Thị trường nhà đất HN: Đang thiết lập mặt bằng giá thấp mới

Đáng chú ý, giá của các dự án đã và sắp hoàn thiện có mức giảm thấp nhất. Trong khi đó, hầu như không có giao dịch tại các dự án ít tiến độ.

Xét về nhu cầu, theo một cuộc khảo sát gần đây của CBRE, 86% khách hàng quan tâm đến căn nhà có giá trị bằng hoặc dưới 5 tỷ đồng. Trong khi đó, 68% dự án hiện nay đang chào bán sản phẩm với mức giá bằng hoặc trên 5 tỷ đồng, và chỉ có 32% dự án chào bán sản phẩm với mức giá dưới 5 tỷ đồng (phần lớn các dự án này vẫn trong giai đoạn đầu phát triển). Hơn thế nữa, mục đích mua nhà đã chuyển từ đầu tư chờ tăng giá (hiện chỉ chiếm 17%) sang để ở và cho thuê (hiện chiếm 83%).

Tái cơ cấu doanh nghiệp đã và đang diễn ra do các chủ đầu tư đang gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết các khoản nợ tồn đọng và nhu cầu mua nhà hạn chế. Do vậy, một số doanh nghiệp không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã và đang thoái vốn khỏi lĩnh vực này. Các chủ đầu tư cũng đang xem xét lại chiến lược kinh doanh cho phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu và loại hình sản phẩm chào bán. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng đang nỗ lực hơn trong các khâu bán hàng và chăm sóc khách hàng như sẵn sàng đàm phán về giá và các điều khoản thanh toán.

Trong vòng 2 năm tới, dự đoán các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tập trung tái cơ cấu doanh nghiệp và điều chỉnh chiến lược kinh doanh do thị trường hiện nay đang kỳ vọng vào các sản phẩm có chất lượng tốt hơn tại mức giá phải chăng hơn. Trong năm 2012, ước tính sẽ có khoảng 7.000 căn được hoàn thiện (chiếm 34% trong số căn này đến từ dự án Vincom Villagle và Văn Phú); dự đoán nhiều dự án sẽ vắng người ở cho đến khi giá thị trường sát với khả năng chi trả của người mua hơn.

* Thị trường chung cư: nguồn cung vẫn gia tăng, giá giảm mạnh

Nghiên cứu trong quý 3/2012 của CBRE cho thấy, thị trường chung cư tại Hà Nội xuất hiện ít tín hiệu đảo chiều, khi nguồn cung chào bán mới tiếp tục gia tăng và giá cả chứng kiến mức giảm mạnh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Quý 3/2012, ghi nhận 2.700 căn hộ chào bán mới, tăng nhẹ so với nguồn cung quý trước, trái ngược với xu hướng quý 3 trầm lắng do tác động của tháng 7 âm lịch. Hầu hết nguồn cung mới này đến từ các dự án hiện hữu, là những dự án đã tìm hiểu thị trường qua một số đợt chào bán trước đó và đã có tốc độ xây dựng khá rõ nét.

Tiếp nối xu hướng của quý trước, quý này chứng kiến nhiều dự án cung cấp gói bàn giao thô nhằm giảm giá chào bán. Nhờ vậy, có tới 75% nguồn cung trong quý được chào bán dưới 21 triệu VND/m², cung cấp mức giá phải chăng nhất kể từ năm 2008.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở khá hạn chế, do mối quan ngại ngày càng tăng về nền kinh tế khiến người tiêu dùng có xu hướng tích lũy hơn là đầu tư. Theo khảo sát gần đây của Nielsen, lo ngại về nền kinh tế đã vượt qua mối lo thất nghiệp để trở thành mối quan ngại lớn nhất của người tiêu dùng Việt Nam trong quý 2/2012.

Chính lo ngại về nền kinh tế này đã thúc đẩy người tiêu dùng tiết kiệm khoảng 15% thu nhập trong khi chỉ đầu tư khoảng 1%, qua đó hạn chế dòng tiền đổ vào bất động sản. Tâm lý “quan sát & chờ đợi” cũng còn phổ biến, với tầm ảnh hưởng rộng do tâm lý đám đông của đại bộ phận người mua nhà. Phần đông người cho rằng bây giờ chưa phải thời điểm thích hợp để mua nhà do họ kỳ vọng giá cả còn giảm tiếp. Tuy nhiên, một lượng giao dịch khả quan vẫn được ghi nhận, chủ yếu ở mức giá thấp (21 triệu VND/m² trở xuống), diện tích căn nhỏ (50-70 m²) và tầng thấp (dưới tầng 20), nếu như các yêu cầu cơ bản khác về vị trí, tiến độ xây dựng và chất lượng được đảm bảo. Những người mua nhà này chủ yếu có nhu cầu ở thực, giảm đi rất nhiều những người “lướt sóng”, “đầu cơ”.

Bên cạnh đó, giá chào bán thứ cấp tiếp tục giảm 5% so với quý trước, kéo dài thêm xu hướng giá cả trượt dốc bắt đầu từ Quý 4/2011. Thị trường hiện đang thuộc về người mua, nên sự phục hồi của thị trường phụ thuộc nhiều vào sức mua và tâm lý của khách hàng.

Triển vọng kinh tế không mấy khả quan cho đến năm 2013 sẽ tiếp tục làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng, khiến họ tìm nơi trú ẩn an toàn bằng cách đẩy mạnh tiết kiệm/tích lũy thay vì đầu tư. Tiền trong dân vẫn còn, nhưng không đổ vào bất động sản. Điều này dự kiến sẽ thay đổi khi nền kinh tế có tiến triển rõ nét, qua đó giúp thị trường đảo chiều.