Bảo đảm quyền lợi của người dân

Cấp sổ đỏ tại các dự án phát triển nhà ở: Kiểm tra đâu, ra sai phạm đó" phản ánh việc Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tổ chức thanh, kiểm tra 19 dự án chung cư, khu đô thị tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã phát hiện hàng loạt các sai phạm khiến cho tỷ lệ cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) tại các dự án này mới đạt khoảng 19,3%.

Tuy nhiên, một nội dung được dư luận đặc biệt quan tâm là quyền lợi của những người dân đã mua nhà tại các dự án sẽ được bảo đảm ra sao? Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Mạnh Hiển cho biết: Bộ đã có phương án đề xuất báo cáo Chính phủ nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN để bảo đảm quyền lợi của người dân.

Người dân sinh sống tại các dự án phát triển nhà ở cần được tạo điều kiện thuận lợi để làm “sổ đỏ”. Ảnh: Tuấn Anh

Từ năm 2001 đến nay, trên địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có 952 dự án phát triển nhà ở đã được triển khai (Hà Nội 153 dự án, TP Hồ Chí Minh 799 dự án). Tổng số căn hộ chung cư và nhà liên kế theo dự án được duyệt khoảng 330.000 căn. Trong số này, mới chỉ có khoảng 64.400 căn hộ được cấp GCN (19,3%). Nguyên nhân cấp GCN chậm được các thành viên đoàn thanh tra chỉ ra chủ yếu là do các chủ đầu tư có vi phạm pháp luật trong quá trình xây dựng hoặc chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai; người dân mua đi bán lại nhiều lần nhưng không làm thủ tục theo quy định; các cơ quan liên quan tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng chưa làm hết trách nhiệm, thiếu kiểm tra, giám sát các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án… Thứ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Mạnh Hiển cho biết, bên cạnh việc báo cáo Chính phủ kết quả thanh, kiểm tra và kiến nghị hình thức xử lý đối với các tổ chức, cá nhân có sai phạm, Bộ cũng đã có văn bản đề xuất báo cáo Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải cho phép Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được thực hiện một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN với các dự án phát triển nhà ở đã hoàn thành, bàn giao trước tháng 12-2011.

Cụ thể, với các dự án phát triển nhà ở đang có tồn tại, vướng mắc trong việc cấp GCN mà người mua không vi phạm, đã thanh lý xong hợp đồng mua bán nhà ở thì thực hiện ngay việc cấp GCN cho người mua nhà ở. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định vẫn cấp GCN mà không chờ giải quyết thủ tục chuyển nhượng giữa các chủ đầu tư; trường hợp công ty mẹ được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án nhưng đã giao cho công ty con xây dựng nhà ở và ký hợp đồng bán nhà ở đó vẫn làm thủ tục cấp GCN theo hợp đồng đã ký nếu có văn bản ủy quyền hoặc giao nhiệm vụ của công ty mẹ cho công ty con thực hiện xây dựng và chuyển nhượng nhà ở; trường hợp chủ đầu tư được giao đất và được miễn nộp tiền sử dụng đất (trước năm 2004) để xây dựng nhà chung cư, nhưng chủ đầu tư vẫn bán căn hộ theo giá thị trường như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất vẫn làm thủ tục cấp GCN cho người mua nhà ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật tại thời điểm hoàn thành xây dựng và bán nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư xây dựng công trình vi phạm quy hoạch, thiết kế xây dựng đã được duyệt hoặc giấy phép xây dựng đã cấp thì vẫn cấp GCN với các tầng, căn hộ chung cư hoặc nhà ở liên kế không thuộc phần diện tích vi phạm pháp luật về xây dựng.

Với nhà ở đã bán thuộc phần vi phạm pháp luật về xây dựng, nhưng quá trình xây dựng các cơ quan có thẩm quyền không thanh tra, kiểm tra; hoặc có thanh tra, kiểm tra, song không xử lý dứt điểm, để vụ việc kéo dài nhiều năm, chủ đầu tư đã thanh lý xong hợp đồng mua bán nhà ở với người mua vẫn cấp GCN cho người mua nhà ở không phụ thuộc vào việc xử lý vi phạm của chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với phần diện tích vi phạm thì phải hoàn thành nghĩa vụ đó. Nếu phải tháo dỡ công trình đối với phần diện tích vi phạm, chủ đầu tư phải bồi thường cho người mua nhà ở theo quy định của pháp luật. Trường hợp chủ đầu tư phân lô, bàn giao nhà ở cho người mua vượt diện tích theo dự án được duyệt và chưa nộp tiền sử dụng đất với diện tích vượt đó, nhưng các cơ quan có thẩm quyền không thanh tra, kiểm tra trong quá trình thực hiện dự án hoặc không xử lý dứt điểm để vụ việc kéo dài nhiều năm, cần tập trung rà soát điều chỉnh quy hoạch xây dựng, thu thêm nghĩa vụ tài chính phần diện tích vượt và làm thủ tục cấp GCN cho người mua nhà ở. Trường hợp không thể điều chỉnh quy hoạch xây dựng được vẫn thực hiện cấp GCN với diện tích không vi phạm và phải thu hồi, giải phóng mặt bằng với phần diện tích vi phạm. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ chi phí cho việc thu hồi đất đó. Trường hợp chủ đầu tư đã xây dựng, bán xong nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân và đã giải thể hoặc chủ đầu tư được giao đất, nhưng không thực hiện dự án mà đã chuyển nhượng đất cho cơ quan của Nhà nước để phân chia cho cán bộ, nhân viên xây dựng nhà ở (không có hợp đồng chuyển nhượng nhà đất), hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận để làm thủ tục cấp GCN theo quy định tại Nghị định 88/2009/CP của Chính phủ.