả thi trong bối cảnh thị trường trong nước đóng băng, nguồn cầu và năng lực trong nước hạn chế. Thực tế, nhu cầu mua nhà và điều kiện tài chính của đối tượng khách hàng này có thực. Tuy nhiên, dù có mở thì việc người nước ngoài sở hữu nhà cũng sẽ không nhiều nếu cách tiếp cận chưa thực sự bài bản, bền vững.