Xây dựng bảng giá đất theo giá trị thị trường, tạo ra sự bình đẳng, tiến bộ

Dự thảo Luật giải quyết hài hòa lợi ích trong chênh lệch giá đất

Thảo luận tại tổ, các đại biểu Quốc hội đánh giá dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một dự án hết sức quan trọng, được cử tri và xã hội hết sức quan tâm.

Điều thuận lợi trong lần sửa đổi này là Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XIII) vừa tiến hành tổng kết Nghị quyết về chính sách pháp luật về đất đai và ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TƯ về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Các đại biểu cũng đánh giá cao sự chuẩn bị của Chính phủ trong khoảng thời gian tương đối ngắn đã tập trung công sức và nhân lực để gấp rút hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đóng góp ý kiến về khía cạnh pháp luật, đại biểu Nguyễn Phương Thủy (Đoàn Hà Nội) cho biết, vấn đề đất đai hiện tại có đến 112 luật, bộ luật có phạm vi liên quan hoặc tác động; trong đó, có đến 88 luật có quy định trực tiếp các vấn đề về quản lý đất đai; 24 luật, bộ luật tuy không có quy định trực tiếp nhưng cũng có những ảnh hưởng rất quan trọng đến việc quản lý và sử dụng đất đai.

“Do đó, một vấn đề mà chúng tôi đặc biệt quan tâm là sửa đổi Luật Đất đai nhưng làm sao bảo đảm được tính thống nhất, đồng bộ của cả hệ thống pháp luật”, đại biểu Nguyễn Phương Thủy nói.

Đại biểu cho rằng, giải pháp cơ bản để xử lý vấn đề này cần phải gắn với quá trình rà soát, hoàn thiện các quy định cụ thể trong Luật Đất đai và các luật có liên quan để loại bỏ những quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, chứ không nên giải quyết theo cách là xác định thứ tự ưu tiên đặc biệt của Luật Đất đai so với các luật khác.

Nhất trí với một số quan điểm trong Nghị quyết số 18-NQ/TƯ đã được thể hiện trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đó là giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhân dân và doanh nghiệp khi phát sinh chênh lệch về giá đất khi có sự chuyển đổi, đại biểu Trần Sỹ Thanh (Đoàn Hà Nội) cho rằng, đây là điều hết sức quan trọng mà từ trước đến giờ chưa có luật nào giải quyết được. Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề phải bàn kỹ để bảo đảm lợi ích quốc gia, dân tộc là tối thượng, lợi ích Nhà nước không bị xâm phạm.

Đại biểu cũng nhận định, việc giải quyết, tháo gỡ vấn đề phân cấp, phân quyền trong Luật Đất đai hiện nay rất chậm. Ví dụ đơn giản là việc cưỡng chế, nếu theo đúng thủ tục sẽ mất 90 ngày, như vậy, từ khi có quyết định cưỡng chế cho đến khi thực hiện cưỡng chế mất 3 tháng, trong khi yêu cầu công việc đòi hỏi phải nhanh và hiệu quả.

Từ đó, đại biểu Trần Sỹ Thanh cho rằng, phải có sự phân cấp, ủy quyền mạnh mẽ hơn cho HĐND các cấp, kể cả cấp quận, huyện, thành phố, tỉnh nếu các cơ quan này thực sự phát huy được tính giao quyền, đủ kinh nghiệm, đủ trình độ, năng lực quản trị.

Đại biểu Nguyễn Hữu Chính (Đoàn Hà Nội) cho biết, theo số liệu thống kê, có tới 90% khiếu nại hành chính, 50% tranh chấp về dân sự liên quan đến đất đai. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhiều quy định của Luật Đất đai hiện đã lỗi thời, nhất là về cơ chế giá bồi thường. Trong khi đó, chênh lệch giữa giá kinh doanh dự án và giá đền bù, giá bồi thường khi thu hồi đất giữa thành thị và nông thôn... còn khá bất cập.

Ngoài nội dung trên, theo đại biểu Nguyễn Hữu Chính, cơ chế quản lý đất đai chưa phù hợp, chưa có hướng dẫn cụ thể về phương thức thu hồi. Việc cấp, thu hồi “sổ đỏ” cũng phát sinh nhiều vướng mắc. “Có nơi hai nhà sát nhau nhưng có nhà được cấp “sổ đỏ”, nhà bên cạnh lại không dẫn đến khiếu kiện kéo dài”, đại biểu nêu.

Bên cạnh đó, các quyết định hành chính của Nhà nước về cấp, thu hồi đất có nhiều hạn chế, nơi thu hồi đất xong để cỏ mọc, nơi dân lại không có đất ở, canh tác… Nhận thức của người dân về pháp luật còn chưa đầy đủ. Công tác giải quyết các vấn đề thừa kế, mốc giới chưa chặt chẽ... Đó là những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài.

