Xu thế phát triển khách sạn tại Hà Nội: Không còn nguồn cung chất lượng thấp

Đặc biệt, với việc “đóng cửa” nguồn cung chất lượng thấp, phân khúc khách sạn cao cấp đang giúp thị trường khách sạn Hà Nội bước vào trạng thái phục hồi tốt.

Khách sạn 3 sao dần biến mất

Theo Cushman & Wakefield (Công ty Dịch vụ bất động sản), thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh trọng điểm phía Bắc đã trở nên hấp dẫn và sẵn sàng tăng tốc đón dòng vốn đầu tư trong giai đoạn tiếp theo của chu kỳ phát triển. Trong 5 loại hình bất động sản truyền thống, nhu cầu về khách sạn gia tăng.

Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Trang Bùi cho biết, tính đến quý I-2024, đã có khoảng 20.000 phòng của 104 khách sạn 4, 5 sao, đang vận hành tại khu vực miền Bắc. Đến năm 2033, ước tính toàn thị trường sẽ có thêm 66 dự án khách sạn mới, nâng tổng số phòng lên ít nhất là 34.000, để phục vụ cho nhu cầu đang phục hồi và tăng trưởng. Tại Hà Nội, các nhà điều hành quốc tế có tên tuổi IHG, Pan Pacific, Accor, Hilton và Marriott đều đang có thương hiệu khách sạn của mình.

Giám đốc Savills Hà Nội (thuộc Tập đoàn Tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế Savills) Matthew Powell đánh giá, hoạt động của các khách sạn tại Hà Nội đã về gần mức trước dịch Covid-19. Quý I-2024, công suất phòng tại thị trường khá tốt, đạt 65%. Với nhiều lợi thế vượt trội, thành phố đang thu hút sự quan tâm của các chuỗi khách sạn hạng sang, tạo thêm dư địa phục hồi và phát triển cho ngành Du lịch nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng.

Các đơn vị vận hành nội địa dự kiến sẽ chiếm 70% nguồn cung tương lai, với khoảng 1.900 phòng từ 7 dự án mới. Trong đó, 74% sẽ tập trung ở khu vực nội thành. Các đơn vị vận hành quốc tế cũng sẽ mở 6 dự án mới, tương đương 827 phòng, chiếm 30% nguồn cung tương lai; trong đó, khoảng 62% nguồn cung nằm trong khu vực nội thành.

Ghi nhận từ Savills, xu hướng phân khúc khách sạn 4, 5 sao phát triển mạnh mẽ trong khi nguồn cung phân khúc khách sạn 3 sao dần biến mất khỏi thị trường. Nguồn cung khách sạn trong quý đầu năm 2024 có 11.120 phòng từ 67 dự án, giảm 1% so với cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên, với việc có thêm 2 dự án khách sạn chính thức được cấp hạng 4 sao và 4 dự án chính thức được cấp hạng 5 sao, nguồn cung lại ghi nhận mức tăng 8% theo năm.

Phân tích về sự phân bổ nguồn cung, ông Matthew Powell nhận định, xu hướng đang dịch chuyển dần sang phân khúc khách sạn 4, 5 sao. Thị trường đã ghi nhận sự đóng cửa đối với những nguồn cung kém chất lượng. Thực tế, trong năm qua, Hà Nội đón chào sự mở cửa trở lại của nhiều khách sạn 5 sao như Movenpick, hay sắp tới là khách sạn Hilton và Fusion. Một số các dự án 5 sao đáng chú ý khác bao gồm L7 Westlake, Dusit Từ Hoa Palace, The Ritz Cartlon, Four Seasons, Waldorf Astoria Hanoi và Fairmont.

Kỳ vọng đột phá công suất thuê phòng

Có thể thấy, việc phát triển của các phân khúc khách sạn 4, 5 sao phản ánh nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng đối với trải nghiệm lưu trú cao cấp và đầy đủ tiện ích. Dự kiến, 9 dự án khách sạn 5 sao sẽ chiếm 76% thị phần nguồn cung tương lai và các dự án 4 sao sẽ chiếm 24% thị phần. Không có dự án 3 sao dự kiến đi vào hoạt động tại Hà Nội trong 3 năm tới.

Ông Nguyễn Mạnh Kiên (quản lý một khách sạn tại quận Nam Từ Liêm) lý giải, các khách sạn nhỏ, phân khúc từ 3 sao trở xuống dừng xây thêm bởi Hà Nội đã “bão hòa” các cơ sở lưu trú tầm trung trở xuống, giờ lại có thêm nguồn cung dồi dào các căn hộ chung cư dạng studio cho thuê theo ngày, tiện ích thoải mái, vị trí đắc địa với giá thấp hơn 200.000-300.000 đồng/ngày. “Trước xu hướng biến đổi này của thị trường, không nhà đầu tư nào xây dựng khách sạn 3 sao. Trong khi đó, khách sạn 4, 5 sao phục vụ cho khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam là phân khúc cao cấp, đang có nhu cầu lớn nên được phát triển mạnh”, ông Nguyễn Mạnh Kiên nói.

Dù được nhận định có dư địa rất tốt để phát triển, song thị trường khách sạn cao cấp vẫn chưa hết khó khăn. Điều hành một khách sạn 4 sao tại phố Lê Duẩn (quận Hoàn Kiếm), ông Trần Đình Tiến chia sẻ, có đến quá nửa phải chuyển hướng kinh doanh bởi không thể gánh gồng số tiền bỏ ra để vận hành khách sạn trong giai đoạn dịch Covid-19. Người “trường vốn” hơn trụ lại được, đã dần ổn định nhưng vẫn còn không ít khó khăn bởi công suất thuê phòng chưa mấy khả quan.

"Ngay trong dịp nghỉ lễ 30-4, 1-5 vừa rồi, công suất thuê phòng xấp xỉ 70%. Đây là tỷ lệ cao nhất đạt được trong dịp nghỉ lễ và những ngày cuối tuần còn tỷ lệ này trung bình chỉ đạt khoảng 50%. Doanh thu của khách sạn cũng giảm đáng kể bởi tỷ lệ khách sử dụng dịch vụ mua sắm, làm đẹp hay ăn uống ngay tại khách sạn rất hạn chế", ông Trần Đình Tiến nói.

Ông Nguyễn Mạnh Kiên cũng chia sẻ: "Có nhiều tín hiệu vui từ nguồn khách đang tăng trở lại, nhưng nhiều khách sạn từ 3 sao trở lên vẫn có công suất phòng thấp. Khách sạn của tôi hiện có tỷ lệ lấp đầy trên 60%. Chúng tôi kỳ vọng có sự đột phá công suất và giá thuê dịp nghỉ lễ Quốc khánh 2-9 và đợt cuối năm".

Theo phân tích của một số chuyên gia, dù không có thêm nguồn cung các khách sạn “thấp sao” mới, nhưng không có nghĩa loại hình này sẽ hạn chế giá trị. Bởi với giá cho thuê không quá cao, lựa chọn đa dạng, phong phú, đây luôn là phân khúc được số đông lựa chọn khi không hướng tới sự cầu kỳ, xa hoa mà vẫn đáp ứng được chất lượng tốt, dịch vụ ấm cúng, thân thiện.