Bảo đảm quyền lợi người mua nhà ở xã hội: Để hiệu quả như mong muốn!

Nhiều mối lo

Sự việc khách hàng tại dự án Bright City (xã Kim Chung, huyện Hoài Đức) đứng trước nguy cơ mất tiền đầu tư, khó có thể có nhà ở khi chủ dự án này là Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long thông báo về phương án thanh lý hợp đồng do không còn khả năng tài chính đã cho thấy nhiều rủi ro rình rập đối với người mua nhà. Đây là một trong những dự án nhà ở xã hội được UBND TP Hà Nội phê duyệt phương án chuyển đổi theo Quyết định số 964/QĐ-UBND (ngày 14-2-2014). Dự án gồm 4 tòa nhà cao 35 tầng với tổng số 1.496 căn hộ, trong đó 80% là nhà ở xã hội. Được khởi công từ 11-2014, chủ đầu tư cam kết sẽ hoàn thành việc xây dựng và bàn giao nhà vào tháng 12-2017.

Tuy nhiên, dự án rất nhiều lần chậm tiến độ với lý do thiếu vốn và hiện tại toàn bộ dự án đã dừng hẳn việc thi công. Ngày 22-1-2018, phía nhà thầu thông báo con số nợ tồn đọng của chủ đầu tư tại dự án đã hơn 136 tỷ đồng. Ngày 14-3-2018, khi họp với "cư dân dự án", ông Bùi Viết Sơn - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long cho biết, công ty đang gặp khó khăn về vốn. Việc gói 30.000 tỷ đồng hết hạn giải ngân khiến chủ đầu tư này không có vốn để tiếp tục xây dựng dự án cũng như bàn giao căn hộ cho khách hàng. Do đó, ông Sơn thông báo đến người mua nhà về việc thanh lý hợp đồng mua nhà tại dự án Bright City đối với khách hàng. Với động thái này của chủ đầu tư, hàng trăm người mua nhà như “ngồi trên đống lửa”, bởi nguy cơ không có nhà, mất tiền hiện hữu.

Thực tế, không riêng gì dự án Bright City, người mua nhà ở xã hội luôn đứng trước nhiều rủi ro do sự thiếu sâu sát của cơ quan quản lý. Đơn cử, việc nhà ở xã hội đang rao bán công khai trên mạng internet. Về nguyên tắc, người mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội.

Quy định là vậy, nhưng hiện tại chỉ cần gõ cụm từ "cần bán nhà ở xã hội" thì chỉ trong chưa đầy 0,57 giây đã cho hơn 1,4 triệu kết quả tìm kiếm. Rất nhiều dự án có vị trí đẹp được rao bán công khai như dự án nhà ở xã hội phục vụ cán bộ, nhân viên Ban Cơ yếu Chính phủ, nằm ngay ngã tư hai mặt đường lớn là Lê Văn Lương và Khuất Duy Tiến. Gọi tới một số máy rao bán căn hộ tại dự án này thì được thông tin, dự án đã bán hết cho các cán bộ, nhân viên Ban Cơ yếu Chính phủ, nhưng nhiều người muốn bán lại vì không có nhu cầu ở. Cách để hợp thức hóa giấy tờ là làm một hợp đồng ủy quyền có công chứng, khi hết thời hạn 5 năm sẽ làm hợp đồng mua bán. Mức giá chỉ từ 16 đến 22 triệu đồng/m². Cũng theo người môi giới này, khách hàng khi mua bán có thể yên tâm vì nhiều trường hợp đã làm theo phương pháp này.

Tìm hiểu tại một dự án khác cũng đang "nóng" không kém, phóng viên nhận thấy việc chấp nhận vào ở căn hộ này đồng nghĩa với việc người mua nhà phải chấp nhận rủi ro cao. Vì khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi thì quyền lợi của người mua khó được bảo đảm.

Phải siết chặt quản lý

Trở lại với dự án Bright City, trong một diễn biến mới, ngày 19-3, tại cuộc đối thoại ba bên giữa Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Tây Hà Nội (đơn vị cho vay vốn theo gói tín dụng 30.000 tỷ đồng), chủ đầu tư và nhóm khách hàng, Phó Giám đốc BIDV - Chi nhánh Tây Hà Nội Vũ Trung Tùng khẳng định, phía BIDV chưa được Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long trao đổi thông tin về vốn. Trước đó, Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho biết, chủ đầu tư dự án chưa báo cáo Sở vấn đề thanh lý hợp đồng với nhóm khách hàng, hay thông tin phá sản. Còn việc dự án chậm tiến độ, Sở đã nhiều lần kiểm tra và nhắc nhở chủ đầu tư.

Như vậy có thể thấy, vấn đề ở đây là sự thiếu sâu sát của cơ quan chức năng trong việc giám sát quá trình thực hiện của chủ đầu tư dự án. Đến nay, khi sự việc đi quá xa, thiệt hại lớn nhất là người mua nhà. Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO, về nguyên tắc, khi doanh nghiệp phá sản, toàn bộ tài sản sẽ bị phát mại, giá trị tài sản sẽ được ưu tiên trả cho các chủ nợ có bảo đảm trong trường hợp sổ đỏ đã được thế chấp cho ngân hàng. Nếu còn kinh phí, sẽ thanh toán nợ cho các chủ nợ không có bảo đảm là các khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn, mua bán nhà. Tuy nhiên, số tài sản còn lại này là rất ít, thậm chí bằng không.

Còn với việc mua đi, bán lại nhà ở xã hội tràn lan trên mạng, theo Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, đây là do buông lỏng quản lý từ khâu tiền kiểm đến hậu kiểm.

Rõ ràng, cần phải siết chặt quản lý vấn đề này. Tại phiên họp tập thể UBND TP Hà Nội tháng 3-2018, Phó Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Doãn Toản yêu cầu, nếu người mua nhà không về ở sau 3 tháng bàn giao nhà thì sẽ thu hồi, còn đối với các đối tượng có lý do chính đáng phải có quy định cụ thể.

Trước đó, Sở Xây dựng Hà Nội đã trình dự thảo quy định về quản lý bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố để tập thể UBND thành phố xem xét nội dung và phê duyệt. Trong dự thảo quy định nêu rõ, người mua, người thuê không được phép thế chấp (trừ thế chấp ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu 5 năm (kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê). Người sử dụng chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định...