Bảng giá đất cần sát với giá trị thị trường

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) nhận định, trước đây, khung giá đất do Nhà nước áp đặt theo ý chí chủ quan. Dự thảo đã bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá theo giá trị thị trường, tạo ra sự bình đẳng, tiến bộ. Điều này nếu thực hiện được thì sẽ xóa bỏ phần lớn bất cập trong công tác quản lý đất đai hiện nay.

Cũng theo đại biểu, nhiều vụ tham nhũng đất đai xuất phát từ việc định giá đất. Nếu có bảng giá đất sát giá trị thị trường, đồng thời, đền bù thỏa đáng cho người dân bị thu hồi đất, sẽ giảm khiếu kiện.

Về thu hồi đất, hiện có 2 phương thức, đó là Nhà nước ra quyết định thu hồi và chủ doanh nghiệp có dự án tự thỏa thuận với người dân để thu gom. Đại biểu cho rằng, khi để người dân và nhà đầu tư tự thỏa thuận sẽ phát sinh vấn đề, đó là giá cao vọt hơn hẳn so với khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh, nên xảy ra bất bình đẳng, gây khiếu kiện.

Trong khi đó, chúng ta đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý. Khi giao chủ đầu tư thu hồi thì Nhà nước đã tự bỏ quyền của mình. Do vậy, đại biểu đề nghị, đất đai thuộc diện Nhà nước quyết định dự án đầu tư thì cần do Nhà nước thu hồi, chỉ thỏa thuận trong trường hợp khi một số người cùng góp chung vốn hoặc tự chuyển dịch.

Về hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp, dự thảo quy định một người được chuyển nhượng gấp 15 lần hạn điền. “Đây là con số cảm tính, thiếu căn cứ. Không nên quy định hạn mức chuyển nhượng, nên giao đất trong hạn điền, người dùng nhiều hơn thì cho thuê đất, khi đó sẽ hạn chế được chuyện đầu cơ đất đai”, đại biểu Hoàng Văn Cường nói.

Quan tâm đến nội dung về xây dựng bảng giá đất, đại biểu Trần Chí Cường (Đoàn Đà Nẵng) bày tỏ, việc dự luật quy định bảng giá đất phải xây dựng định kỳ hằng năm, công khai từ ngày 1-1 ở địa phương là "không phù hợp với thực tế, gây khó khăn trong quá trình triển khai ở địa phương".

Đại biểu lý giải, để thực hiện một bảng giá đất đòi hỏi rất nhiều thủ tục, từ lập hồ sơ dự án, đấu thầu, thuê tư vấn, thẩm định giá... rồi đến HĐND đánh giá, chuyển cho UBND ban hành. Nếu quy trình này năm nào cũng thực hiện thì rất khó để làm và cũng không điều chỉnh kịp thời cùng với thị trường khi tính giá.

"Nếu địa phương không công bố được bảng giá đất kịp vào ngày 1-1 thì sai, mà nếu công bố nhưng không đáp ứng yêu cầu thì có thể dẫn đến tình trạng thất thoát, nhất là khi giá đất của thị trường liên tục biến động", đại biểu Trần Chí Cường nêu quan điểm.

Đại biểu đề nghị dự thảo luật có thêm nguyên tắc về điều chỉnh bảng giá đất, làm sao bám sát giá thị trường; việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất ở từng vị trí, từng khu vực do UBND địa phương quyết định.

Đại biểu Trần Hoàng Ngân (Đoàn thành phố Hồ Chí Minh) băn khoăn về quy định thu hồi đất trong dự thảo luật và đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát cụ thể hơn về điều kiện, tiêu chí đối với từng trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo đại biểu, việc thu hồi đất trên thực tế vừa qua đã gây bức xúc trong người dân liên quan đến vấn đề giá bồi thường. Đại biểu dẫn chứng, một khu đất của người dân khi được quy hoạch làm công viên, thì được thu hồi đất, đền bù với giá thấp hơn, trong khi đó, một khu đất kế bên nếu được quy hoạch sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở thương mại, thì được đền bù mức giá cao hơn.

“Hai khu đất gần nhau, nhưng quy hoạch mục đích sử dụng khác nhau, có mức giá đền bù chênh lệch rất lớn, thiệt cho người dân có đất”, đại biểu Trần Hoàng Ngân nói và đề xuất có thể đưa ra một mặt bằng giá để bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Phát biểu tại tổ, Bí thư Trung ương Đảng, Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Đỗ Văn Chiến (đại biểu Quốc hội Đoàn Nghệ An) và nhiều đại biểu khác bày tỏ “rất băn khoăn” khi dự thảo Luật quy định trong trường hợp phải bồi thường hỗ trợ tái định cư thu hồi đất thì người bị thu hồi đất đến nơi ở mới phải có cuộc sống bằng, hoặc cao hơn nơi ở cũ.

Đại biểu Nguyễn Hữu Chính cho rằng, nhu cầu người dân cao, luôn mong muốn diện tích lớn hơn diện tích thu hồi, cộng với các điều kiện về sinh kế khác, việc nêu ra tiêu chí đánh giá bằng hoặc hơn là rất khó, dễ gây khiếu kiện.