“Bất động sản sẽ hấp dẫn vốn ngoại hơn từ 1/7/2014”

Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa 13 đã thông qua Luật Đất đai 2013, thay thế cho Luật Đất đai 2003.

Để bạn đọc có thêm góc nhìn về tác động của bộ luật này tới thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh thị trường còn khá trầm lắng hiện nay, BizLIVE đã có cuộc trao đổi với TS.LS Trịnh Văn Quyết, Tổng giám đốc Công ty Luật SMiC.

Bốn điểm nhấn

Từ đánh giá của ông, Luật Đất đai 2013 có những điểm mới nào đáng chú ý?

Sau khi Luật Đất đai 2013 chính thức được ban hành, đã có rất nhiều bài viết tổng hợp về các điểm mới của Luật Đất đai 2013 được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tôi xin không nhắc lại nhiều về những điểm mới của Luật Đất đai 2013, chỉ xin nhấn mạnh một số điểm mới mà tôi thấy rất có ý nghĩa sau đây.

Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 quy định, khung giá đất sẽ được Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, trên cơ sở đó, bảng giá đất của từng địa phương được UBND cấp tỉnh công bố định kỳ 5 năm một lần. Trước đây, theo Luật Đất đai 2003 thì bảng giá đất được công bố hàng năm. Tôi cho rằng quy định này là cần thiết nhằm đảm bảo tính bình ổn của thị trường bất động sản.

Thứ hai, về vấn đề thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết và cụ thể hơn về những trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trình tự, thủ tục, thẩm quyền thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Các quy định này nhằm khắc phục, hạn chế các trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, và đảm bảo trình tự thu hồi đất được thực hiện công khai, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích của người có đất thu hồi.

Thứ ba, Luật Đất đai 2013 đã có rất nhiều chính sách mới áp dụng đối với đất nông nghiệp và khu vực nông thôn. Điển hình là việc thống nhất thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân là 50 năm cho các loại đất nông nghiệp.

Thứ tư, Luật Đất đai 2013 mở rộng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân, tổ chức nước ngoài hơn so với Luật Đất đai 2003. Các quy định mới cũng tạo sự bình đẳng về sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Đây là một trong những yếu tố quan trọng thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Đó chính là những điểm mới của Luật Đất đai 2013 mà tôi đánh giá cao và đặc biệt quan tâm.

Vẫn còn lỗ hổng

Vậy theo đánh giá sơ bộ của ông, Luật Đất đai 2013 đã đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn chưa? Nếu chưa, thì đâu là những điểm còn tồn tại?

Nhìn chung, theo tôi, Luật Đất đai 2013 về cơ bản đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, tôi thấy vẫn còn một số tồn tại trong thực tế chưa được giải quyết triệt để tại Luật Đất đai 2013 lần này.

Đơn cử một trường hợp như sau. Hiện nay, có rất nhiều dự án bất động sản bị chậm tiến độ, hoặc không thể thực hiện được mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng do chủ đầu tư và người dân không thể đi đến thỏa thuận về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Thậm chí, có những trường hợp dự án phải kéo dài tới nhiều năm chỉ vì chủ đầu tư không thể thỏa thuận với một hoặc hai hộ dân, trong khi chính quyền cũng khó có cơ sở để cưỡng chế thu hồi…

Trong những trường hợp như vậy, chủ đầu tư thường bị thiệt hại rất nhiều. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 vẫn chưa giải quyết được vấn đề này. Luật Đất đai 2013 có những quy định rõ ràng về các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng những trường hợp chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân thì lại chưa được đề cập giải quyết.

Tôi hy vọng trong các nghị định, thông tư hướng dẫn sắp tới, sẽ có quy định cụ thể, rõ ràng để tháo gỡ vướng mắc cho các chủ đầu tư khi thực hiện các dự án không thuộc diện nhà nước thu hồi đất. Đây cũng là một trong các yếu tố quan trọng tạo niềm tin cho các nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường bất động sản.

