Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là quyền SDĐ gắn với công trình xây dựng trên đất

Gia đình tôi dự định chuyển nhượng một bất động sản (BĐS) là quyền sử dụng đất (SDĐ) gắn với công trình xây dựng trên đất và một công trình xây dựng hình thành trong tương lai (căn hộ chung cư thuộc dự án). Vậy xin hỏi: Thu nhập tính thuế từ việc chuyển nhượng BĐS trong trường hợp này được pháp luật quy định như thế nào?
Cao Đắc Duy (Từ Liêm - Hà Nội)

Thạc sỹ, luật sư Quản Văn Minh (Công ty Luật số 5 - Quốc gia. ĐT: 04.37622619- 37622620; website: www.luatsuvietnam.vn) trả lời:
- Theo Nghị định số 65/2013/ NĐ-CP ngày 27-6-2013 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân (Nghị định số 65/2013/NĐ-CP), ngoại trừ một số trường hợp được miễn thuế quy định tại Điều 4 thì thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là loại thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ Điều 19, Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS là quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định như sau: 1. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. 2. Giá chuyển nhượng được xác định cụ thể như sau: a) Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng; b) Trường hợp, hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định như sau: Phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng. 3. Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Đối với các trường hợp BĐS không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS. 4. Chi phí hợp lý liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm: a) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; b) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; c) Chi phí sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng trên đất; d) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.