Vấn đề thu hồi đất luôn có sự tác động trực tiếp đến người dân và cộng đồng dân cư, đặc biệt là đối tượng của việc thu hồi đất. Ông đánh giá thế nào về những quy định này trong Luật Đất đai 2013?

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể về 4 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bao gồm: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Các trường hợp áp dụng để thu hồi đất được quy định khá rõ ràng trong Luật Đất đai 2013. Có thể nhận thấy, so với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận và một số trường hợp được hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất.

Ngoài quy định rõ ràng hơn về trường hợp thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 còn quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền thu hồi đất, điều kiện để người dân được nhận bồi thường, hỗ trợ khi có đất thuộc diện thu hồi.

Đây là những quy định không mới và đã được quy định tại những văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, khi được xem xét để đưa vào văn bản luật sẽ tạo ra sự ổn định hơn trong chính sách về đất đai trong thời gian tới. Tuy nhiên, các quy định về thu hồi đất của Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại một số lỗ hổng cần sớm giải quyết.

Đơn cử như trường hợp tôi đã đề cập ở trên, để giải quyết được vấn đề thực tiễn hiện nay, cần bổ sung thêm các văn bản hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện trong trường hợp đất của dự án không thuộc diện nhà nước thu hồi và chủ đầu tư không thể thỏa thuận được với người dân.

Hấp dẫn vốn ngoại hơn

Việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được dự báo là không chỉ mang lại lợi ích cho người sử dụng đất mà còn mang lại những lợi ích thiết thực về mặt kinh tế - xã hội. Luật Đất đai 2013 đã có những thay đổi đáng kể nào liên quan đến vấn đề này?

Luật Đất đai 2013 đã có những thay đổi rất đáng kể trong việc mở rộng quyền sử dụng đất tại Việt Nam cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Tôi nhận thấy, đáng lưu ý là các quy định sau đây.

Khoản 3 điều 55 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Về nhận quyền sử dụng đất, điểm b, khoản 1, điều 169 Luật Đất đai 2013 cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Luật Đất đai 2013 đã quy định một cách rõ ràng việc nhận quyền sử dụng đất của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Cụ thể, điểm đ, khoản 1, điều 169 quy định như sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở”.

Với những quy định nêu trên, khi Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7 tới, tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ hấp dẫn hơn đối với nguồn vốn đầu tư từ cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Nên cho nhà đầu tư cơ chế mở

Thời gian qua, nhiều dự án sử dụng đất chậm trễ trong việc đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư và đối mặt với việc bị nhà nước thu hồi đất. Trong trường hợp bị thu hồi đất thì nhà đầu tư được cho là bị thiệt hại rất lớn. Ông thấy rằng, Luật Đất đai 2013 đã có quy định nào nhằm tháo gỡ vấn đề này?

Ai cũng biết rằng, để đầu tư một dự án, nhà đầu tư phải bỏ ra rất nhiều công sức và chi phí. Bởi vậy, nếu chỉ chậm tiến độ trong một thời gian ngắn mà nhà đầu tư bị thu hồi thì sẽ gây thiệt hại rất lớn cho nhà đầu tư.

Do đó, tôi ủng hộ quan điểm cho rằng nên quy định cho nhà đầu tư một cơ chế mở để họ có cơ hội tiếp tục theo đuổi dự án.

Tuy nhiên, theo tôi, Nhà nước cũng chỉ nên xem xét, gia hạn cho nhà đầu tư một khoảng thời gian nhất định để tránh việc sử dụng đất không hiệu quả, gây lãng phí tài nguyên đất.

Theo quy định tại điểm i, khoản 1, điều 64 Luật Đất đai 2013, trường hợp nhà đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn quy định thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.

Ngoài ra, trong trường hợp bất khả kháng, nhà đầu tư có thể được xem xét bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi bị nhà nước thu hồi đất.

Tôi cho rằng, quy định trên đây của Luật Đất đai 2013 là phù hợp, tạo thêm cơ hội cho nhà đầu tư được tiếp tục theo đuổi dự án cho đến khi hoàn thiện, đồng thời cũng hạn chế được phần nào thiệt hại cho nhà đầu tư.